Просят скидку
"Пилотную" многоэтажку Домостроительный комбинат строил на свои деньги, без проектного финансирования. Привлекать средства дольщиков через эскроу-счета решил, чтобы загодя обкатать электронный документооборот с банком и Росреестром. С августа 2018-го так было продано 103 из 144 квартир. Деньги покупателей лежали "замороженными" в Сбербанке, застройщику их перечислили после сдачи дома.
Гендиректор компании Андрей Соболев в целом доволен, как удалось реализовать пробный проект. Но работать в рамках нового законодательства стало значительно сложнее, отметил он:
- Количество проверок выросло. Договоры с дольщиками изучили в прокуратурах каждого района Воронежа, выдали предписания нам и коллегам из "Выбора". Отчетов стало столько, что, наверное, придется увеличить аппарат компании. Может быть, BIM-технологии нас спасут, позволят быстро выгружать данные об объектах. Но на их внедрение нужно время. Сейчас же нас, по сути, толкают к тому, чтобы мы не работали по 214 ФЗ и продавали только готовые квартиры. А мы не готовы обходиться без дольщиков. Нужно разрешить застройщикам частично использовать средства граждан, хранящиеся на спецсчетах, - в объеме, не превышающем затраты на завершение объекта.
Обсуждая новации на отраслевом форуме "Воронеж BUILD", местные строители обратили внимание, что использование эскроу-счетов не очень-то выгодно и покупателям квартир. Формально оно защищает граждан от потери денег в случае проблем с возведением дома. Но "замороженные" рубли потихоньку разъедает инфляция. Если застройщик обанкротится и дольщикам вернут их средства, пролежавшие в банке два-три года, это не будет адекватной компенсацией, подчеркнул заместитель гендиректора компании "Инстеп" Семен Харитон:
- Процент на такие деньги (за временное размещение, как по депозиту. - Прим. "РГ") не начисляют. Вдобавок дольщик платит за обслуживание ипотечного кредита, сумма которого переведена на счет эскроу. Сейчас расходы на санацию банков кратно выше, чем на защиту обманутых дольщиков.
Чтобы восстановить справедливость, предприниматели призвали установить мораторий на начисление физлицам процента по ипотеке, взятой через механизм эскроу-счета, на время строительства объекта. Другой вариант - выдавать ипотечные займы, когда дом уже сдается в эксплуатацию, сказал Андрей Соболев.
В Сбербанке со своей стороны предложили воронежским застройщикам, использующим счета эскроу, разделить с покупателями квартир скидку на заемное финансирование. Компания может отказаться от своей льготы полностью (тогда дольщику "скостят" 1,6 процента годовых по ипотеке) или наполовину (соответственно, для гражданина ставку снизят на 0,8 процента).
Взвешивают условия
В Воронежской области право открывать спецсчета для застройщиков имеют подразделения 25 банков. Всего в стране открыта тысяча таких счетов, из них 134 - в столице Черноземья (по данным на конец марта). По новой схеме здесь заработало два застройщика. В банках отмечают осторожность компаний.
Между тем количество выданных разрешений на строительство в сравнении с прошлым годом уменьшилось.
В облправительстве предостерегают: если застройщики массово обратятся за финансированием после 1 июля, то их заявки не смогут обработать быстро, и по факту кредиты выдадут к концу года.
- К тому же у каждого банка определен лимит финансирования. Если он будет заканчиваться, либо требования к застройщикам ужесточат, либо будут им отказывать, - допустил зампред правительства региона Сергей Честикин.
Возможно, "медлительных" застройщиков смущают условия проектного финансирования.
- Банки защищают себя как могут, - пояснил руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик. - Например, требуют в залог все имущество компании, личное поручительство бенефициара - и предусматривают свое право расторгнуть договор в любой момент. Причем по причинам, которые заранее четко не обозначены. Банк выдал миллиард, деньги вложены в фундамент, через месяц договор расторгается. Вернуть миллиард нечем. Идет взыскание на предмет залога, а он, как обычно, оценен не дороже 50 процентов от реальной стоимости. Стоит на федеральном уровне навести порядок в договорах застройщиков с банками, чтобы они не заключались с целью забрать имущество за полцены.
Теряют прибыль
Не секрет, что реформа должна оставить на рынке долевки крупных и устойчивых игроков. Но сегодня они нередко соединяют в себе много функций - генподрядчика, проектировщика, производителя материалов и непосредственно строителя. После 1 июля для комплексного освоения территорий будет действовать правило: один застройщик - одна площадка. Бизнесу придется менять финансовую модель.
