Компенсируют дважды
С лета прошлого года минстрой РФ и Нострой (Национальное объединение строителей) работают над проектами законов, которые должны изменить систему управления в отрасли и повысить ответственность застройщиков перед потребителями. Причем не только перед гражданами, которые покупают квартиры в новых домах, и дольщиками, но и перед заказчиками - юридическими лицами за исполнение сроков строительства и договорных обязательств. Одновременно готовится пакет документов из трех законов, которые уже прошли первое чтение в Госдуме РФ. Это поправки к Градостроительному кодексу и 214-ФЗ "О долевом строительстве", а также закон о контрактной системе в строительстве.
- Строительный комплекс хотят вывести из общего законодательства об аукционной системе, поскольку наша продукция - не аукционный товар, - пояснил председатель правления Союза строителей "Регионального объединения работодателей Алтайского края" Михаил Фокин. - Поэтому планируется принять закон о контрактной системе в строительстве, где правила проведения торгов будут несколько отличаться от общих. Законопроект в первом чтении обсуждали в Госдуме еще в начале 2014 года, и с тех пор он находится на доработке. А вот поправки к Градостроительному кодексу и 214-ФЗ депутаты планируют принять до конца июня. Они кардинально меняют систему управления в строительстве.
В чем же суть изменений? В основе останется саморегулирование, хотя к нему много претензий и у государства, и у самих застройщиков. Но изменятся подходы. Теперь в СРО обязаны вступать только подрядчики, ведущие строительство объемом свыше трех миллионов рублей либо выполняющие госконтракты независимо от суммы строительных работ. Таким образом, малый и микробизнес остается в стороне от саморегулирования и будет нести ответственность самостоятельно. Все остальные должны быть членами СРО и нести солидарную ответственность, сформировав не один, а два компенсационных фонда. В первом, как и прежде, обязаны участвовать все члены саморегулируемой организации - это гарантия качества работ и возмещения вреда, причиненного третьим лицам. Второй предназначен для обеспечения договорных обязательств при выполнении госконтрактов любого уровня (от муниципального до федерального), и отчисления здесь гораздо больше.
- Сейчас в законопроекте минимальный объем выполняемых работ для участия во втором компенсационном фонде установлен в шестьдесят миллионов рублей, при этом размер безвозвратного взноса будет полмиллиона рублей, - отметил Михаил Фокин. - Не каждый субъект малого и среднего бизнеса потянет такие суммы. Поэтому мы предложили сделать нижнюю планку в десять миллионов рублей и взнос в 150 тысяч.
Для крупных компаний, выполняющих большие объемы работ, отчисления будут весьма существенными. Например, при сумме контрактов за год в три миллиарда рублей в компенсационный фонд нужно отдать шесть миллионов, при десяти миллиардах - уже тридцать миллионов рублей.
Домашняя регистрация
- Но нам не нравится то, что застройщикам, в уставном капитале которых более пятидесяти процентов акций принадлежит государству, разрешат работать вне системы саморегулирования, - отмечает директор СРО "Алтайские строители" Сергей Санников. - В нашей СРО есть несколько таких организаций, и при проверках мы делали им много серьезных замечаний.
А вот введение территориального принципа формирования саморегулируемых организаций алтайские строители приветствуют. Теперь все застройщики обязаны вступать в СРО, так сказать, "по месту жительства". По мнению Михаила Фокина, это позволит решить проблему бесконтрольной торговли допусками к строительству и членством в саморегулируемых организациях. Сейчас в регионе насчитывается 1,4 тысячи строительных компаний, но в СРО Алтайского края из них состоит всего около пятисот, а остальные зарегистрированы в других регионах. Многие купили членство в рассрочку или приобретают временные допуски только для участия в аукционах.
- Если введут территориальный принцип формирования СРО, то большинство фирм-однодневок исчезнет, - надеется Фокин. - Мы не будем принимать к себе компании, которые ничего за душой не имеют, кроме ручки и барсетки. Да и взносы в два компенсационных фонда нужно платить немалые. Владельцу квартиры, у которого упал балкон, неважно кто ошибся - монтажник, проектировщик, - и где зарегистрирована компания. Ему важно, чтобы была ответственность. Поэтому этот шаг правильный.
Правда, алтайских строителей смущает, что при принятии новых законов ответственность СРО вырастает в разы, а вот инструментов контроля, кроме выдачи разрешения на участие в аукционе, не предусмотрено. Не будет и допусков по видам работ. Каждый год в марте компаниям предстоит подавать данные о сумме договоров, и взнос в компенсационном фонде должен ей соответствовать. Компания, которая не сможет внести взнос, исключается из СРО.
Капитал или активы
Очередные поправки к 214-ФЗ "О долевом строительстве", предусматривающие повышение ответственности строительных компаний перед дольщиками, по мнению представителей отрасли, фактически направлены на усложнение доступа застройщиков к этому рынку. "В дальнейшем мы ожидаем полного ухода от долевой системы строительства. Все идет к тому, что строитель должен построить дом и продавать уже готовый товар", - отметил Сергей Санников.
Сейчас большинство строительных компаний в Алтайском крае имеет минимальный уставный капитал в десять тысяч рублей. Один из вариантов законопроекта ставит в прямую зависимость сумму уставного капитала и объемов строительства. Например, чтобы построить пятьдесят тысяч квадратных метров долевок застройщик должен иметь уставный капитал в восемьдесят миллионов рублей. Это своеобразный аналог еще одного компенсационного фонда.
- Таких компаний в Сибири сегодня нет, - уверен Михаил Фокин. - Некоторые организации могут ввести основные фонды в уставный капитал и набрать нужную сумму, но этим придется заниматься постоянно - выводить, вводить. Поэтому мы настаиваем на втором варианте законопроекта: активы компании должны превышать пять процентов стоимости вводимого жилья по ценам, установленным минрегионразвития РФ. То есть кампания должна рассчитывать, сколько она будет строить в соответствии со своими активами. Например, на те же пятьдесят тысяч квадратов при их стоимости более 1,5 миллиарда рублей нужны активы в восемьдесят миллионов рублей. Это более реально. Такие компании есть и в Сибири, и, в частности, в Алтайском крае.
Между тем
К обсуждению законодательных инициатив в строительстве подключились не только застройщики, но и общественники. Общественная палата РФ обсудила готовящиеся поправки к Градостроительному кодексу и сейчас готовит свое заключение на новую концепцию саморегулирования отрасли.