Земля в цене
"Покупайте землю - ведь ее уже больше никто не производит" - этот известный афоризм Марка Твена сегодня актуален как никогда.
- За последние пять лет цены на юге выросли в два раза в долларовом выражении, среднегодовой темп роста - 17,3 процента. В рублях получается еще выше. Земля Краснодарского края стала самой дорогой в России, средняя стоимость гектара здесь сегодня 126 тысяч рублей, это на 36 процентов выше 2015 года, - рассказывает директор "Совэкон" Андрей Сизов. Их обзор цен за 2016 год, опубликованный накануне, охватывает сделки купли-продажи земли от тысячи гектаров на юге и от трех тысяч по другим макрорегионам. - Этому есть две причины: высокая рентабельность растениеводства в прошлом сезоне и, как следствие, сохранение интереса к покупке со стороны действующих игроков и приход в сектор новых, непрофильных инвесторов.
На рынке земли в сегменте до тысячи гектаров тоже наблюдается рост цен, но не такой очевидный. По словам опрошенных "РГ" экспертов, на Кубани, в Волгоградской и Ростовской областях рост за прошлый год составил 30 - 40 процентов. Здесь гораздо более сложная динамика и хаотичное ценообразование.
- На локальных рынках ценовые тренды задаются скорее не макроэкономикой, а ситуацией в конкретных регионах. Например, в Краснодарском крае местный агрохолдинг решил расширить территории и стал скупать земли пайщиков в соседних поселках. Естественно, земля там может одномоментно подорожать в полтора-два раза, - говорит аналитик Российского аграрного агентства Артем Федоров. - А в соседней станице цены при этом расти не будут.
Опрошенные руководители средних и крупных предприятий признались, что пока не определились, как реагировать на новый тренд. Каждый действует по-своему.
- В наших хозяйствах сегодня 62 тысячи гектаров, из них обрабатываем примерно 60 тысяч, - говорит глава холдинга "Урал-Дон" Александр Ярошенко. - Мы сосредоточены на повышении качества почвы и экономической отдаче с гектара и в собственность землю не покупаем, а только арендуем.
Глава ОАО "Учхоз "Зерновое" Владимир Абрамов, напротив, признался, что его хозяйство активно скупает землю:
- Сегодня у нас примерно 40 процентов обрабатываемой пашни в собственности, 60 - в аренде. И мы всегда рассматриваем предложения о покупке земли.
По словам Сизова, на рост цен оказала влияние также череда крупных покупок в прошлом году - на рынок сельхозземель стали приходить непрофильные инвесторы, в том числе крупные финансово-промышленные группы.
- Сельское хозяйство продолжает расти высокими темпами на фоне стагнации остальной экономики. Естественно, инвесторы присматриваются к АПК и пробуют себя в новой отрасли, - поясняет эксперт. - При этом я бы не стал говорить о коротких спекулятивных вложениях. Сельское хозяйство в целом и растениеводство в частности - это инерционная, длинная история. В большинстве случаев нет экономического смысла приобрести землю и ничего на ней не делать, просто ожидая роста цен. Земельные активы должны приносить доход, тем более на юге с его самыми высокими ценами.
Гектары-возвращенцы
Впрочем, многие чиновники не согласны с такой оценкой. Некоторые из них считают, что земля на юге нередко скупается только в спекулятивных целях, чтобы через несколько лет продать ее подороже. Или, что еще хуже, чтобы таким образом легализовать доходы, полученные преступным путем. И сотни тысяч гектаров хорошей земли в ЮФО были скуплены, но не используются по прямому назначению и зарастают сорняками.
Кстати, согласно последним поправкам в закон об изъятии земель сельскохозяйственного назначения, если в течение трех и более лет (включая срок освоения участка, который раньше не учитывали) землю не используют по назначению, ее можно изъять в судебном порядке. При условии, что участок не является предметом ипотеки, а в отношении собственника не заведено дело о банкротстве.
По словам председателя комитета Заксобрания Краснодарского края по вопросам имущественных и земельных отношений Сергея Тимченко, эти новации помогут активнее бороться с неэффективными собственниками, но это полумеры: многие из поправок, которые кубанские парламентарии внесли в Госдуму в прошлом году, в итоге так и не приняли.
- Неиспользуемых земель у нас более 80 тысяч гектаров, треть которых - это плодородная кубанская пашня, которая находится в собственности обанкротившихся (по различным причинам) сельскохозяйственных производителей, - говорит Тимченко. - Эти земельные участки уже более десяти лет не только зарастают сорняками и кустарником, но и создают угрозу их распространения на соседнюю пашню.
В последние годы в регионе оформили в государственную либо муниципальную собственность около 100 тысяч гектаров невостребованной пашни. Большая часть из них уже включена в оборот, но четвертая часть - свыше 25 тысяч гектаров - это заболоченные, поросшие кустарником или малопродуктивные (сенокосы или пастбища) сельскохозяйственные угодья. Местные сельхозпроизводители за ними в очередь не выстраиваются.
- Сегодня некоторые участки, где затраты на рекультивацию очень высоки, мы пытаемся перевести в другую категории для последующего включения в лесной фонд, - говорит Тимченко. - Некоторые планируется включить в населенные пункты для застройки и развития на них несельскохозяйственного бизнеса.
В ближайшие дни свой региональный план вовлечения в оборот простаивающих земель должен быть опубликован в Волгоградской области.
- С прошлого года в области введена государственная информационная система мониторинга, которая позволяет проводить инвентаризацию земли сельскохозяйственного назначения, в том числе выявлять неиспользуемую, - говорит заместитель председателя областного комитета сельского хозяйства Виталий Цепляев. - Площадь сельхозугодий в Волгоградской области составляет 8,6 миллиона гектаров, в том числе 5,8 миллиона - пашня. В 2016 году введено в оборот 76 тысяч гектаров неиспользуемых земель, с 2014 года этот показатель увеличился на 120 тысяч.
Однако, по мнению Андрея Сизова, проблема в том, что во многих случаях идеи о вовлечении земли в оборот могут восприниматься региональными чиновниками, в первую очередь, как "карательно-распредилительные". Вместо того чтобы думать о том, как привлечь новых инвесторов и снизить административное давление, например, упростив процедуры регистрации прав на землю, регионы могут заниматься поиском "неэффективных собственников" в надежде что-то отнять и поделить, опасается эксперт. Новые инвестиции это, естественно, не привлечет.
Между тем
Последние несколько лет в мире наблюдается период относительно низких цен на пшеницу, кукурузу и сою, поэтому цены на землю тоже либо стабильны, либо снижаются. Но все же пока уровень цен на российские земли далек от западных: стоимость земли в США в среднем в три раза выше, чем в России, и в два с половиной раза выше, чем в Западной Европе. Даже если сравнивать со странами бывшего советского лагеря (Румыния, Венгрия, Польша), то на нашем юге земли дешевле более чем в два раза. Поэтому даже при сегодняшних темпах роста догнать их скоро не удастся. Кроме того, по словам экспертов, в стране остаются высокими предпринимательские риски. А это главный сдерживающий фактор для мировых инвесторов.