Кирилл Холопик сообщил, что по стране таких моделей около 15, и какая будет эффективной, пока неясно.
- Вот у нас десять площадок комплексной застройки. Для каждой теперь - отдельная фирма, которой мы оказываем услуги. Это означает плюс 20 процентов НДС к цене квартиры. Налоговая нагрузка все равно увеличится, но хочется ее оптимизировать и быть уверенным, что это не нарушение закона, - добавил Соболев.
Работа с эскроу-счетами и проектным финансированием приводит к потере восьми-девяти процентов рентабельности, подсчитал директор компании "Воронежстрой" Владимир Чернышов:
- Мы приходим к "работе ради работы". Легче тем, кто строит только за свой счет. А предприятия с годовым оборотом до 200 миллионов рублей с новой схемой погибнут.
В первый год реформы маржинальность бизнеса должна отойти на второй план, возразил воронежский губернатор Александр Гусев. По его мнению, и мелким, и крупным застройщикам придется искать компромиссы - к примеру, кооперироваться для получения проектного финансирования.
В отличие от предприятий, возводящих жилье экономкласса, воронежские застройщики из сегмента "комфорт" и "комфорт плюс" не склонны драматизировать ситуацию.
- Просто нужно отслеживать изменения в законодательстве, - успокоила председатель совета директоров ГК "Крайс" Наталья Казеннова. - У тех, кому достаточно собственных средств и у кого есть кредитная история, проблем не будет. Если ее нет - бегите в банк, чтобы определить, дадут ли проектное финансирование. Мы проконсультировались со всеми организациями в регионе, готовыми открывать счета эскроу. В принципе, нашу заявку одобрят. Вопрос в условиях: кому-то достаточно документов на участок и разрешения на строительство, кто-то требует подтверждения дополнительных доходов. Конечно, хотелось бы большей гибкости банков.
Надежда на "варягов"
Ряд экспертов полагают, что реформа долевки будет стимулировать спрос на жилье.
- Прогнозируется взрывной рост. Мы помним, как в связи с введением страхования вкладов ждали массового банкротства банков, а у них объем депозитов увеличился в пять раз. Это помогло справиться с возросшей нагрузкой, - привел пример Холопик. - Так что динамика ввода жилья в текущем году должна быть положительной, несмотря на перенос сроков сдачи многих объектов. Застройщики создали большой задел. В 2018-м объемы ввода жилья несколько снизились, но показатели все равно огромны в сравнении с тем, что было 10-15 лет назад.
На воронежском рынке скачка спроса ожидать не стоит, тем более на фоне роста цен и снижения покупательной способности, считает президент Гильдии риелторов Черноземья Наталья Колесникова. В регионе давно нет обманутых дольщиков, доверие к строительным компаниям и без реформы было высоким.
Председатель совета директоров ГК "Крайс" Наталья Казеннова предположила, что в первый год реформы спрос на жилье однозначно упадет. Скажется рост ипотечных ставок и цен на квартиры.
- В основном тут виновата инфляция, а не изменения в законе. Наверное, после 1 июля цены также немного повысятся, но на конъюнктуре нашего рынка это отразится не сильно. Объем спроса довольно большой. Еще много людей, которые нуждаются в жилье, и постепенно они привыкают к его удорожанию. За последний год цены на квартиры выросли примерно на 10 процентов, теперь повысятся еще на пять-десять. Думаю, темпы строительства мы не сбавим.
Поднять спрос на квартиры в Воронеже можно за счет иногородних граждан, на которых приходится не менее половины сделок с недвижимостью, отметила Колесникова. Это жители Воронежской области, других регионов и стран СНГ. На первичном рынке их привлекают "однушки" и "двушки", на вторичном - "трешки".
Однако потенциальные покупатели охотнее едут в Краснодар, Сочи, Ростов и Калининград. Надо "раскручивать" Воронеж, причем привлекать экономически активное население, подчеркнул председатель областного Союза строителей Владимир Астанин:
- Без длительной господдержки спроса нам не выполнить план ввода жилья. В Воронеже огромные территории заняты ветхими и аварийными домами. Их жители нуждаются в улучшении бытовых условий, но тех, кто может получить ипотечный кредит, там от силы треть. Остальные ждут квартир от государства. Причем выдать их могут "метр в метр", а многим нужна площадь вдвое больше. Если найти, как помочь таким людям, мы получим дополнительную группу покупателей.
Воронежский губернатор не исключил расширения жилищной поддержки для граждан. Но подчеркнул, что значение будет иметь их социальное положение, а не нужды строительного рынка.