Из-за пандемии изменилась не только макроэкономика, но и формат нацпроектов. К концу октября профильные ведомства должны представить президенту новый план нацпроекта "Жилье и городская среда". Строить придется быстрее и дешевле, иначе целей июльского указа президента не достичь. Сколько дополнительных средств выделят из госбюджета, станет ясно по итогам его утверждения на 2021- 2023 годы, следует из ответа пресс-службы минстроя на запрос "РГ".
Ветер перемен
Минстрой России намерен переформатировать нацпроект "Жилье и городская среда" в соответствии с июльским указом президента. Скорее всего, на это понадобятся дополнительные госденьги: с 1 июля 2019 года согласно реформе жилого строительства в РФ все новые проекты должны реализовываться через механизм проектного финансирования. Ежегодно, распорядился президент РФ Владимир Путин в указе от 21.07.2020 N 474, жилищные условия должны улучшаться не менее чем у 5 миллионов российских семей, а объемы жилого строительства расти "не менее чем до 120 миллионов квадратных метров". По мнению экспертов, рентабельность строительства сейчас невелика, денег у отрасли мало, а банковские кредиты слишком дорогие, поэтому выполнить президентский указ будет нелегко. Девелоперам удается поддерживать спрос за счет льготной ипотеки и желания потребителей вложить средства в надежный актив на фоне волатильности рубля. Но, вероятно, все участники рынка и ответственные ведомства ждут госсубсидий. Банкиры смотрят на ситуацию со сдержанным оптимизмом.
"Корректировка национальных и федеральных проектов уже в высокой степени проработки", - сообщил "РГ" министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев. Из поступившего в редакцию ответа министра на вопросы "РГ" следует, что речь идет о нацпроекте "Жилье и городская среда", который включает четыре проекта: "Ипотека" (зона ответственности минфина), "Жилье", расселение непригодного для проживания жилищного фонда и "Комфортная городская среда". "Горизонт планирования увеличен до 2030 года, коронавирус вклинился в эту историю, макроэкономика изменилась. Все это мы учитываем при корректировке документов. В конце октября мы будем готовы доложить главе государства о проделанной работе, о тех изменениях, которые внесены в паспорт национального проекта и позволят нам достичь намеченных целей", - отмечает Якушев.
Строительные цифры
По словам старшего директора по корпоративным рейтингам "Эксперт РА" Дмитрия Сергиенко, на конец III квартала 2020 года в России строилось около 100 миллионов квадратных метров жилья, что на 16 процентов, или 20 миллионов квадратных метров, меньше, чем годом ранее. Дело в том, что с начала июля 2019 года вступила в силу реформа отрасли. С того времени все новые стройки жилого фонда должны осуществляться через проектное финансирование. Тогда участникам процесса пришлось действовать сообща: например, банкам пришлось экстренно усилить экспертизу в строительстве. Одновременно с запуском проектного финансирования на рынке появились и счета эскроу - симметричный ответ мошенническим схемам, жертвами которых много раз становились обманутые дольщики (сейчас этот механизм активно используется в ипотеке). "С привлечением счетов эскроу возводится 42,6 тысячи квадратных метров, что почти в 2 раза больше аналогичного значения прошлого года", - рассказывает управляющий директор аналитического управления банка "Открытие" Константин Енин.
Несмотря на создание работающих финансовых инструментов, быстро перестроиться и сохранить темп рынку было сложно. Отчасти поддержать в тонусе количество сделок помогла запущенная в то же время льготная ипотека: доля купленных в кредит жилых объектов была велика и в прошлом году, а в текущем бьет рекорды. Так, например, управляющий директор группы "Самолет" Дмитрий Волков сообщил "РГ", что по итогам III квартала 2020 года доля сделок с привлечением ипотеки достигла 76 процентов от общего объема продаж группы. Однако качество не последовало за количеством. "С III квартала 2019 года объем зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) снижается каждый квартал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", - говорит Дмитрий Сергиенко. Цифра такого снижения варьируется в диапазоне от 7 до 53 процентов в зависимости от периодов сопоставления.
Скромно и со вкусом
Строят удобное и не очень дорогое жилье: земельного банка попросту не хватает на экспансию объектов бизнес- и премиум-класса. По подсчетам Сергиенко, около 50 процентов новой стройки приходится на "комфорт", треть - на "эконом". Безусловно, изоляция на фоне коронавируса повлияла на спрос, признают застройщики и девелоперы, но, как рассказывает Дмитрий Волков, по итогам трех кварталов объем реализации недвижимости группы увеличился на 21 процент, а средняя цена квадратного метра выросла на 23 процента. "Поддержать спрос не смогли даже снижающаяся ипотека и рост объема выдачи ипотечных кредитов, которые традиционно служат ключевым драйвером продаж жилья", - констатирует Дмитрий Сергиенко.
Дорогая редакция
Эксперты считают, что выйти на заявленные в упомянутом выше указе президента минимальные 120 миллионов квадратных метров ежегодно возводимого жилья озадаченным ведомствам будет нелегко. Аналитики рынка недвижимости подчеркивают, что около 50 процентов регионов РФ характеризуются близкой к нулю или отрицательной чистой рентабельностью жилищного строительства, а с учетом стоимости банковских денег маржинальность проекта не должна составлять меньше 15 процентов.
"Комплексный подход к сегменту позволит государству стимулировать объемы будущего строительства. Тем не менее новые меры поддержки должны быть сбалансированы и не ложиться на госбюджет "мертвым грузом" или способствовать злоупотреблению льготой со стороны бизнеса", - считает Константин Енин.
"2019 и 2020 годы мы прожили, работая в формате таких важных документов, как паспорта национальных и федеральных проектов. Теперь у нас появилась возможность эти документы отформатировать. Ни в коем случае не переписать, а именно переформатировать. Проанализировав, что получилось, что не получилось, отреагировать на предложения, которые поступили от регионов, дополнить новыми инструментами", - подчеркивает Владимир Якушев. "Конкретные изменения будут известны после их одобрения президиумом Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам и соответственно Советом при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам под председательством президента РФ. Параметры финансового обеспечения в 2021 году будут ясны по итогам утверждения федерального закона о федеральном бюджете на период 2021-2023 годов", - сообщили в пресс-службе минстроя.
Цифровизация нам поможет
На комфорт городской среды напрямую влияет качество цифровой инфраструктуры. По мнению руководителя программ РВК, председателя Техкомитета "Кибер-физические системы" Никиты Уткина, многие цифровые проекты в городском хозяйстве уже сейчас коррелируются с целями нацпроекта "Жилье и городская среда", в том числе в сфере ЖКХ, транспорта, энергетики, здоровья и образования. Эксперт считает, что большой потенциал кроется в использовании социальных технологий реагирования городских служб на ЧС: "Речь не только о пандемии COVID-19, но и целом диапазоне возможных происшествий". Уткин напомнил, что сейчас при участии Минстроя России разрабатывается итоговая редакция национального стандарта "Умный город. Показатели" (в обсуждении также участвуют члены Техкомитета 194 "Кибер-физические системы"). "Сейчас Технический комитет разрабатывает итоговую редакцию стандарта, которая будет внесена на утверждение Росстандарта", - информирует Уткин. Что будет в документе, пока точно неизвестно. В технологическом бизнес-сообществе сложилось мнение, что одна из самых перспективных ниш - Big Data в городской экономике.