Виртуальная норма
Типичная история у пенсионерки из села Чистенького Симферопольского района Елены Быковой. Она много лет работала овощеводом на тепличном комбинате и при межевании паев получила 4,5 гектара пашни и 88 соток пастбища. Несколько лет назад вокруг ее владений и соседних участков стали строить трассу. Дорога окольцевала землю. Сеять и пахать на ней теперь невозможно. А вот создать транспортную или промышленную инфраструктуру - в самый раз. Необходимость смены категории земли поняли не только пайщики, но и местные власти. Они расширили границы поселка, приняли генплан и правила землепользования и застройки. В градостроительной документации земли сельхозназначения определили как промышленные. Собственнице лишь оставалось завершить процесс оформления в профильных ведомствах. Но у нее ничего не вышло.
- Раньше я сдавала участки в аренду, а расчет получала зерном, - рассказывает пенсионерка. - Хотелось бы на старости лет получить какие-то деньги, но никак не могу перевести землю из одной категории в другую. Сначала ездила в инстанции сама. Когда потеряла надежду разобраться, пришлось нанимать специалистов.
Перевод сельхозземли в другую категорию в стране в принципе непрост. Но Крыму федеральные власти пока разрешили устанавливать свои упрощенные правила. Это связано с тем, что украинские и российские нормы в земельной сфере немного отличаются. Например, раньше правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Крыму вообще не было. Генпланы пришлось утверждать новые. Да и дооформлять ранее полученную землю хорошо бы без лишней бюрократии. Такая возможность зафиксирована в 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений в РК" и постановлении Совмина РК N 378. В нем сказано, что при наличии утвержденной градостроительной документации перевод участков осуществляется Госкомрегистром РК.
Крымчанка обращалась туда, но безрезультатно. Как выяснилось позже, этот пункт постановления Совмина РК "нерабочий".
- Им никто никогда не пользовался. Какой смысл в нем заложен, сложно сказать. В постановление вносятся изменения, - прокомментировала начальник управления земельных отношений минимущества РК Татьяна Бабенко.
13 из тысячи
Постановление предусматривает еще один "облегченный" вариант смены категории земли. Он действует, когда земля вошла в границы населенного пункта. Но оказалось, что муниципалитеты Крыма, утвердившие граддокументацию и расширение территорий, не подали в Единый государственный реестр недвижимости координаты новых границ.
- Сейчас из более тысячи населенных пунктов РК внесли сведения только 13. И речь не о районах, а о селах, поселках и так далее, - поясняет завотделом учета земельных участков N2 Госкомрегистра РК Павел Кошеренко. - Нехватка информации в ЕГРН приводит к волоките, жалобам и возмущению людей.
В администрации Симферополя подтверждают, что причина приостановок - отсутствие сведений о новых границах в ЕГРН. С такими проблемами к ним уже обращались жители Чистенского, Добровского и других поселений.
- Ситуация характерна для всех районов Крыма, - говорит начальник управления архитектуры и градостроительства Симферопольской райадминистрации Роман Рущак. - Чтобы закончить эту работу, нам нужно от 10 до 15 миллионов. Мы направили бюджетный запрос в минфин РК. Сроков решения вопроса назвать не могу. Для нас это тоже большая проблема.
Есть еще один альтернативный путь для собственников, ожидающих внесения координат в ЕГРН: человек может подавать документы в Госкомрегистр и надеяться, что тот пошлет в администрацию межведомственный запрос о конкретном участке, а получив ответ, переведет категорию в индивидуальном порядке. Но орган местного самоуправления по закону не обязан направлять Госкомрегистру такие документы. Тут как повезет.
В общем, несмотря на то что федеральные власти дали Крыму возможность для маневров, у жителей и бизнеса остается лишь один способ, который применяется во всей РФ. Он требует немалых затрат, различных экспертиз и весомых обоснований. Именно его рекомендуют использовать гражданам чиновники. В администрации Чистенского сельсовета и в Госкомрегистре в ответ на официальный запрос "РГ" людям посоветовали обращаться в региональное минимущество. Но, оказывается, еще в мае законодательство Крыма было изменено, и сейчас принимать ходатайства о переводе земли стало не министерство, а Совмин Крыма. То есть граждан опять направляют не по адресу.
А ты обоснуй!
Походить по инстанциям пришлось и предпринимателям, земли которых расположены за пределами населенных пунктов. Гендиректор "ИНДИГО Лайт Инвест" Александр Конецкий приехал в Крым с материка и вместе с единомышленниками решил создать под Симферополем частный индустриальный парк под пищевое производство, морозильные склады и логистический центр.
- Мы запланировали построить частный индустриальный парк для 8 - 10 предприятий, - говорит бизнесмен. - Больше года назад выкупили в Чистеньком около 25 гектаров земли. На то, чтобы разобраться в законодательных противоречиях и выстроить план действий, у нас ушло около трех месяцев. Сначала обратились в Госкомрегистр, потом в минимущество, теперь в Совмин. Но до сих пор у нас нет критериев целесообразности перевода. Жалко тратить столько времени.
Похожая ситуация у бизнесмена Владислава Гришневского.
- У меня есть участки на территории Трудовского сельсовета, а также за границами Чистенского сельсовета, - рассказывает Гришневский. - В первом случае нам повезло: Трудовое является одним из 13 населенных пунктов, границы которых внесены в ЕГРН. И мы можем использовать землю под ИЖС. Во втором случае необходимо обращаться в Совмин и обосновывать, почему земля должна стать промышленной. Мы столкнулись с тем, что у чиновников нет четкого регламента, как они должны действовать, какими законами и нормативными актами руководствоваться и какие документы требовать от людей. Все это - почва для злоупотреблений.
За пять лет в составе РФ в Крыму из земель сельхозназначения в земли промышленности, энергетики, транспорта и связи МИЗО перевело всего восемь участков. А с тех пор как ходатайства о переводе стал принимать Совмин, вообще ни одного. Более того, регламент минимущества для этой услуги уже отменен, а Совмина - до сих пор не принят.
Бизнесмены обратились в Крымский государственный фонд поддержки предпринимательства с просьбой собрать представителей профильных органов власти вместе и расставить все точки над i. Там они смогли лично задать вопросы представителям минимущества, администрации Симферопольского района и Госкомрегистра, обсудили, какие требования предъявляются к содержанию и составу обоснования и каков порядок регистрации. Теперь людям осталось подать документы в Совмин и надеяться, что не появится никаких новых законодательных нюансов.
Роман Селезнев, гендиректор группы юридических компаний "Финансы. Право. Инвестиции":
- В РФ градостроительная документация была установлена еще в 1990-е годы. В Крыму же почти все населенные пункты обзавелись генпланами и ПЗЗ в 2018 - 2019-м. Из-за этого в Крыму есть отличия от федерального законодательства. Но представители органов власти игнорируют возможность изменения категории земли при наличии документации Госкомрегистром. Якобы генпланы и ПЗЗ - не основание для изменения категории и вида разрешенного использования. Власти республики должны устранить недоработки в законодательстве РК и выработать механизм упрощенного перевода участков из земель сельхозназначения в другую категорию при наличии генплана и ПЗЗ. Совершенно непонятно, почему граждане должны повторно что-то доказывать и идти по более сложному пути.