Продажи жилья упали до минимума: Зачем застройщики запускают новые проекты и как это повлияет на цены

Антирекорд продаж жилья

Продажи новых квартир в 2026 году станут рекордно низкими с 2014 года (когда начали публиковаться данные), рассказал руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике и сохранению объектов культурного наследия. За девять месяцев было продано 16,7 млн кв.м новостроек, к концу года, по его прогнозу, цифра подрастет до 21,5 млн. "Это рекорд. Никогда так мало продаж квадратных метров по ДДУ (договорам долевого участия) в истории России не было с момента начала наблюдений", - подчеркнул эксперт.

В результате к началу 2027 года число непроданных новых квартир в России может удвоиться - с 474 тысяч в начале года до 832 тысяч "Все больше средств замораживается в построенном жилье в первую очередь и в строящемся в связи с плохими продажами", - отметил Холопик. Хуже всего, по его данным, ситуация в Краснодарском крае, и она стремительно ухудшается. Сейчас средствами на счетах эскроу, поступившими от покупателей квартир, здесь покрыто лишь 34% кредитов, полученных застройщиками от банков. Непросто и в Тюменской области, где соотношение - 45%.

В то же время появляются все новые строящиеся дома. "Проектное финансирование выдается более активно, чем мы ожидали. Вывод новых проектов очень высокий", - сообщил эксперт.

В сентябре, по данным ДОМ.РФ, застройщики запустили 3,8 млн кв.м новых проектов, что лишь на 5% меньше, чем в сентябре прошлого года, и на 40% больше, чем в августе-2026. Объем же запусков за девять месяцев этого года больше прошлогоднего уровня на 5%, хотя в первую очередь и за счет всплеска в начале года.

Почему девелоперы начинают новые стройки?

Стройка - это непрерывный конвейер, включающий в себя и коллективы, и производственные мощности, объясняет такой оптимизм застройщиков президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Поэтому девелоперы несмотря на низкие темпы продаж все равно вынуждены начинать новые проекты. У компаний есть выбор: либо прекращать деятельность, либо сокращать объемы, но все равно начинать вывод новых проектов.

Остановка деятельности для застройщиков часто дороже, чем ее продолжение даже в текущих условиях, говорит гендиректор "АрхПро" Наталия Брайловская. Купленная земля, полученные разрешения, команда и договоры с подрядчиками требуют денег каждый месяц, а выручки без стройки нет. Многие рассчитывают на снижение ставки и оживление спроса к моменту, когда дома будут готовы.

Рынок чуть хуже, но и конкуренция меньше, поэтому сейчас очень хорошее время для начала новых проектов, отметил недавно на презентации нового проекта в столице основатель компании Dars Дмитрий Рябов.

Недвижимость - это сфера с длинным циклом реализации продукта, застройщики ориентируются не только на текущую конъюнктуру, но, в первую очередь, на перспективу от трех лет и дальше, говорит заместитель гендиректора по коммерческой деятельности ГК "Таврида Девелопмент" Елена Кабешева. Практика показывает, что проекты, стартовавшие в периоды рыночной турбулентности, могут значительно вырасти в цене за несколько лет. Например, в Москве отдельные жилые комплексы, вышедшие на рынок около четырех лет назад, подорожали до трех раз, а в среднем рост стоимости составил около 100%. Тенденции удорожания недвижимости показывают и отдельные регионы, в том числе юг страны, где сейчас наблюдается рост именно в высокобюджетных сегментах.

Продолжить дешевле, чем остановиться

Девелоперы, особенно крупнейшие игроки рынка, формируют земельный банк на годы и даже десятилетия вперед, поясняет коммерческий директор "Метриум" Дмитрий Проскурин. Например, в Москве в активе застройщиков находится порядка 300 перспективных площадок. Исчерпать такой запас в сжатые сроки невозможно, даже если компании приостановят дальнейшее расширение портфеля. Не то что за пару лет, с момента подорожания рыночной и отмены общей льготной ипотеки. А поскольку проекты имеют длительный цикл реализации, 3-4 года, текущие экономические проблемы не способны полностью охладить девелоперскую активность в стране. Вместе с тем столичные застройщики, к примеру, практически перестали выводить на рынок стандартные массовые новостройки - компании переориентируются на проекты класса бизнес и выше, которые в меньшей степени зависят от проблем с жилищным кредитованием.

Запуск новых очередей для девелоперов - еще и способ поддержать масштаб и сохранить доступ к кредитным линиям, поскольку банки охотнее финансируют компании с непрерывным циклом, добавляет председатель Совета директоров "АСТОРИУС" Екатерина Авдеева. Кроме того, экономика уже начатых проектов не позволяет их заморозить без потери вложенных средств, поэтому застройщики предпочитают выводить новые объемы, надеясь на рыночную конъюнктуру.

Однако эта стратегия работает лишь до определенного предела, отмечает эксперт. К началу сентября в строительной отрасли насчитывалось 1454 дела о банкротстве - на 41% больше, чем годом ранее, и основной удар пришелся на региональных застройщиков с низкой финансовой подушкой.

