Комфорт без переплаты
В Воронеже, как уже сообщала "РГ", под "доходный дом" отдали секцию новой многоэтажки комфорт-класса недалеко от центра: 165 квартир, 40 мест на подземной парковке. В ЖК есть детсад и детская поликлиника, в 2022-м поблизости откроют спорткомплекс. Снять можно квартиры разной площади - от 20-метровых студий до трешек по 85 "квадратов" - с полной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Дизайн тот же, что и в арендных домах в Москве: нейтральный.
Срок аренды - от 11 месяцев. Цены выше рыночных. Ставки аренды в Воронеже начинаются от 14,6 тысячи рублей в месяц (за мини-студию). Оператор проекта - ДОМ.РФ - объясняет это тем, что жильцам доступны дополнительные услуги: видеонаблюдение, консьерж, выгул животных, клининг, мелкий ремонт. Ограничений для семей с детьми и животными нет. Предполагается, что квартиры заинтересуют людей 20-40 лет, которые активно работают.
Заместитель гендиректора ДОМ.РФ Денис Филиппов отметил, что арендное жилье становится все более актуальным: клиент получает цивилизованный договор и массу сервисов, а главное - не испытывает неудобств, связанных с ремонтом. В середине января в Воронеже надеются заселить примерно треть "доходных" квартир.
При этом каждый четвертый жилец получит скидку по арендной плате. Директор подразделения "Арендное жилье" Вероника Янушкевич сообщила, что субсидия может покрыть до 80 процентов расходов, то есть вместо 14 600 рублей человек заплатит около трех тысяч. Выпадающие доходы покроет фонд ДОМ.РФ и облбюджет. Однако четких условий поддержки в Воронеже пока не огласили. Губернатор Александр Гусев пояснил лишь, что область готова возмещать 30 процентов арендной платы для, ориентировочно, работников бюджетных учреждений здравоохранения и образования, а также молодых семей.
В целом речь идет о специалистах, которые важны для региона, но не имеют права на жилье по социальному найму.
- Например, в Воронеже в 2020 году потребовалось размещать медиков из районов области, которые приехали помогать коллегам в ковидных стационарах. Посмотрим, какие нужды будут на повестке дня в 2021-м, - пояснил вице-губернатор Сергей Честикин.
ДОМ.РФ намерен расширять проект. Льготы по аренде уже обсуждают с правительством Москвы. В дальнейшем субсидировать ставку для части квартир планируют везде, где будут строиться арендные дома: например, в Сочи, Екатеринбурге, Тюмени и Новосибирске. Сейчас предполагается, что льготные условия распространят на 25 процентов помещений в каждом таком объекте. Но если какой-то регион решит обеспечить съемными квартирами больше людей, препятствий этому не будет.
По новым стандартам
Во всем мире под доступным жильем понимают именно жилье арендное, или наемное, подчеркнула президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Людям помогают не взять ипотеку, как в России, а снять помещение по субсидированной ставке. Такой, чтобы после оплаты аренды у семьи оставалась достаточно денег на жизнь.
- В Берлине 80 процентов жилья - наемное. В Лондоне и Париже 20 процентов - не просто наемное, а социальное: людям субсидируют аренду через различные программы, - рассказала Косарева. - А у нас доля жилья в собственности достигает 70-75 процентов. И нормального наемного фонда нет даже в коммерческом секторе. Здесь как раз открывается простор для действий ДОМ.РФ. Надо не просто покупать отдельные дома и показывать примеры цивилизованной аренды, а развивать сам ее институт - как это делалось с ипотекой. Сделать, в частности, стандарты для проектного кредитования на строительство наемных домов.
Больших денег в бюджете на возведение такого жилья нет и не предвидится, признает эксперт. Но в регионах можно строить хотя бы по одному арендному дому в год и обкатывать разные модели решения проблемы.
- За те 200 миллиардов рублей, которые казна ежегодно тратит на имущественные льготы покупателям квартир, можно обеспечить четыре миллиона "квадратов" социального жилья, - добавила Надежда Косарева.
В ДОМ.РФ важность темы осознают, планируется в 2021 году включить в повестку уже не просто льготную, а социальную аренду. Она может быть альтернативой тем формам жилищной поддержки граждан, которые существуют сегодня. Но нужно располагать квартирами приемлемого качества - не секрет, что маневренный фонд в муниципалитетах зачастую таков, что вселяться туда люди не хотят ни с какими льготами.
В столице Черноземья уже осторожно объявили о будущем строительстве еще одного арендного дома. Он может появиться на участке яблоневых садов в Северном микрорайоне, который пытались было перевести в частную собственность, но после вмешательства правоохранителей вернули в казну. Теперь 52 гектара неиспользуемой земли выставили на аукцион с обременением - по новым для России правилам. Выигравшая фирма сможет на первых порах расплачиваться за пользование землей не деньгами, а готовой недвижимостью.
- Аукцион за долю позволяет, во-первых, поддержать застройщиков, потому что при переходе на эскроу-счета им требуется экономить каждый рубль, и все дополнительные расходы отражаются на цене квадратного метра. Во-вторых, мы получаем уникальную возможность применить на участке стандарты комплексного развития территории. Они были прописаны в условиях аукциона. Дома будут сдаваться с чистовой отделкой, определено соотношение жилых и нежилых помещений, - рассказал Денис Филиппов.
