На рынке столичного региона, где идет самое активное строительство, уверенно чувствуют себя не более 20 застройщиков, у каждого из которых в активе 10-20 ЖК, следует из оценки департамента новостроек компании "ИНКОМ-Недвижимость". Мелкие игроки, в портфеле которых менее пяти проектов, находятся в зоне риска. Около 30 процентов девелоперов не смогут перестроиться на работу по новым правилам, и им придется либо покинуть рынок, либо войти в структуру более крупного игрока, прогнозирует замдиректора департамента Валерий Кочетков. "Другой вариант - работа по франшизе. Пока это ноу-хау в строительной сфере, такая схема еще не поставлена на поток, но реорганизация первичного рынка может этому поспособствовать", - считает он. Сокращение числа застройщиков может привести к снижению объемов строительства и монополизации рынка.
В России в целом доля выданных разрешений на строительство с эскроу-счетами составляет 21 процент. Всего же выдано 8,1 тысячи разрешений на строительство, у 33 процентов отсутствует возможность продажи по 214-ФЗ. По мнению управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, в основном речь идет о проектах, девелоперы которых еще не оформили заключение о соответствии. Поэтому вполне возможно, что доля компаний, работающих с эскроу-счетами, может увеличиться до 50 процентов уже в этом году.
"Из примерно 3200 девелоперов в России 85 процентов ведут строительство не более 30 тысяч кв. м жилья, это примерно 1-2 монолитных многоэтажных дома или 5 пятиэтажных корпусов. В основном это региональные проекты, застройщики которых уже работают с минимальной рентабельностью, - подчеркивает Литинецкая. - При снижении спроса девелопер рискует не выплатить кредит, поэтому банки считают такие компании потенциально рискованными. То есть шанс на получение проектного финансирования такими девелоперами минимален. Иными словами, уйти из бизнеса могут куда больше трети застройщиков. В зоне риска - 85% девелоперов. Причем это не значит, что 8 из 10 компаний не получат проектного финансирования. Часть инвесторов посчитают бизнес нерентабельным и самостоятельно уйдут с рынка. Другие могут консолидировать бизнес, объединившись с крупными инвесторами".
Минстрой дал застройщикам время до 1 октября в связи с отсутствием четкого алгоритма оценки строительной готовности. После этой даты проекты с готовностью менее 30 процентов будут реализовываться только через эскроу-счета. Не все участники рынка за четыре отведенных месяца смогли выполнить все условия.
Реализация проектов, которые не смогли получить проектное финансирование, возможна при наличии инвестора или кредита, обе ситуации снижают рентабельность до 0, но позволяют выполнить обязательства перед дольщиками, отмечает директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Денис Крючков.
На фоне реформы динамика цен в целом не претерпит изменений. На рынке будут появляться более дорогие проекты, реализуемые через эскроу-счета (примерно на 5-15% дороже аналогов), старые будут завершаться, а новые начинаться, считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. "При этом значительную долю предложения (не менее 50%) сохранят новостройки, которые реализуются без эскроу-счета с разрешения властей. И в первой, и во второй категории динамика цен будет обусловлена общими факторами. Основной из них - высокий номинальный уровень цен, который уже достигнут. Повышать цены дальше для некоторых не столь ликвидных проектов будет рискованно. При этом общеэкономические факторы (реформа, инфляция производителей и т.п.) все равно подтолкнут стоимость квадратного метра вверх, так что цены продолжат возрастать, особенно в ликвидных проектах, но темпы замедлятся", - говорит он.
Проблемы могут возникнуть у дольщиков, вложившихся в новостройку, для которой не открыты эскроу-счета (то есть ее застройщик не получил проектного финансирования), но и реализация по старым правилам этого объекта не допущена надзорными органами. Сейчас доля таких объектов по стране велика - 34%, и это создает большие риски, полагает Кирилл Игнахин.
По мнению Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Real Estate, в зоне риска находятся непрофильные девелоперы, компании, специализирующиеся на узком нишевом сегменте жилого строительства и с малым портфелем земельных и недвижимых активов. "В результате в ближайшие годы произойдут изменения в структуре рынке, говорящие о монополизации и снижении конкуренции между игроками. Под особым риском находятся регионы. В связи с этим многие успешные и крупные компании московского региона могут начать экспансию на региональные рынки, - считает он. - В связи с уменьшением конкуренции ожидается уменьшение объема нового предложения и небольшое увеличение цен в проектах. Рост цен может составить порядка 5-10% в зависимости от региона и проекта".
Антонина Друева, руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки": На сегодняшний день, по данным ЕИСЖС, количество застройщиков, перешедших на модель строительства объектов с использованием эскроу-счетов, составляет 10% от общего количества застройщиков по России. По данным Москомстройинвеста, в Москве по старым моделям строительства работают порядка 60% застройщиков. Учитывая тот факт, что все новые проекты, разрешение на строительство которых были получены после 1 июля 2019 года, будут реализовываться с использованием эскроу-счетов, то, соответственно, следует ожидать и постоянного увеличения доли застройщиков, перешедших на данный способ реализации. Как и предполагалось законодателем при разработке нововведений в долевом строительстве, после вступления в силу новых поправок рынок должен постепенно очиститься от недобросовестных застройщиков, недостроенных объектов и обманутых дольщиков. При этом предложенные нововведения характеризуются значительным увеличением финансовой нагрузки на застройщика, что неизбежно влечет за собой уход с рынка мелких и ряда средних застройщиков.
*Это расширенная версия текста, опубликованного в номере "РГ"