В Петербурге по такой схеме бизнесу предложат объекты культурного наследия, находящиеся в аварийном и полуразрушенном состоянии. Для участия в программе определили 49 зданий, за образец взяли Москву, где такая программа работает не первый год. Реставрацию и ремонт переданного памятника инвестор должен будет провести в первые пять лет аренды, из которых два даются на подготовку документации и три - на сами работы. Как пояснял тогда еще глава комитета имущественных отношений Александр Семчуков, эту схему город видит выгодной и для себя, и для инвесторов. Не успели представить эту программу, как управление комитета сменилось и руководство передали одному из вице-губернаторов - как говорят, с целью усилить контроль над городским имуществом.
Участники строительной отрасли не раз говорили, что обращаться с памятниками сложно, и это часто отталкивает от них бизнес.
Генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко предостерег чиновников города от слепого следования опыту Москвы. По его словам, программа передачи памятников за рубль в столице работает только в отношении зданий-руин.
- За весь период действия программы мы передали в аренду за рубль всего семь зданий, а продали при этом - 60. - говорит он. - По программе в собственность здание можно получить только через семь лет, когда проведут ремонт, а инвестору не хочется столько ждать. Чиновникам Петербурга нужно трижды подумать перед внедрением этой схемы. У города жесткое охранное законодательство, тут должны быть свои тренды и пути обращения с памятниками. Я знаю, здесь, если инвестор только приблизится к памятнику, его уже обвиняют в том, что он хочет разрушить здание. А так быть не должно.
По словам Степанова, "изобретать велосипед" Петербургу не надо, есть готовые модели. Например, гораздо интереснее бизнесу продажа памятников в рамках 73-ФЗ, то есть в собственность с условиями реставрации в рамках охранных обязательств, в Москве на нее поступают сотни запросов от инвесторов. Такую схему применили, например, в Столешниковом переулке.
Главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев рассказал, что стратегия развития центра через его сохранение привела к тому, что в центре стоят сотни расселенных исторических зданий, и их никто не берет. Но, по его мнению, катастрофы в этом нет.
- Возможно, меняется специфика строительного бизнеса, и сейчас историчность здания не является плюсом, - пояснил главный архитектор. - У нас ведь 95 процентов площадей продается по цене ниже 100 тысяч рублей за квадратный метр, а в Москве - наоборот, дороже. Иностранцы часто удивляются, почему у нас столько пустующих исторических зданий, почему они не приносят доход.
По его словам, отношение к исторической застройке сложилось еще лет 20 назад, когда бизнесу в исторических зданиях было проще завешивать гипроком потолки с лепниной и росписями. Условно говоря, исторический декор и архитектурные элементы слишком дороги в содержании и не дают роста в цене квадратного метра, так что итоговой ценности здания рынок не видит. Проще законсервировать эти элементы, закрыть их и ждать тот бизнес, который увидит в них ценность.
Предпринимателей отталкивают и жесткие гигиенические требования к зданиям. Представители строительных компаний не раз жаловались - если нормы инсоляции не изменят или не отменят вообще, то развитие центра так и будет стоять.
Эти нормы федеральные, и у других регионов нет с ними проблем, но в исторических домах центра Петербурга сложно обеспечить достаточную освещенность. По словам Григорьева, Петербургу нужны свои нормативы, сочетающиеся с федеральными, в том числе и гигиенические требования. Как раз сейчас стройкомитет занят подготовкой новых нормативов для исторического центра города.
Управляющий директор компании VIYM Дмитрий Шицле рассказал, что бизнесу реконструировать здание сложно из-за бюрократии.
- Бесконечные согласования растягивают инвестиционную фазу, а это значит, время идет, а проект дорожает, - пояснил он. - Реконструировать всегда дороже, чем строить новое здание в чистом поле, это скажет вам любой инвестор. Но бизнес готов мириться с неудобствами, потому что исторические здания находятся в очень привлекательных местах города - это делает их коммерчески интересными. Однако функциональные ограничения охранного законодательства могут быть настолько жесткими по отношению к будущему объекту, что это делает его создание невыгодным.
Так, например, требования к сохранению исторической конфигурации Никольских рядов заставили бизнес помучиться - жилье сделать никак не получалось по нормативам, зато открыли гостиницу.
- Задача была очень нетривиальная, и если бы мы знали заранее, как сложно нам будет, вообще бы усомнились в коммерческой эффективности проекта, - подытожил Шицле.
С историческими зданиями также усложняет работу НДС. По закону реставрация и реконструкция им не облагаются, но этот плюс в итоге превращается в минус. Часто подрядчики все равно выставляют счет с НДС, а налоговые органы отказываются принимать к расчету скидку на НДС по документам.
По словам генерального директора "Объединения строителей Петербурга" Алексея Белоусова, цикл строительного согласования в городе занимает до четырех лет, и за это время успевают измениться законы, правила и подзаконные акты. Отсюда растут новые административные барьеры и появляются "латентные" процедуры, которые официально не прописаны, но их все равно нужно проходить. Все это в сумме заставляет бизнес трижды подумать, прежде чем взяться за работу с историческим зданием.