Перейти "Рубикон"
Летом въезжающих в город по Челябинскому тракту встречала растяжка: "SOS! Перекрыли нам и тепло, и газ, кто спасет от произвола нас?". От благ цивилизации отлучили новостройку на улице Щербакова, 20.
Многоэтажный комплекс мало чем отличается от десятков других: возводится в долевку, заселяется по частям. Сначала управлять домом застройщик ("Рубикон-Аэро Инвест") поставил дочернюю компанию (УК "Рубикон") - народ не возражал. Но со временем вопросов к коммунальщикам становилось все больше.
- Год после заселения мы платили скромные деньги за "однушку" в 50 квадратов: зимой - 2-2,5 тысячи в месяц. Потом застройщик перерегистрировался как ресурсоснабжающая структура, приватизировал котельную на крыше нашего дома, утвердил в РЭК тарифы и начал выставлять счета в два раза больше, - говорит Юрий Бобырев, член инициативной группы.
Последней каплей стало то, что "Рубикон" проворонил подачу документов на лицензирование и лишился права оказывать услуги в сфере ЖКХ.
- Узнали мы об этом случайно в апреле 2015 года. Мысль о создании ТСЖ зрела давно, и мы стали действовать: по всем правилам провели сначала очное, потом заочное собрание, известив собственников заказными письмами. За отказ от услуг УК высказались 62,1 процента, - рассказывает Юрий Бобырев.
Без меня меня женили
В налоговой инспекции товарищество собственников недвижимости (ТСН) зарегистрировали в конце мая. К управлению домом оно планировало приступить 1 августа, о чем известило администрацию района и УК. Но "Рубикон" отказался передавать документы. А следом на подъездах появилось объявление: "Ваш дом с 1 июля переходит в управление УК "Ремстройкомплекс", с которой застройщик заключил договор". Как в поговорке: без меня меня женили.
Застройщик сослался на Жилищный кодекс, который запрещает отдавать незавершенные объекты в управление собственников. Между тем есть заключение зампрокурора Чкаловского района Екатеринбурга Антона Никитина. Если коротко, суть такова: да, объект не завершен, но застройщик не прав, утверждая, что собственники не могут встать к рулю. Подтверждение - судебная практика Федерального Арбитражного суда Уральского округа: многоквартирники с четырьмя и более секциями могут вводиться поэтапно, если секции технически автономны. Обязанность застройщика - заключить договор временного управления с одной из профессиональных организаций - "Рубикон-Аэро Инвест" выполнил еще в 2011 году, выбрав на эту роль компанию "Рубикон". Согласно Жилищному кодексу она должна была исполнять свои обязанности до момента, когда собственники определятся со способом управления домом. Так что передача полномочий "Ремстройкомплексу" за спинами жильцов неправомерна.
А был ли кворум?
К противостоянию УК и ТСЖ подключился департамент государственного жилищного и строительного надзора (бывшая Госжилинспекция. - Прим. ред.). Ведомство установило: ТСЖ нелегитимно, поскольку в заочном собрании участвовали граждане, которые на тот момент не имели свидетельств о праве собственности на квартиры, а только договоры долевки и акты приемки помещений. Кроме того, несколько человек отозвали опросные листы, и количество голосов за ТСЖ уменьшилось с 62 до 48 процентов.
- Аргумент спорный. Где в Жилищном кодексе прописан механизм отзыва голосов? Юридически мы не можем оспорить акт проверки в суде, хотя этот документ де-факто лишил ТСЖ возможности подписывать договоры с поставщиками энергоресурсов, - возмущен Юрий Бобырев.
Жильцы уверены, что подобная ситуация в новостройках не редкость. Повсеместно застройщики ставят на управление домом свою компанию и "отбивают" через нее вложенные в проект средства: при минимуме эксплуатационных затрат доход может быть существенным.
В помощь общественников жильцы верят мало. К ним уже приходили представители движения "Справедливое ЖКХ" вместе с депутатом Заксобрания Дмитрием Иониным.