Нынешнее затоваривание на рынке не является критичным, считает Проскурин. Рынок способен поглотить большую часть нераспроданных сейчас квартир по мере дальнейшего сокращения ключевой ставки и стабилизации международной обстановки. Оснований ждать волну банкротств, по его мнению, нет: российский первичный рынок сохраняет значительную устойчивость к внешним обстоятельствам. Однако полноценное восстановление рынка следует ждать не ранее второй половины 2027 года, когда, согласно актуальному прогнозу Центробанка, ключевая ставка может снизиться с 14% до 10-11%.

Еще один мотив застройщиков - выживание и удержание доли рынка: девелопмент работает с длинным горизонтом, и нередко компании готовы временно работать даже на грани рентабельности, чтобы не потерять позиции, когда начнется рост и отложенный спрос вернется на рынок, говорит директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. Маржинальность девелоперского бизнеса в массовом сегменте жилья сейчас, по ее словам, практически обнулилась. Если в 2021-2023 годах она держалась выше 10%, то в 2024 году сползла к нулевой отметке и уже второй год колеблется в диапазоне от -2% до +3%. Это своего рода "плоское море": существенной прибыли нет, но и никто пока массово не тонет, говорит эксперт.

При этом застройщиков, выводящих на рынок новые проекты сегодня, не стоит считать авантюристами. Они трезво оценивают соотношение спроса и предложения и выводят на рынок тот объем, который действительно могут контролировать. Рынок пытается удержаться на волне оптимизма, говорит Опрышко.

Ситуация с избыточным строительством при падающем спросе не уникальна, отмечает Авдеева. Уже были работы ученых, в которых говорилось про три ключевых фактора дисбаланса: спекулятивный спрос, роль государственных программ и риски, связанные с концентрацией на одном сегменте рынка. Российская специфика сегодня - это как раз сочетание всех трех факторов, считает она: льготная ипотека стимулировала спрос, который затем схлопнулся, а девелоперы продолжают запускать проекты, ориентируясь на инерцию прошлых лет. Базовым сценарием будет стагнация с постепенной коррекцией и активной реструктуризацией долгов, считает Авдеева.

Что с ценами?

Массового обвала цен не произойдет, поскольку себестоимость строительства выросла на 17% год к году, а проектное финансирование остается дорогим, считает Авдеева. Девелоперы будут предлагать скидки, рассрочки и субсидированные ставки, но не снижать прайс напрямую. При этом все чаще застройщики и банки будут садиться за стол переговоров для пересмотра условий кредитных соглашений. Банки не заинтересованы в массовом переходе девелоперских компаний под их контроль и в сложной ситуации, поэтому, скорее, будут продлевать и реструктурировать действующие кредиты. Уже сейчас формальные ковенанты по планам продаж у многих застройщиков находятся в "красной зоне", и банки имеют юридические основания приостанавливать финансирование. Однако вместо этого кредитные организации идут навстречу: обсуждаются изменения по процентным ставкам, срокам и графикам погашения. Локальные распродажи и заморозки проектов, по ее мнению, вероятны на рынках с низким уровнем реализации строящегося жилья - в Краснодарском крае, Ростовской и Тюменской областях.

Массового обвала цен ждать не стоит, соглашается Брайловская: застройщики будут снижать цену скрыто, через субсидированную ипотеку и рассрочки.

На существенную экономию дольщикам рассчитывать не приходится даже на фоне серьезного оттока клиентов, считает Проскурин. Большинство строящихся квартир дорожаtт по крайней мере на уровне инфляции, что обусловлено требованиями банков к девелоперам в рамках системы проектного финансирования.

По мнению профессора Финуниверситета Сергея Толкачева, застройщики все же могут прибегнуть к гибкой ценовой политике, что сделает квартиры более доступными для широкого круга покупателей. Снижение цен, в свою очередь, может стимулировать отложенный спрос. Покупатели, которые ранее откладывали приобретение жилья из-за высоких цен, теперь могут получить возможность осуществить свою мечту.

Плюсы для покупателей

В росте предложения квартир есть ряд плюсов для покупателей, уверен Толкачев. В условиях конкуренции за покупателя девелоперы будут вынуждены еще больше внимания уделять качеству строительства, благоустройству территории и уровню сервиса, что выгодно конечным потребителям. Увеличенное предложение может также стимулировать появление инновационных подходов к строительству и продаже жилья - например, развитие арендного жилья, новые технологии строительства, цифровизацию процессов.

В самом негативном сценарии могут возникать трудности у отдельных застройщиков, но общий процесс может привести к консолидации рынка, где более сильные и эффективные компании займут лидирующие позиции. Единичные банкротства, если случатся, будут способствовать очищению рынка от менее конкурентоспособных игроков.

Также нужно учитывать, что строительный сектор - драйвер для множества смежных отраслей: производство стройматериалов, транспорт, услуги, производство мебели и бытовой техники. Активность в строительстве продолжает поддерживать эти сектора, а также сохранять и создавать рабочие места, поскольку стройка - крупный работодатель. Стабильный и развивающийся рынок недвижимости, способный адаптироваться к меняющимся условиям, является привлекательным для внутренних и внешних инвесторов, подчеркивает Толкачев.