В столице уже есть проекты, в рамках которых планируется, что на территории бывших промзон появится не только жилье, как это делалось последние десятилетия, но и площадки развития инновационного производства. Мне нравится позиция столичных властей, согласно которой лишь половина промзоны может быть застроена жилой недвижимостью, а остальное должно быть отдано под создание рабочих мест. Это правильно, так как новые спальные районы делают жизнь более напряженной: увеличивается нагрузка на магистрали, социальную и инженерную инфраструктуру, город фактически не развивается, потому что растет только количественно. Проекты комплексного развития создают современную городскую среду, удобную для жизни и работы.
Открытие технопарков и других инновационных производств является современным подходом к реорганизации бывших промзон. Именно такую стратегию - развитие на основе инноваций - реализуют некоторые старые европейские города, например немецкий Дортмунд. Когда-то в нем было расположено множество предприятий угольной и металлургической промышленности. Потом эти направления стали нерентабельными и власти города разработали новую долгосрочную стратегию развития. В итоге Дортмунд стал площадкой для инновационных технологических компаний, одним из сильнейших научно-технологических кластеров в мире.
В этом направлении сейчас движется и Москва. И это особенно важно, если учесть, что промышленные зоны занимают тысячи гектаров и на большинстве из них производство остановлено уже много лет назад. По данным столичных властей, промзоны занимают более 18 тысяч гектаров, при этом большинство находится в структуре города и обеспечено транспортной и даже инженерной инфраструктурой.
Востребованность жилья в мегаполисах высока, такие объекты возводятся и быстро продаются, несмотря на кризис. Если решить застраивать промзоны жильем, желающие реализовать подобные проекты найдутся. Найти инвестора, готового развивать территории комплексно, непросто, однако задача эта при желании решаема. Так, летом 2020 года впервые в России в Москве был подписан договор с инвестором о комплексном развитии промзон.
Первым проектом стала промзона "Октябрьское поле" на северо-западе города, где когда-то был завод железобетонных изделий. Там, конечно, возводят и крупный жилой микрорайон, но на территории появятся социальная инфраструктура и технопарк, благодаря которому будет создано более 500 новых рабочих мест. Это, в свою очередь, приведет к снижению маятниковой миграции из района в центр, так как жители смогут найти работу рядом с домом. Сейчас в центре столицы сосредоточено до 40 процентов рабочих мест, что, конечно же, является сильным перекосом в ткани городской среды.
Появление технопарков в "сером поясе" Москвы происходит и на других объектах. Например, в Северном округе идет реновация промзоны "Братцево", где ранее размещался завод строительных конструкций. Теперь там уже возведено два корпуса строительного технопарка. У объекта отличные логистические характеристики - рядом Ленинградское и Головинское шоссе и три станции метро: "Речной вокзал", "Войковская" и "Водный стадион". На территории бывшего завода АЗЛК, в районе Печатники, появился Технополис "Москва", который стал специализированной площадкой для развития инновационных производств - биофармацевтических, микроэлектронных и других. Он находится рядом с метро "Текстильщики", имеет удобные подъездные пути для автомобильного транспорта.
На юго-востоке Москвы на месте промзоны "Люблино" идет строительство технопарка Pererva площадью 300 тысяч квадратных метров. Его резидентами смогут стать компании, занимающиеся пищевым производством, электронной торговлей, опытно-конструкторскими работами. Проект предусматривает строительство девяти производственно-складских и административных зданий. Одну из существующих построек реконструируют. В "Курьяново", второй промзоне округа, также откроется технопарк с бизнес-инкубатором. Активно реконструируют и промзону "Серп и Молот", где ранее располагался один из крупнейших металлургических заводов страны с одноименным названием. Возле Третьего транспортного кольца создается технопарк ЗИЛ, благодаря которому рядом с крупной жилой застройкой появится более 1000 рабочих мест.
В целом, по данным московского правительства, более трети промышленных территорий столицы потенциально пригодны для комплексного развития. Мне такой вариант развития "серых поясов" видится гораздо более логичным. Созданные однажды под промышленные нужды здания, дороги, инженерные сети не уничтожают в угоду жилой застройке - их можно обновить и перепрофилировать под новые задачи. И конечно, наличие готовой инженерной инфраструктуры может усилить эффективность проекта. Например, в технопарке "Отрадное", который специализируется на информационно-коммуникационных технологиях и микроэлектронике, возможно выделение неограниченного количества электроэнергии арендаторам, благодаря уже имеющемуся там РП - распределительному пункту электроэнергии.
А как разбираются с промзонами в регионах? Несмотря на все преимущества внедрения технопарков в "серые пояса" городов, желающих развивать комплексно подобные проекты в России не очень много: это дорого, долго и совершенно точно не даст выгоды в ближайшей перспективе.
Ситуация, насколько мне известно, начинает меняться в Санкт-Петербурге, где в этом году тоже заявили о планах по комплексному развитию промышленных территорий, площадь которых составляет 19 тысяч гектаров. Так, на территории промышленной зоны "Парнас", которая до этого активно застраивалась жильем, появится специализированный технопарк пищевых производств. Начиная с 2012-2013 годов дефицит участков под застройку привел к тому, что на месте бывших промзон вводились в эксплуатацию только жилые здания. В конце прошлого года в "сером поясе" Санкт-Петербурга было введено более 4700 тысяч квадратных метров жилья.
В других регионах картина примерно та же: охотнее всего инвестируют в заброшенные промзоны все те же девелоперы жилья. И это неудивительно, ведь в стоимость реновации промышленной зоны может входить много переменных, у таких проектов всегда сложная финансовая модель. Многое зависит от статуса объекта, его исторической значимости, конструктивных и инженерных особенностей промзоны, от того, требует ли, допустим, земля рекультивации.
Готовых решений по развитию промзон нет, в каждом из случаев должны проводиться экспертные обследование и оценка. Поэтому такое развитие возможно только при полной заинтересованности и при поддержке региональных властей, и инициатива должна исходить именно от них, так как появление технопарков в бывших промзонах позволяет значительно усилить деловую функцию городских районов и общее качество жизни их обитателей.