Год на восстановление
По данным Российского совета торговых центров (РСТЦ), крупные ТЦ обеспечивают занятость 4 млн россиян и выплачивают налоги в размере более 100 млрд рублей в год. Закрытие ТЦ из-за пандемии поставило их в положение даже более сложное, чем в кризисы 2008 и 2014 годов.
По умеренно оптимистичному сценарию РСТЦ, к ноябрю-декабрю обороты ТЦ вернутся к 70-80% довирусного периода. Восстановление помесячных выручек до уровня 2019 года займет от 9 до 15 месяцев после открытия. В европейских странах, где начали открывать магазины, средний оборот возобновившего работу ТЦ сейчас находится на уровне 60% от докризисного, в Юго-Восточной Азии - от 60% до 100% - это зависит, в частности, от того, с какими ограничениями пускают покупателей в ТЦ, количества открытых магазинов. При этом нужно учитывать отложенный спрос, волна которого вскоре пройдет.
Даже при завершении карантина к началу лета ТЦ вряд ли смогут обеспечить трафик платежеспособных покупателей на уровне 2019 года в последующие 2-3 года, считает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Сразу после отмены карантина люди будут по инерции стараться избегать мест массового скопления, число посетителей кинотеатров, парков развлечений, детских игровых зон и фудкортов резко снизится. В этом сценарии НКР ожидает рост уровня вакантных площадей от 20% на конец 2020 года и снижение ставок аренды на 15-20% при росте числа контрактов, где арендная плата привязана к проценту от выручки. Неэффективные объекты придется перепрофилировать в коммерческую недвижимость другого назначения - например, в коворкинги или склады доставки товаров "последней мили".
Торговые центры покидают арендаторы
Госдума в первом чтении приняла законопроект, позволяющий арендаторам без неустоек в одностороннем порядке разрывать договора аренды, если их доходы упали более чем на 50%. Ассоциации компаний из сфер общепита, фитнеса, красоты и др. обратились в правительство с просьбами поскорее принять законопроект. В частности, в фитнес-отрасли только 20-25% от общего числа арендодателей пошли на уступки, говорит президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии России Ольга Киселева. "Наши игроки, особенно небольшие клубы, не входящие в крупные сети, совершенно беззащитны. Однако уже и большие сети столкнулись с тем, что арендодатели не пускают в помещения, расторгают договоры и применяют другие методы давления", - говорит она.
ТЦ выступили резко против законопроекта. В подавляющем большинстве случаев арендодатели уже снизили арендную плату до 10-15% от докризисной или вообще ее отменили, говорит Войцеховский. При этом владельцы ТЦ несут расходы на поддержание зданий в рабочем состоянии, уплату коммунальных платежей, зарплаты, налоги и обслуживание кредитов. Уход арендаторов усугубит проблему. По словам Войцеховского, ТЦ строится под конкретный пул арендаторов, "заказывающих" необходимые технические условия, параметры отделки, в которую ТЦ иногда вкладывает до 2,5 тысячи евро на квадратный метр. Смена арендаторов "обнулит" эти затраты. При этом массового желания съехать у арендаторов, по оценкам Войцеховского, не наблюдается.
Падение доходов, которое усугубится из-за ухода арендаторов, повлечет негативные последствия и для банков, считают в РСТЦ. Торговые центры во всем мире строятся на кредитные деньги, объясняет Войцеховский, закредитованность отрасли оценивается в 2,7 трлн рублей. Все, что касается арендных условий, ТЦ согласовывает с банком.
"Подотрасль торговых центров столкнулась с серьезными сложностями, связанными со снижением до 85-90% денежного потока от арендных платежей в период ограничительных мер, - отмечает управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбербанка Джеймс Корриган. - Потребуется определенное время, чтобы увидеть, как сегмент будет выходить из сложившейся ситуации. Мы уже видели подобную ситуацию в 2014 году, когда валютные кредиты были преобладающими в подотрасли, и случившаяся девальвация рубля привела к другой, но не менее существенной проблеме с обслуживанием кредитов. При этом тогда не наблюдалось значительного числа торговых центров, право собственности по которым перешло к банкам".
Многие банки уже предоставили кредитные каникулы владельцам ТЦ и начали реструктуризацию кредитов. Реструктуризации напрямую влияют на прибыль банков, так как они вынуждены увеличивать размер резервов, но реализация залога в виде ТЦ сейчас может обернуться для банка еще большими убытками, говорит Диваков. Так, в РСТЦ считают, что при самом худшем сценарии банки могут получить 2 трлн рублей дефолтных долгов, а также 350 млрд рублей прямых процентных потерь.
"В масштабах всего банковского сектора глубина проблемы не так велика: банки стремились диверсифицировать корпоративный кредитный портфель, - говорит управляющий по стратегическому маркетингу ПСБ Андрей Бархота. - Вынужденный простой в работе торговых центров хотя и усугубит их финансовое состояние, но обусловит возобновление их работы, а кредит может быть реструктурирован. Кроме того, банки обладают так называемыми капитальными буферами, способными амортизировать возникающие проблемы этого сегмента. Банкротств банков в этой связи точно ожидать не стоит".
Покупатели не узнают ТЦ после пандемии
После кризиса 2014 года в ТЦ стали активно расти доли общепита и развлечений. Теперь в ТЦ будет увеличиваться доля социальных функций, например, образовательных заведений, пространств для мастер-классов, отдельных студий для занятий спортом и творчеством, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Может несколько увеличиться доля площадей ТЦ, занятых многофункциональными центрами или, например, отделениями ПФР, но многие ТЦ не подходят под это из-за расположения.
