Последнее время вместе с квартирами люди охотно приобретают места для машин и помещения для хранения вещей. Однако при банкротстве застройщика получить обратно деньги за эти приобретения сложно. Ведь возвращаются они из конкурсной массы, а денег у обанкротившейся компании чаще всего уже и нет.
"Идея состоит в том, чтобы распространить на требования о передаче машиномест и небольших нежилых подсобных помещений особый порядок удовлетворения требований, установленный в отношении передачи гражданам - участникам долевого строительства жилых помещений", - рассказал глава комитета Николай Николаев.
Защитить права дольщиков предлагается путем внесения поправок в правительственный законопроект, который уже внесен в Госдуму. "На этапе его подготовки ко второму чтению обсуждаются поправки, которые защитят права дольщиков машиномест при банкротстве застройщика", - отметил Николаев. Внести поправки планируется в закон в декабре.
Проблема защиты прав покупателей нежилых помещений стал особенно актуален после банкротства Urban Group, где граждане приобрели много машиномест и кладовых. Однако поправки не коснутся коммерческих помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Коммерческие площади не подпадают под законодательство о защите дольщиков.
Законодательство о долевом строительстве претерпело изменения с 1 июля 2018 года. Защита дольщиков стала надежнее - благодаря усилению контроля за расходами девелоперов, того самого банковского сопровождения, которое уже начали осуществлять кредитные организации.
Раньше застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства без ограничения. Теперь же средства дольщиков поступают на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование, пояснила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
К примеру, банк может отклонять операции, вызвавшие сомнения: приостановить перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года. Также банк вправе потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств. Новые права банков защитят дольщиков от растраты и нецелевого использования средств застройщиками.
Застройщики должны были открыть эти счета до 1 сентября 2018 года. Причем, вопреки пессимистичным прогнозам, банковское сопровождение не сказалось на финансовом состоянии застройщиков.
Многие банки восприняли это требование к застройщикам как возможность перекроить рынок и переманить к себе строительные компании из других банков, для чего создали для них благоприятные условия и низкие тарифы за обслуживание.
Кроме того застройщики уже сегодня могут переходит на эскроу-счета. "Пока банки далеко не все готовы работать по новой системе финансирования", - отмечает Николаев. Некоторые банки ведут себя некорректно, пытаясь заработать на застройщиках. "Мы сейчас подготовили большой блок предложений по изменению законодательства, чтобы все нюансы, которые мешают работать застройщикам, ушли", - рассказал он. Николаев уточнил, что сегодня минстрой в ручном режиме решает проблемы, которые возникают между застройщиками и банками.
Основных финансовых потрясений застройщики ожидают с 1 июля 2019 года, когда законодательство вступит в полную силу и заработают обязательные эскроу-счета. С них строительные компании не смогут снять деньги дольщиков до самого момента ввода объекта в эксплуатацию. Вместо этого им придется "занимать" у банков. Брать кредит под процент, что может стать причиной роста стоимости цен на жилье.
Разобраться в законодательстве о долевом строительстве сложно еще и из-за того, что условия зависят от времени получения разрешения на строительство. Получившие его до 1 июля 2018 года застройщики могут привлекать средства граждан и пользоваться ими, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение. Полное банковское сопровождение применяется к строительным организациям, получившим разрешение до 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков они также могут привлекать. Механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке с 1 июля 2019 года.
Сегодня 80 процентов строящихся домов застраховано в страховых компаниях. "Нам очень важно грамотно и вдумчиво подойти не только к новой системе, но и завершить строительство объектов, которые уже начаты", - сообщил Николаев. В начале октября Центробанк сократил список страховых компаний. Это привело к тому, что некоторые строительные компании не смогли продолжать свою деятельность. "В Госдуму поступает большое количество обращений от застройщиков, которые говорят, что компании, которые уходят с рынка, не оставляют им альтернативы. Нужно предусмотреть переходный период для таких объектов, например, полностью прекратить страхование рисков через 1-1,5 года", - отмечает Николаев.
При этом пока не ясно, кто будет нести риски вместо страховых компаний. Для новых объектов защиту прав покупателей жилья в строящихся объектах может взять на себя Фонд защиты прав участников долевого строительства по тарифу 1,2 процента. Однако такой платеж не обеспечивает большие гарантии для дольщиков в случае мошенничества застройщиков или банкротства.
Сегодня обсуждается повышение тарифа до 6 процентов. "Это очень дискуссионное предложение, но мы его будем обсуждать. Нам нужно продумать, каким образом мы завершаем предыдущий этап, чтобы не появилось новых обманутых дольщиков и не затормозилось жилищное строительство", - сообщил Николаев.
По данным минстроя, сейчас в 85 регионах страны насчитывается 880 проблемных объектов. В реестре обманутых дольщиков числится более 34 тысяч человек.