Благоустроить - мало
По мнению воронежского вице-губернатора Виталия Шабалатова, местные власти прилагают достаточно усилий к тому, чтобы столица Черноземья была удобной для жизни.
- Комфортность города связана с плотностью застройки и состоянием инфраструктуры - социальной и транспортной, - уверен Шабалатов. - Мы почти закрыли в Воронеже вопрос с местами в детсадах, до 2020-го решим проблему с яслями. В этом году строим самое большое за последние 20 лет количество школ. В планах - реконструкция театра оперы и балета… В последнее время плотно занялись озеленением, многое делается по программе "Комфортная городская среда". Например, на Советской площади будет оборудована лучшая пешеходная фонтанная зона в России.
Однако зачастую благоустроенные в регионах объекты быстро приходят в негодность, так как не определено, кто будет заниматься их содержанием, отметила президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Оставляет желать лучшего и качество проектов. Одна группа граждан выступает за парковку, другая - за клумбу. Побеждают те, кто более настойчив.
- Безусловно, во главу угла надо ставить мнение жителей. Но то, что им нравится, порой не выдерживает критики. Трехметровый забор вокруг двора, какие-то дикие декоративные элементы… Это вопрос вкуса, который нужно воспитывать, привлекая профессионалов, - пояснила она.
Бывает, что чиновники и активисты не могут просчитать перспективы использования пространства. Благоустройство проводят по шаблону.
- Пример из малых городов: был сквер, где гуляли мамочки с колясками. Там замостили дорожки, поставили лавки и фонари. И теперь мамочки обходят это место за километр: в нем появилось все, что нужно алкоголикам и бомжам. То же самое бывает с парками, где не предусмотрено активностей и бизнес не несет ответственности за поддержание порядка, - подчеркнул член правления Союза архитекторов России, руководитель научно-образовательного центра "Урбатех" при Севастопольском госуниверситете Алексей Комов. - Зачастую у нас строят планы, как бы глядя из космоса. Оттуда людей не видно. В советское время говорили, что человек - винтик. Так его хотя бы можно было "пощупать"! А сейчас - только абстрактные цифры. Нужно спуститься на землю, изучить особенности производства и потребления в конкретном месте.
Мифы об уюте
Вопрос о том, что считать комфортным для горожан, на поверку не так прост. Если поинтересоваться у них, нужна ли многоэтажка в тихом центре, реакция будет негативной. А вот формулировка вроде: "Что бы вы хотели делать здесь в ближайшие полвека?" - наверняка поставит людей в тупик.
- Надо идти от общего к частному, опираться на социокультурную среду. Как она формировалась, что от нее осталось, какой потенциал у людей? Это должен быть грамотный анализ, прошедший критическое обсуждение в профессиональной среде. Тогда можно строить траекторию развития социальной среды. Возврат инвестиций на рубль вложений возрастет в разы, - считает глава рабочей группы по рациональному землепользованию общероссийской организации "Деловая Россия" Иван Карпушкин.
С точки зрения экспертов, застройка в центре должна быть плотнее, чем сегодня. И выгодно это не только с точки зрения экономики.
- Представление о том, что уплотнение вредит комфорту, - миф. Когда мы в Москве занимались проектами реновации пятиэтажек, все говорили, что в кварталах 1950-х удобные дворы, много зелени. Но из-за неплотной застройки там не было комфорта с точки зрения обслуживания. Малочисленное население не может окупить содержание социальных учреждений и сетевых магазинов, - сообщил архитектор, проектировщик Московского центрального кольца Тимур Башкаев. - Современные комфортные города - компактные и плотные. Только концентрация людей и функций создает спрос, который обеспечивается должным обслуживанием. При умном проектировании плотный город может быть и зеленым.
Чтобы люди имели максимум услуг в быстром доступе, нужно, чтобы как можно больше их жило в центре, заключили эксперты. Если же развивать периферию - а именно это происходит в большинство мегаполисов, - у горожан растут затраты времени на переезды, снижается комфорт. Очаги плотной застройки имеют смысл рядом со станциями скоростного внеуличного транспорта - метро или железной дороги. Но главной зоной притяжения останется деловой центр.
"Нас не поймут"
Нередко деловой центр частично совпадает с центром историческим - малоэтажным. Девелоперы "сажают" на свободных клочках высотки - и становятся "врагами народа".
