Строили мы, строили
Спорный дом начали возводить в начале 2014 года на трех земельных участках, выданных частным лицам для строительства индивидуальных жилых домов и хозяйственных построек. К сентябрю стало понятно: здесь будут не коттеджи, а многоквартирный дом из трех секций. Земельный контроль зафиксировал нарушения, но стройка, как это часто сегодня бывает, продолжалась. Правительство обратилось в суд с иском о сносе самостроя и выиграло долгую тяжбу сначала в Нахимовском районном суде, а затем и в апелляционном. Решение вступило в силу 22 марта 2017 года, а 17 октября дом оказался в списке 50 незаконных капитальных объектов, которые департамент городского хозяйства Севастополя снесет в 2017 - 2018 году. Но к этому времени дом оказался уже заселен, хотя на руках у людей нет документов о праве собственности, только договоры о долевом участии. В доме уже третий год нет газа, а за воду и электричество жильцы платят по высоким строительным тарифам.
После того как суд принял решение о сносе, жильцы, объединившись в жилищно-строительный кооператив "Корабел", обратились в правительство с просьбой сохранить возведенное здание. Их заявление рассматривала комиссия, специально созданная для разрешения споров вокруг МКД, которые были построены по украинским документам, а вводить в эксплуатацию их приходится по российским законам.
Привести документы ЖСК "Корабел" в норму оказалось непросто. По версии чиновников, дом является самостроем, поскольку возведен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и у застройщика нет разрешения. Адвокат застройщика Вячеслав Муляр утверждает, что по украинским законам нарушения не было: на объект есть проектная документация, а также декларация о начале выполнения строительных работ от 26 февраля 2014 года. С участками также все в порядке, а здание построено по нормам.
- На Украине не было понятия ИЖС, участок выдавался для строительства жилого дома с придомовыми постройками, - объясняет адвокат. - По украинскому законодательству на этих участках разрешалось строить дома высотой до пяти этажей. Во время суда были проведены две экспертизы, которые показали, что проект соответствует нормам и правилам, а само здание не угрожает безопасности жильцов.
Однако Севастопольский городской суд решил, что застройщиком не была соблюдена процедура получения разрешения на строительство, не представлены документы, предусмотренные как законодательством Украины, действующим на момент начала строительства, так и законодательством России. В документах обнаружились расхождения в площади объекта недвижимости и количестве квартир. Вдобавок строение противоречит генплану Севастополя 2005 года, согласно которому в этом месте располагается малоэтажная усадебная жилая застройка.
Семь квартир за дом
Так как в доме уже живут люди, власти пошли на мировую. Были проведены общественные слушания, участники которых проголосовали за сохранение самостроя и изменение вида разрешенного использования земельного участка. Похожий пример уже есть в Севастополе: в мае этого года на слушаниях был изменен вид использования нескольких участков под ИЖС на улице Рубежной в районе Казачьей бухты, где после 2014 года выросло восемь пятиэтажек.
Вторая часть процесса - доказать, что здание безопасно и может эксплуатироваться в соответствии с проектом. Эти документы были представлены правительственной комиссии, которая в итоге дала добро на сохранение дома.
В марте этого года на заседании правительства Севастополя департаменту земельных и имущественных отношений разрешили подписать мировое соглашение. Как пояснил тогда глава департамента Рустэм Зайнуллин, власти готовы отказаться от требования о сносе, если застройщик передаст в собственность города семь однокомнатных квартир из 120. Но если ответчик не выполнит условие в течение трех месяцев, дом снесут.
Документ так и не был подписан. Вячеслав Муляр рассказал "РГ", что, когда решение апелляционного суда вступило в силу, изменился круг ответчиков и понадобилось переделать текст соглашения. Обе стороны по-прежнему готовы его подписать, и произойти это может уже в ближайшие дни.
Снести нельзя оставить
Затем, как сообщил "РГ" директор департамента архитектуры и градостроительства Севастополя Александр Моложавенко, вопрос решится технически. Будет подписано распоряжение правительства об изменении вида разрешенного использования земли, утверждено мировое соглашение, а затем застройщик сможет обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости.
Зачем дом внесли в "расстрельный" список, так и осталось загадкой. Возможно, среди структур правительства нет должной координации: судится один департамент, вводит в эксплуатацию другой, а сносит третий. Возможно, чиновники хотели подтолкнуть ЖСК быстрее готовить документы и подписать соглашение. Как бы то ни было, с учетом судов процесс длится уже несколько лет, хотя у других застройщиков таких проблем не возникает (в 2016 году введено в эксплуатацию 40 многоквартирных домов, в 2017-м эта цифра может быть еще больше).
- Это первый объект, который введен в эксплуатацию таким образом, - объяснил Моложавенко "РГ". - До этого комиссия рассматривала случаи, когда на дом есть украинское разрешение, но здание не соответствует ему. Процесс тянется долго, потому что основания строить многоэтажку на этом месте у владельца вообще не было.
Вместе с тем в списке из 50 самостроев, которые по решению суда сровняют с землей, оказалось еще около 10 многоквартирных домов, и везде похожая история с документами. Глава департамента архитектуры и градостроительства говорит, что, несмотря на прецедент, часть зданий все же пойдет под снос, если обнаружатся нарушения, которые нельзя устранить.
- Мы требуем не так много: должное техническое состояние, пожарная безопасность, соответствие всем нормам, - отметил Моложавенко. - Если газ, то необходима вентиляция, если водоснабжение - канализация. А на участке должно оставаться место для парковки, озеленения и детской площадки. Если же вся территория занята домом, то извините.
Иван Комелов, член Общественной палаты Севастополя:
- Закон должен исполняться, оставлять такие объекты нельзя. В противном случае практика станет порочной и позволит в будущем другим застройщикам прибегать к недобросовестной схеме строительства по принципу "почему другим можно, а нам нет?". Квартиры в таких домах зачастую стоят дешево, но, покупая их, люди действуют на свой страх и риск. Важно не только принимать решение о сносе объекта, но и привлекать к ответственности тех, кто строит эти объекты. А на сегодняшний день никто из застройщиков так и не был наказан.