Не хватает мощностей
Освоение столь крупного участка должно стать знаковым проектом и улучшить динамику строительной отрасли в регионе. По текущим показателям все относительно благополучно. Но площадь объектов, находящихся в стадии строительства, уменьшается, указал президент Национального объединения строителей Антон Глушков:
- На 1 октября 2019 года в Воронежской области "в работе" находилось 1,8 миллиона квадратных метров в многоквартирных домах. Сейчас на разных стадиях строительства - менее 1,4 миллиона. Аналогичный тренд заметен в большинстве регионов. Компании не торопятся выводить новые проекты на рынок в связи с нестабильной экономической ситуацией.
Между тем застроить 52 гектара яблоневых садов в те сроки, на которые рассчитывает ДОМ.РФ, будет проблематично из-за инфраструктурных ограничений.
- Мы отводим год на оформление разрешений на строительство, еще через год надо сдавать новостройки. Но под этот проект нужно 17 мегаватт электроэнергии и 19 тысяч кубометров газа в час, а их попросту нет. Нет технической возможности подключения. В стандартном случае на решение таких вопросов уходит три-четыре года, - объяснил гендиректор АО "Специализированный застройщик "Домостроительный комбинат" Андрей Соболев. - Может быть, стоит отработать на этом проекте и новый уровень взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями? Синхронизировать планы по комплексному освоению территории с инвестпрограммами естественных монополий, применить инфраструктурные облигации...
Казалось бы, не так давно в Северном районе ввели в строй цифровую подстанцию. Но, по словам Соболева, "МРСК Центра" исходила из договоров на техприсоединение, заключенных ранее. То есть уже на момент ввода подстанция не имела резерва по мощности.
- Надо на законодательном уровне "привязать" строительство энергетической инфраструктуры к планируемой, а не фактической мощности, - добавил он. - Через одно проектное финансирование решить проблему с магистральными сетями не удастся. Банк сначала выдает застройщику деньги на работы, которые ведутся непосредственно на площадке. И уже только потом можно возместить расходы на подведение сетей или строительство электроподстанции. Считаю, что механизм проектного финансирования надо применять и при строительстве инженерной инфраструктуры, включая магистральные сети. Это сдержит рост цен на квадратные метры.
Владимир Астанин, председатель Союза строителей Воронежской области:
- В 2021 году на рынок аренды в Воронеже выйдет 150-200 тысяч "квадратов" так называемых инвестиционных квартир. Люди начнут их сдавать, и ставки опустятся. Конкурентной и востребованной формой будет аренда не в эконом-, а в комфорт- и бизнес-классе: с меблировкой и бытовой техникой. Такое жилье должно возволиться, на наш взгляд, в центральной части города для совершенно конкретной категории потребителей.
Но в центре города есть проблема, связанная с развитием уже застроенных территорий, в том числе с ветхим и аварийным жильем, промышленных площадок. Это длительный и низкомаржинальный процесс.
При этом у нас в неустойчивом положении оказались застройщики из категории среднего и малого бизнеса, которые возводят 20 процентов жилья. Они работали не один десяток лет, но не пользовались кредитами. Привлекали собственные средства и "долевку". И сейчас у них большие сложности с получением проектного финансирования. Уход этих компаний с рынка серьезно отразится на объемах ввода жилья, приведет к высокой концентрации бизнеса и сокращении выбора для потребителей в определенных сегментах.
Предлагаем запустить в Воронежской области еще один пилотный проект - строительство арендных домов средней этажности на землях, принадлежащих ДОМ.РФ. Не на 300 квартир каждый, а на 30. Такие дома могут быть востребованы и в центре города (где часть территории занимает частный сектор). И как раз средним застройщикам этот формат будет интересен. Да, надо будет определить, как готовить участки и кредитовать компании, как выкупать и эксплуатировать построенное жилье. Муниципалитет со своей стороны подберет участки и разработает документацию, которая не будет противоречить концепции развития города.
Аркадий Чернецкий, первый зампред комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:
- У меня складывается впечатление, что в стране царит некая эйфория от увеличения спроса на жилье в связи с введением льготной ипотеки. Продление программы и снижение ставки по кредитам как будто может активизировать строительство. На мой взгляд, это стратегическое заблуждение. Снижение ипотечной ставки - один вектор. Увеличение стоимости проектного финансирования, ситуация с курсом рубля, рост стоимости импорта - другой. Эйфория пройдет, и мы окажемся в чрезвычайно сложной ситуации. У нас нет реальных инструментов, чтобы стимулировать отрасль. Разве что через рост доходов населения. Но каким образом его добиться, вряд ли кто может сказать. Чуть скорректировать ситуацию можно, если уменьшить стоимость проектного финансирования, втянуть в его орбиту застройщиков в малых городах и там, где маржинальность проектов очень низкая. Но пока я не вижу документа, который бы это предусматривал.
Отношение к строительству арендного жилья у нас в течение многих лет, мягко говоря, было невнимательное. Это неправильно, не по-государственному. Рано или поздно нас "прижмет". Слой людей, которые хотят иметь жилье в собственности, все увеличивается. И в какой-то момент у нас будет две категории граждан: те, кто имеет хорошие доходы, но уже не интересуется покупкой квартир, и те, кто не в состоянии приобрести квартиру даже при минимальной стоимости ипотеки.
Поэтому нужно уже сейчас отрабатывать механизмы строительства арендного жилья. Все примерно представляют, что надо делать. Но облачить это в нормативные документы не получается. Может быть, стоит совместить обкатку механизмов и решение проблем людей, которые обитают в аварийном фонде? Строить арендное жилье для отселения. Серьезного государственного участия в этом вопросе пока не предусмотрено. А на отселение выделяется 400 миллиардов рублей в год, их можно задействовать.