- Стоимость земли в центральных и срединных зонах города выше, отсюда и плотность застройки, - пояснила Надежда Косарева. - Исторический центр с его низкой плотностью сносить нельзя, но неправильно и оставлять такие "пятна", каким была брошенная территория ЗИЛа в Москве. Градостроительное регулирование либо исправляет перекосы рынка в пользу общественного блага, либо, как часто у нас происходит, позволяет бизнесу извлекать максимальную земельную ренту. Из-за непродуманной градостроительной политики в России накопленный дефицит инвестиций в сложившуюся жилую застройку и инфраструктуру - в среднем 40 процентов. Наше поколение никогда его не ликвидирует, но начинать надо. Не о том речь, чтобы резко бросить строительство на окраинах городов и перейти к редевелопменту старых микрорайонов. Просто надо не доводить дома до состояния аварийных, не уповать на будущий капремонт, а улучшать состояние зданий постепенно.
В Воронеже реновации ждет прежде всего частный сектор послевоенной застройки, заявил вице-губернатор Виталий Шабалатов. По его словам, у властей есть понимание, что эта территория должна иметь другой внешний вид, обеспечивать иное качество и скорость жизни.
- Но федеральное законодательство, которое бы позволило провести там реновацию, отсутствует. Создать соответствующую правовую базу на уровне региона мы не можем. Попытки бизнеса освоить участки в частном секторе воспринимаются людьми без уважения - идут жалобы, протесты… - напомнил Шабалатов. - В Скандинавии, если не ошибаюсь, муниципалитет четко определяет судьбу территорий и готовит площадки для реновации на десять лет вперед. Участки, независимо от формы собственности, выкупает город. Бывший владелец получает также компенсацию затрат на переезд и обустройство. Он может оспорить только стоимость сделки, а не само решение властей. У нас же в районах послевоенной застройки может стоять ветхий или аварийный, по сути, дом на два хозяина, занимающий полторы-две сотки, и хозяева ведут бесконечный торг с девелоперами…
Надежда Косарева возразила, что в Европе такую схему использовали давным-давно, а сейчас практически не применяют - "разве что в Китае". Во главу угла ставится мнение населения, и проект редевелопмента реализуется только тогда, когда большинство собственников с ним согласны. Чтобы склонить людей на свою сторону, застройщики придумывают для них бонусы вроде бесплатной парковки или предоставляют для переселения квартиры большей площади.
Город как бизнес-модель
Одна из причин, по которым воронежцы негативно воспринимают замещение малоэтажного жилья высотным, - проблемы с дворами и парковкой.
- Вечером во дворе любой многоэтажки не проехать. Люди бросают машину где угодно и как попало, а официальные наземные и подземные парковки не востребованы. Застройщики резонно спрашивают нас, зачем они эти парковки делают, - посетовал Шабалатов. - Как с этим бороться? Если массово подключить эвакуаторы, начнется вал жалоб и общественные акции. Поэтому мы пытаемся действовать мягко. Задача - полностью увести парковки в центре под землю, чтобы люди приобретали там места или обходились без личных авто.
Этой весной в Воронеже должны были ввести плату за парковку на центральных улицах, но отодвинули непопулярную меру на неопределенное будущее. Официальная версия переноса сроков - пробелы в федеральной нормативной базе. Они, однако, не мешают существованию платных парковок в других городах ЦФО.
- Город должен работать как бизнес-модель и зарабатывать деньги в бюджет через налоги на землю и имущество. Если принять грамотный мастер-план, продумать, где уместно озеленение, где небоскреб, где метро, - то налог на имущество позволит возвращать затраты на инфраструктуру и благоустройство, - подчеркнул член совета по территориальному планированию и градостроительству в Союзе архитекторов России Илья Заливухин.
Его поддержал воронежский девелопер Евгений Хамин, отметив, что нужно проводить разъяснительную работу с горожанами, чтобы те понимали - бесплатного комфорта не бывает, любое благоустройство должно быть увязано с возможностью в перспективе пополнять бюджет муниципалитета за счет налогов.
- При "штопке" городской среды главное - активизировать малый бизнес. Мы говорим только о жилье и лавочках, а люди-то должны зарабатывать, чтобы покупать квадратные метры. Капитализацию города можно поднять, если вскрыть его культурные коды, переупаковать и предложить в качестве основы для проектов девелоперам и инвесторам. Тогда экономика будет осмысленной, - заключил Алексей Комов.