"Бэу"-метры
После воссоединения Крыма с Россией рынок жилой недвижимости полуострова пережил стремительный взлет цен на 120 - 130 процентов. В 2014 году в Севастополе стоимость квартир была более 90 тысяч рублей за квадратный метр, это соизмеримо со стоимостью недвижимости в отдаленных микрорайонах Москвы. После этого наступило охлаждение рынка.
- В конце 2017-го - начале 2018 года квадратный метр на первичном рынке жилья Севастополя стоил около 63 тысяч рублей, примерно столько же в Симферополе, - говорит управляющий партнер Аналитической корпоративной группы (АКГ) Илья Пичуев. - Самым дорогим городом остается Ялта, где средняя цена на первичном рынке достигает 88 тысяч рублей за квадратный метр, а на вторичном - около 100 тысяч рублей. В отличие от Симферополя и Севастополя у Ялты своя специфика: цены здесь резко меняются в зависимости от расстояния до моря, только в этом городе есть недвижимость премиум-класса, квадратный метр в которой может стоить 300 - 500 тысяч рублей. Ни в Симферополе, ни в Севастополе таких квартир нет.
Цены на вторичном рынке во всех городах примерно на 10 - 12 процентов выше, чем на первичном. Например, в Симферополе это около 68,2 тысячи рублей за квадратный метр.
Самый большой дефицит - земельные участки. В украинский период большая часть земли на полуострове была приватизирована, поэтому сейчас, например, в Севастополе власти столкнулись с полным отсутствием вакантных участков для строительства в привлекательных районах.
- Эта главная проблема, которая давит на спрос и стимулирует рост цены. Сегодня за сотку просят 350 - 400 тысяч рублей. А в центре города стоимость участков под коммерческую недвижимость достигает 1 - 1,5 миллиона рублей за сотку, - продолжает эксперт. - В Симферополе ситуация более благоприятная и цена ниже, в среднем 323 тысячи рублей, в Ялте - от 800 до 900 тысяч рублей.
Добавили "однушек"
Перспективы снижения цен на недвижимость в Крыму и Севастополе власти связывают с ростом предложения в новостройках. Например, в Симферополе уже строят несколько жилых микрорайонов и несколько проектируют.
- Строящиеся жилые комплексы довольно трудно отнести к определенному классу, - говорит Илья Пичуев. - В структуре новостроек города преобладают объекты класса "комфорт", на их долю приходится более 85 процентов предложения. В сегменте "бизнес" позиционируются всего несколько комплексов. Дома класса "элит" на территории города вообще отсутствуют.
Не может не радовать, что застройщики наконец оценили спрос и увеличили долю однокомнатных квартир, которые всегда были самыми востребованными. Сейчас на первичном рынке "однушки" занимают около 42 процентов общего объема предложения, "двушки" - 33 процента, "трешки" - менее 25 процентов, четыре комнаты и более - один процент.
- Преобладание 1-комнатных и 2-комнатных квартир обусловлено, прежде всего, их низкой ценой и слабой платежеспособностью местных жителей, - продолжает эксперт. - Также популярность маленьких квартир связана с тем, что их чаще всего покупают для сдачи в аренду.
Аналогичная ситуация в Севастополе, где в структуре новостроек преобладают объекты "комфорт", на их долю приходится более 80 процентов общего объема предложения.
Несколько проектов относятся к классу "бизнес", а объекты экономкласса, так называемые панельки, на рынке представлены в единственном жилом комплексе. Дома "элит" на территории города отсутствуют.
Найти элитную недвижимость можно только в Ялте, хотя, как и в двух других городах, в структуре новостроек города преобладают объекты "комфорт" и "бизнес".
- В отличие от других городов Крыма первичный рынок Ялты условно делится на внутренний - городской, предназначенный для круглогодичного проживания жителей региона, и внешний - курортный, рассчитанный на покупателей из других регионов, - рассказывает Илья Пичуев. - Ялта в совокупности с южным берегом - единственное место в Крыму, где присутствует элитное жилье, которое востребовано у обеспеченных покупателей с материка в основном для отдыха в летний период.
В ожидании покупателей
Именно на покупателей с материка делают ставки крымские девелоперы.
- После открытия моста цены на недвижимость в Крыму резко пойдут вверх, - считает консультант по недвижимости одной из местных компаний Денис Зыков. - Будет эйфория на рынке предложения, и спрос тоже немного увеличится. Вначале произойдет резкий всплеск, но спустя примерно полгода возможно снижение примерно на 12 процентов, то есть реальный рост составит около трех процентов.
Впрочем, не только с логистикой эксперты связывают рост цен на квадратные метры.
- Существенное влияние на цену квадратного метра в 2018 году окажут изменения в ФЗ N 214, которые должны урегулировать отношения застройщика с дольщиками и избавить рынок от объектов незавершенного строительства, - считает эксперт рынка Дмитрий Гонтарь. - Они приведут к изменению ценообразования в целом на жилье, потому что нужно будет находить ресурсы на строительство.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании Юрий Никоненко уверен, что увеличение цен на жилье в Крыму составит минимум 10 - 15 процентов.
- Цена на недвижимость в Крыму будет расти, потому что полуостров привлекает и простых россиян, которые переезжают сюда жить, и бизнес - своим потенциалом.
Сергей Аксенов, глава РК:
- В Крыму реализуют новый проект строительства жилья экономкласса. Право на его приобретение имеют 20 категорий граждан, в список участников программы включено более 400 семей. Стоимость одного квадратного метра не будет превышать 80 процентов рыночной цены. По программе строится два 108-квартирных жилых дома, на сегодняшний день реализовано 157 квартир. Крымский республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования за три года предоставил более 300 ипотечных займов на сумму более 30 миллионов рублей. В 2018 году на стимулирование жилищного строительства, субсидирование ипотеки и социальную поддержку льготных категорий граждан запланировано более 240 миллионов рублей.