Падение вместо роста
Проектное финансирование предполагает, что застройщик будет привлекать к строительству денежные средства банка-инвестора. Прежде чем выдать кредит, он тщательно проверит экономические показатели деятельности заемщика, а впоследствии будет контролировать расход предоставленных средств, таким образом снижая риск их нецелевого использования и появления долгостроев. Нововведение должно очистить рынок от компаний-мошенников и девелоперов с финансовыми проблемами.
- Процессы в строительной сфере уже слишком зарегулированы, - считает генеральный директор строительной компании "Центринвест" Алексей Гринцевич. - Для строителей Крыма это вдвойне сложно, поскольку они работали в иных условиях, чем компании на материке. Нововведения же добавят проблем, что приведет к сокращению числа компаний. Крупные же монополисты физически не смогут возвести такое количество квадратных метров жилья, которое нужно Крыму.
По обеспеченности населения жильем республика отстает от других регионов РФ на 13-15 миллионов квадратных метров. Хотя по итогам прошлого года зафиксирован рекордный рост строительства - в три раза, с 285,5 тысячи квадратных метров в 2016 году до 833,6 тысячи. Но если и дальше строить около миллиона квадратных метров в год, то достичь среднероссийских показателей Крым сможет через 15 лет. Нужно возводить ежегодно 2,5 миллиона квадратов: 1,5 миллиона, чтобы по динамике выйти на уровень других регионов страны, плюс еще один миллион, чтобы восполнить пробел предыдущих лет.
- Переход на проектное финансирование на первом этапе однозначно приведет к уменьшению строительства нового жилья, - считает генеральный директор группы компаний "Монолит" Якуб Асанов. - В особенности сложно будет крымским компаниям в силу специфики переходного периода и особенностей законодательства в регионе. Кроме того, некоторые нормы по новому ФЗ-214 (например, один застройщик - одно разрешение) сделают практически невозможным комплексное освоение территорий в регионе.
- Количество проектов, которые застройщики могли бы начать одновременно, значительно сократится, - поддерживает его генеральный директор строительной компании "Интерстрой" Евгений Кабанов. - Скажем, если у нашей компании сейчас на реализации находится 12-14 проектов, то на следующий год я ставлю задачу одновременного строительства не более 5-6. Соответственно, это скажется на показателе вводимых квадратных метров за год.
А кредиторы кто?
С одной стороны, для застройщиков проектное финансирование означает гарантии получения средств на строительство нового объекта, но с другой - более жесткий контроль со стороны кредитора. А еще необходимость выплачивать проценты по кредиту, тогда как деньги дольщиков для девелопера, по сути, - это беспроцентные займы.
- Сегодня в Крыму невозможно получить кредит под семь процентов, минимум - под 12, - продолжает Алексей Гринцевич. - Дорогие финансовые ресурсы приведут к соответствующему удорожанию квадратных метров. Будут ли люди готовы приобретать жилье по такой цене? Понятно, что никто не хочет видеть обманутых дольщиков, но у нас в Крыму минимальная практика банкротства девелоперов, при которых пострадало незначительное количество людей, потому что мы всегда работали на свой имидж.
Полный переход на проектное финансирование исключит возможность применения механизма долевого участия. И кредиты станут привлекать практически все строительные компании. В Крыму, где работает всего три банка и два филиала, рынок финансовых услуг очень ограничен. Пока о планах работать по проектному финансированию заявляет только один из них.
- А один - это монополия, - продолжает Асанов. - Монополия - это отсутствие конкуренции, что фактически делает крымских застройщиков заложниками ситуации, и невозможность наращивать мощность. Отношение застройщика к проектному финансированию будет позитивным, если банк обеспечит лояльные процентные ставки, депозитную доходность денег от продаж, которые будут аккумулироваться на счетах, если исключатся бюрократические проволочки в освоении выделенных денег на проект. Кроме того, важно, чтобы все процедуры, связанные с освоением денег и отчетностью, несли не только застройщики, а и госорганы, от оперативной и слаженной работы которых многое зависит.
Проценты не в счет
Для покупателей недвижимости в новостройках переход на проектное финансирование означает, что на рынке будут продавать только готовые, введенные в эксплуатацию строения. Это хорошо, потому что исключается недострой, но плохо, потому что метры станут дороже. По мнению экспертов, переход на проектное финансирование приведет к росту цен минимум на 12-15 процентов. Значит, и покупателям придется идти в банки.
Ипотечный рынок в Крыму и Севастополе в последние год-два стремительно развивается, по итогам 2017 года он показал рост в два раза. Самый крупный кредитор - РНКБ - с начала 2018 года выдал уже 642 кредита на покупку жилья в Крыму на сумму 1,4 миллиарда рублей, что в 2,5 раза превышает количественные показатели аналогичного периода 2017 года, и в три раза – показатели по объему. В апреле 2018 года ипотечный портфель банка превысил 5 миллиардов рублей.
Средняя ставка по итогам 2017 года была 11,2 процента годовых, а к началу апреля 2018 года еще снизилась.
- У нас стоимость ипотечных займов практически такая же, как и в среднем по стране, 9,53-9,68 процента, - говорит директор по розничному бизнесу РНКБ Николай Билан. - Но дело не в процентах. Есть другой показатель, который говорит о недоступности ипотеки для населения Крыма, - соотношение зарплаты в регионе со стоимостью квадратного метра. В Крыму и Севастополе очень серьезный разрыв, поэтому для многих потенциальных клиентов ипотека недоступна из-за того, что финансовая нагрузка не соответствует их доходам.
Для того чтобы крымчане могли покупать жилье, ежемесячные платежи не должны превышать 12-13 тысяч рублей, то есть около семи процентов годовых по ипотечному кредиту. По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, президент поставил задачу снизить ставку по ипотечным кредитам как раз до семи процентов и увеличить ввод жилья в России в ближайшие годы с нынешних 80 до 120 миллионов квадратных метров в год.
- В Крыму потребность в улучшении жилищных условий огромная, - продолжает Николай Билан. - Банки работают в сотрудничестве с застройщиками, мы, что называется, идем за ними, и видим недостаточность комплексных застроек. Кроме того, целые города в Крыму не имеют ни одной новостройки. Это ограничивает наши возможности по кредитованию. Сегодня в крупных городах 60 процентов жилья эконом-класса продается в первую неделю старта продаж и за наличные. Это показатель спроса на такого рода жилье.
Андрей Назаров, вице-президент "Деловой России":
- Обезопасить наших граждан - это правильно. Но делать это за счет людей, работающих в строительных компаниях, неверно. В России сейчас 2461 застройщик, а после вступления в силу поправок 1 июля 2018 года их останется 132. То есть в 20 раз меньше. Естественно 132 застройщика не смогут построить даже 80 миллионов квадратных метров жилья, не говоря уже о 120 миллионах. Кроме того, строить эти 120 миллионов имеет смысл, если их кто-то будет покупать. Для этого нужна доступная ипотека. Сейчас в России есть государственная ипотечная программа. Есть обычная ипотека и льготная, для малообеспеченных. У большинства граждан доходы выше, чем у льготников, но при этом они недотягивают до обычной ипотечной программы. Думаю, все же должно работать и проектное финансирование, и долевое строительство.