Сразу после отмены карантина люди будут по инерции стараться избегать мест массового скопления, поэтому трафик сильно снизится, особенно это касается торговых центров, где есть кинотеатры, парки развлечений, детские игровые зоны и фудкорты, говорит Диваков. "Уйдут из ТЦ или сильно сократят арендуемые площади компании непродовольственного ретейла, особенно те, которые задействованы в сегментах выше экономкласса в связи с переходом продаж в онлайн, - прогнозирует он. - Предприятия продовольственного ретейла, как и бренды крупных марок низкого и среднего ценового сегмента, останутся, но, вероятно, многие будут пересматривать условия аренды".
Строительство новых торговых центров не прекратится, хотя и может замедлиться, считает Хакбердиева. Хорошие перспективы у районных торговых центров и торговых площадей в составе ТПУ. Морально устаревшие ТЦ будут перестраиваться в многофункциональные объекты. Однако это тенденция последних нескольких лет - около 15% всех ТЦ уже находятся в стадии обновления. Эпидемия лишь ускорила этот процесс.
Ретейл уменьшит формат
Вернуться к привычному формату работы после завершения пандемии крупные торговые центры и комплексы, аутлеты с непродовольственными товарами уже не смогут, уверена завкафедрой коммерции и торгового дела университета "Синергия", кандидат экономических наук Галина Чернухина. В некоторых регионах большие ТЦ канут в лету, став своего рода памятниками торговли.
Владельцы крупных торговых сетей начнут трансформировать свой бизнес. К примеру, будут уходить в стрит-ретейл, открывая магазины небольших форматов. Именно на такой формат, вызывающий больше доверия, будет расти спрос. Еще одной тенденцией станет развитие онлайн-версий магазинов.
Под угрозой закрытия окажутся ТЦ с непродуманной концепцией и неудачным месторасположением, отмечает руководитель отделения "управление недвижимостью" факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов. В тех объектах, что останутся на плаву, обновится состав арендаторов. "Эта смена меньше всего коснется товаров с демонстрационной покупкой (к примеру, шоу-румов), одежды и продуктов питания. В целом, если падение доходов населения будет очень значительным, то, в первую очередь, могут пострадать магазины масс-маркета", - говорит Сиволапов.
В столице торговые центры скорее всего начнут работу летом, полностью ограничения будут сняты к осени, полагает представитель Центра международной торговли Москвы Алексей Саврасов. Розница будет постепенно приспосабливаться к новым условиям безопасной работы - нормам заполнения торговых площадей, распределению потоков покупателей и "рассадке" арендаторов.
Самые сложные условия должны выполнить для возобновления работы кафе и рестораны. В некоторых ТРЦ эта функция с большой вероятностью видоизменится, считает директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью консалтинговой компании Colliers International Елена Розанова. Покупатели будут предъявлять более серьезные требования к санитарному состоянию торговых точек, что, возможно, повлияет на внутренние процессы и даже дизайн. Чтобы продлить время пребывания клиентов в ТРЦ, собственники будут идти на различные ухищрения, в том числе проводить акции, предлагать скидки, бонусы и подарки.
Борис Титов, уполномоченный при президенте России по защите прав предпринимателей:
- Накал вокруг законопроекта о разрыве договоров аренды несколько смягчился после того, как минэкономразвития предложило, во-первых, ограничить действие льготы для арендаторов периодом до 1 октября 2020 года, а, во-вторых, обязать арендаторов при разрыве договора возместить убытки владельцам помещений в размере одного ежемесячного платежа. Смягчился, но не исчез.
Между тем разрешить конфликт можно иначе. Практически все арендаторы помещений в торгово-развлекательных центрах попали в перечень наиболее пострадавших отраслей и могут воспользоваться теми или иными мерами господдержки. А вот владельцы ТРЦ предоставлены сами себе. Нужно, на мой взгляд, ситуацию выровнять.
Я уже обратился к министру промышленности и торговли Денису Мантурову с комплексом предложений в поддержку отрасли. Среди таких мер - включение торговых центров (коды ОКВЭД 68.20.2, 68.32.2) в перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших от COVID-19, если они подтверждают падение выручки за март-апрель более чем на 30% по сравнению с январем-февралем. Распространение соответствующих мер поддержки на предприятия всех размеров и форм, а не только на малые и средние предприятия. Освобождение торговых центров на время пандемии плюс один квартал от уплаты налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю. Перенос уплаты налога на прибыль по итогам первого квартала 2020 года на 12 месяцев; НДС - на 6 месяцев.
С учетом того, что большая часть ТРЦ строилась на заемные деньги, владельцы торговых центров обременены кредитными обязательствами перед банками. Можно было бы перенести уплату основной части имеющихся кредитов и процентов по ним на срок пандемии плюс один квартал. Кроме этого, субсидировать 1/3 ставки за счет федерального бюджета, 1/3 - за счет банков, 1/3 - за счет заемщика по аналогии с механизмом по реструктуризации кредитной задолженности малого и среднего бизнеса в соответствии с постановлением правительства от 2 апреля 2020 г. N 410.
От того, что ТРЦ "посыплются" как карточный домик, хорошо не будет никому. Надо искать компромисс, и государство не должно оставаться в стороне.