Сейчас все новые дома застройщики должны возводить либо на свои средства, либо на кредиты банков - деньги дольщиков из этой схемы исключены и заморожены на счетах эскроу. "При этом каждый банк формирует свой перечень документов, необходимых для получения кредита, - говорит руководитель комиссии Рифат Гарипов. - То есть, если застройщик готовит заявки в несколько банков, для каждого он должен собрать свой уникальный пакет. И это при том, что банки иногда требуют больше 100 документов".
Такой подход к кредитованию особенно негативно сказывается на финансировании небольших объектов. Затраты на аудит таких проектов соизмеримы с аудитом крупных строек, а маржинальность намного ниже, отмечает Гарипов. "Единые критерии и исчерпывающий перечень документов должны облегчить доступ к проектному финансированию девелоперам, работающим на локальных рынках, где цены на жилье ниже, чем в крупных городах", - считает руководитель комиссии. Необходимо скорректировать рекомендации, разработанные для банков Центробанком, Минстроем и ДОМ.РФ, говорит Гарипов: "При принятии решения по проектному финансированию банки ориентируются на коэффициент покрытия долга денежными потоками. Но даже наличие в собственности участка и разрешения на строительство не всегда позволяет достичь нужного показателя, поэтому в регионах девелоперы получают отказы".
По словам Гарипова, сегодня сложилась ситуация, где в схеме "государство - застройщик - банк - покупатель", по правилам свободного рынка работают только банки.
"Компании просто тонут в этом объеме документов, и до результатов рассмотрения заявок многие просто не добираются", - отмечает заместитель гендиректора по градостроительной политике Фонда развития городских проектов Александр Филиппов. Особенно актуальна эта проблема в небольших городах.
Важно, чтобы единый список требований в итоге не привел к сокращению числа банков, готовых работать с застройщиками, подчеркнул директор подразделения "Корпоративные продукты" ДОМ.РФ Андрей Бахмутов: "Нужно дать банкам возможность разобраться в возможных рисках. Если объект не будет введен в эксплуатацию, то его достраивание ляжет на плечи банка".
Также на заседании прозвучала просьба устранить излишние требования к застройщикам, которые уже полностью перешли на работу с проектным финансированием. По словам члена Генсовета "Деловой России", застройщика Владимир Прохорова, следует отменить необходимость получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации. "Это излишнее требование для тех, кто уже работает с эскроу и проектным финансированием. В крайнем случае, нужно законодательно сократить сроки выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации до 5 рабочих дней вместо 30 календарных, как сейчас", - отметил Прохоров. Следует, по его мнению, отменить и требование о раскрытии информации о группе лиц, в которую входит застройщик. "Группа лиц может состоять из сотни организаций и физических лиц, а любое изменение в группе, которое никак не связано непосредственно с застройщиком, требует внесения изменений во все проектные декларации", - говорит он.
Кроме того, комиссия обсудила возможность упразднения "дублирующего" контроля за застройщиком - в частности, контроль со стороны Фонда защиты прав дольщиков можно назвать излишним, считают эксперты, поскольку с момента полного перехода на работу со счетами эскроу ответственность полностью возлагается на кредитующий банк.
"Отсутствие единообразного подхода и четкого объема предоставляемых документов, наличие избыточных требований являются серьезными барьерами для застройщиков. Установление же исчерпывающего перечня документов для получения проектного финансирования снизит нагрузку и позволит выстроить наиболее прозрачные взаимоотношения с банками", - подытожил Рифат Гарипов.
В ближайшее время комиссия направит в минстрой письмо с рекомендациями исключить избыточные требования к застройщикам. Унифицированный список требований для получения проектного финансирования будет составлен комиссией с привлечением отраслевых экспертов и представлен в минстрой до конца нынешнего года.