- Растяжка свою роль сыграла, воду вернули, но справедливости мы не добились. Собственников дома общественники даже не заметили. Ситуацию комментировали только представители "Рубикона". Они же позже стали работать в УК "Ремстройкомплекс", - комментирует Игорь Иванов, председатель ТСН "ТСЖ Щербакова, 20". - Общение с депутатом на сайте привело к тому, что он лишил нас возможности оставлять комментарии.
По букве закона или по духу
Как пояснил "РГ" Дмитрий Ионин, решение о передаче дома в управление "Ремстройкомплексу" принималось на совещании в минстрое. Неважно, мол, кто "рулит" объектом, главное - людям дали газ и воду. Новая УК готова работать, хоть и неидеальна, а вот представители ТСЖ на встречу не явились.
Слова депутата не подтверждают ни сами жильцы (их никто никуда не приглашал), ни ответ министра строительства Свердловской области Сергея Бидонько: его ведомство контролирует лишь ход работ на площадке и график сдачи, а не подбор УК.
Возможно, депутат перепутал госструктуры? Однако в министерстве энергетики и ЖКХ о конфликте на Щербакова тоже ничего не знают. Выявление нарушений в управлении многоквартирными домами - прерогатива органов Госжилнадзора, пояснили там.
Вот так, дорогие новоселы, хотите управлять домом - бодайтесь с коммунальщиками сами, не рассчитывая на чью-либо помощь! Даже прокурор, признав подписание договора между застройщиком и "Ремстройкомплексом" незаконным, в конце рекомендует легализовать его на общем собрании, раз уж УК договорилась со всеми поставщиками энергоресурсов.
И вроде бы по букве закона все верно: без свидетельства на квартиру покупатель формально не считается ее собственником, следовательно, не имеет права голосовать. С другой стороны, регистрация недвижимости у нас носит заявительный характер и сроками не ограничена. Если Жилищный кодекс стоит на страже интересов граждан, то по духу закона чиновники должны радоваться пробуждению инициативы собственников, а не топить их бюрократическими процедурами.
Обитатели дома, столкнувшись уже с двумя УК, сделали для себя однозначный вывод: только сами! Члены инициативной группы через суд уже добились признания приватизации котельной незаконной.
Они готовы снова туда пойти, чтобы доказать правомочность своего ТСЖ. Новая УК, по словам жильцов, так же нарушает законы, как и предыдущая. Кроме того, она попала в "черный список" поставщика тепла - за 60 миллионов рублей долга.
Кристина Манузина, юрист:
- Согласно ч. 6 ст. 20 Жилищного кодекса, орган Госжилнадзора вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ, если товарищество не исполнило в срок предписание: не привело устав в соответствие с Жилищным кодексом либо не устранило нарушения, допущенные при создании ТСЖ. Регистрацию юридического лица можно обжаловать в вышестоящих органах налоговой службы путем подачи жалобы или через суд. Жалоба подается в течение трех месяцев со дня, когда заявитель узнал или должен был узнать о нарушении своих прав из-за регистрации ТСЖ. В случае с домом на Щербакова это не сделано.
Кстати
Заметим, это не единственный конфликт между УК и ТСЖ в Екатеринбурге. 20 августа на улице Бардина трое неизвестных повредили автомобиль председателя ТСЖ "ЖК "Аврора". Как заявил журналистам пострадавший Роман Дубов, ему угрожают сотрудники УК, которая раньше управляла домом на улице Соболева, 19. Обращения в полицию результата не дали.
Как правильно создать ТСЖ и разорвать отношения с УК
- На повестку общего собрания собственников сначала выносится вопрос об изменении способа управления домом, а уж затем - о создании ТСЖ.
- Решение принимается, если есть кворум: более 50 процентов голосов от общего числа собственников в доме.
- Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с ФЗ "О госрегистрации юрлиц и ИП". Его деятельность детализирована в главе 13 Жилищного кодекса РФ. Процедура оформления несложная, но необходимо тщательно сверять каждый шаг с законом, иначе решение общего собрания может быть оспорено в вышестоящем органе или суде. Имеет смысл на этом этапе прибегнуть к помощи юристов.
- За 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом УК обязана передать техническую и иную документацию вновь выбранной УК, ТСЖ либо жилищному кооперативу, а в случае выбора гражданами прямого управления - одному из собственников. Иначе можно требовать передачи документов через суд.