Отлив за приливом
- 2015-й стал годом адаптации рынка недвижимости Крыма к экономическим и правовым реалиям России, - поясняет координатор торговой системы REM Navigator Олег Сикорский. - В первой половине 2015 года низкий спрос на недвижимость был обусловлен дезорганизацией экономики республики. Во второй половине года к этому фактору прибавились обвал курса рубля и негативные ожидания дальнейшего ухудшения состояния российской экономики.
- По сравнению с 2014-м спрос на жилье сократился, особенно во второй половине года. Кто-то планировал приобрести недвижимость в Крыму в инвестиционных целях, а кто-то рассматривал возможность переезда на полуостров, но решил отложить покупку, - отмечает глава ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости КФО Александр Тюленев.
Потенциальных покупателей по-прежнему интересует жилье в административных центрах полуострова - Симферополе и Севастополе, а также в южнобережной Ялте. При этом структура спроса особенно не изменилась: большинство сделок зафиксированы на первичном рынке. У покупателей пользуются спросом одно-, двухкомнатные квартиры в новостройках площадью 40-50 "квадратов". Ориентируясь на ситуацию на рынке новостроек, продавцы на вторичном рынке жилья начали поднимать цены на свои объекты.
- В 2015 году самый большой спрос был на земельные участки и новостройки. Рынок вторичного жилья из-за завышенных цен остается неактивным. Есть устойчивый интерес жителей других регионов России к крымской недвижимости, но главным сдерживающим фактором остается цена, - отмечает учредитель центра недвижимости "Новоград Крым" Андрей Григорян. - Она неконкурентноспособна по сравнению с ценами Краснодара и даже Сочи. Основной спрос сейчас направлен на квартиры стоимостью 0,6-2,5 миллиона рублей. Этой суммы достаточно для приобретения недвижимости в том же Краснодаре. Крымских объектов в таком ценовом диапазоне практически нет.
В середине 2015 года средняя цена "квадрата" на вторичном рынке в Севастополе составляла 75 тысяч рублей, в Симферополе - 80, Ялте - 100 тысяч рублей. Однако уже к концу года стоимость первички и вторички, по оценке экспертов, снизилась на 25 процентов. Причины - падение спроса и увеличение числа предложений на рынке.
- В 2015 году количество сделок купли-продажи по сравнению с 2014-м сократилось на 40 процентов, - говорит директор АН "Магазин недвижимости" Андрей Морозов. - Цены в долларовом эквиваленте снизились и вернулись практически на уровень 2013 года. Например, если в 2014-м 1-комнатная квартира стоила 60 тысяч долларов, сейчас - 45.
Основные покупатели крымской недвижимости - жители Москвы, Санкт-Петербурга, Урала, Сибири. Для уральских, сибирских и дальневосточных пенсионеров домик в Крыму на берегу моря - мечта. Многие из них планируют, завершив трудовую деятельность, переехать на полуостров.
Посчитайте в рублях
Начало 2016 года ознаменовалось очередной волной девальвации рубля. Его волатильность всегда означает нестабильность для участников рынка недвижимости. Для владельцев домов и квартир это очередное напоминание о необходимости позиционирования своего объекта в рублях. Это повышает вероятность его продажи, считают риелторы.
- В начале 2016 года уже гораздо больше собственников недвижимости указывают стоимость объектов в рублях. Думаю, в течение года тенденция усилится. В целом же на рынке недвижимости всегда есть покупатели и продавцы, а вот количество сделок именно сейчас больше зависит от адекватности цен, - считает Андрей Григорян.
По прогнозу Олега Сикорского, при неблагоприятном сценарии развития экономики падение цен на недвижимость в Крыму может составить от 25 до 30 процентов.
- Ожидается активность со стороны покупателей, имеющих валютные накопления, прежде всего тех, которые планировали покупку заранее в долларах по ранним курсам его приобретения (50-60 рублей за доллар). Также наблюдается значительное увеличение доли ипотечных сделок в рублях, - говорит директор севастопольского АН "Мультидом" Наталья Массальская.
Стройки разморозят
Специалисты по недвижимости считают, что на крымском рынке наблюдается дефицит качественных предложений, удовлетворяющих требования потенциальных покупателей к отделке, месту расположения жилого объекта, наличию инфраструктуры.
- Объектов, которые хотят купить, в нужном количестве пока нет. При Украине большинство квартир покупали под отделку - такие варианты в основном и предлагали застройщики. Сейчас же покупатели хотят приобрести готовое жилье, чтобы заехать и жить, но таких предложений на крымском рынке немного, - поясняет Александр Тюленев.
Потенциальных инвесторов и девелоперов беспокоит отсутствие на полуострове свободных земель с готовыми коммуникациями под застройку. Большинство участков им предлагают без инфраструктуры.
Помимо этого, власти Республики Крым и Севастополя до окончания режима чрезвычайной ситуации распорядились остановить на полуострове все строительные работы, ведущиеся за счет общей энергосети. Запрет не касается строек, оборудованных генераторами. Министерство внутренних дел и инспекция по строительному надзору проверяют стройплощадки на предмет соблюдения правительственного указа.
P.S.
Из-за перебоев в поставках стройматериалов и перехода республики в российское законодательное поле показатели строительной отрасли за прошлый год ухудшились. Так, по итогам 2015 года объем введенного в эксплуатацию жилья в Крымском федеральном округе по сравнению с предыдущем годом сократился почти на 60 процентов - до 354,2 тысячи квадратных метров жилья. Из них 249,2 тысячи "квадратов" возведено в РК и 105 тысяч - в Севастополе. Падение объемов строительства составило 60,7 и 47,1 процента соответственно.
Сергей Кононов, министр строительства и архитектуры РК:
- Предприятия строительной отрасли в период блэкаута не прекращали деятельность. Они работали в рамках лимитов энергоснабжения, согласованных с ГУП "Крымэнерго", и плановые сроки сдачи объектов в эксплуатацию будут скорректированы по минимуму. Недостающую мощность строители получали за счет автономных резервных источников питания мощностью 100 киловатт и более. Предприятия, использующие генераторы как основной источник энергоснабжения, работают без ограничений. На заводах по производству строительных материалов и сборного железобетона организована работа в ночную смену. Численность сотрудников на основных предприятиях стройиндустрии не сокращалась. Совет министров Республики Крым подготовил проект постановления о выделении в 2016 году ассигнований из резервного фонда на непредвиденные расходы юридическим лицам на финансовое обеспечение затрат в период ЧС.