Специально для "Российской газеты" Иван Капустянский, финансовый советник и эксперт по личным инвестициям, спрогнозировал ситуацию на рынке и дал рекомендации по инвестированию в недвижимость без фактической ее покупки и большого капитала:
- В первой половине 2021 года средняя ставка по ипотеке, скорее всего, продолжит медленный рост к уровню 7,5-8 процента, рассчитал эксперт, но тут же уточнил, что этот прогноз связан с ожиданием роста инфляции ближе к 5 процентам.
Ранее, напоминает финансовый советник, в Банке России заявляли, что прохождение пика по инфляции ожидается в середине 2021 года. Потенциально драйверами роста инфляции могут быть: ослабление рубля в случае усиления санкций и падения цен на нефть. При этом ключевая процентная ставка при такой ползучей инфляции может остаться без изменения на уровне 4,25 процента.
Если говорить о перспективах покупки недвижимости в ипотеку, то начало 2021 года вполне подходит для этого. Во-первых, из-за риска роста ставок по ипотеке, а, во-вторых, из-за риска роста цен на недвижимость.
Прошлый год, как помните, отметился резким подорожанием квадратных метров. Например, по данным портала "Индикаторы рынка недвижимости", цены в целом по Москве выросли более чем на 12 процентов. К слову, за 2019 год рост составил 3 процента.
В 2021 году подорожание продолжится. Основной причиной будет повышенный спрос на льготные ипотечные программы. Мы прогнозируем рост цен на недвижимость в среднем на уровне официальной инфляции (скорее всего до 5 процентов).
Последний год был достаточно удачным для инвестирования в жилую недвижимость. Однако дальнейшие перспективы под вопросом, предупреждает Иван Капустянский.
Не исключено, что средняя доходность в 2021 году будет выше, чем по депозиту в банке, однако в перспективе она снизится и снова вернется к ставкам по вкладам. Это все актуально, если рассматривать средний случай, а не уникальные, когда удается приобрести квартиру ниже рынка.
В целом же физическое обладание квартирой не самый лучший инструмент инвестирования в недвижимость. Это связано с низкой ликвидностью, дополнительными расходами и затратами времени на ее обслуживание, если речь идет о сдаче в наем.
Есть и другие варианты. По мнению эксперта, они отличаются более высокой ликвидностью пред физической квартирой, удобством совершения сделки, а также большей доходностью.
Первый вариант. Для инвестирования в недвижимость, предлагает финансовый советник, можно рассмотреть закрытые или открытые ПИФы, которые инвестируют в коммерческую или жилую недвижимость.
Второй вариант. Также можно прицениться к покупке акции дивелоперов как на российском, так и на зарубежных рынках. Например, в американскую недвижимость можно инвестировать посредством REIT (инвестиционные трасты недвижимости).
На эти оба варианта, обращает внимание эксперт, потребуется существенно меньше средств. Так как будут покупаться не сами квартиры, а ценные бумаги компаний, которые ими занимаются.
REIT и ПИФы недвижимости - это финансовые инструменты, которые доступны розничному инвестору. Например, REIT можно приобрести по цене до 100 долларов.
Однако, предупреждает эксперт по личным инвестициям, препятствием здесь может стать то, что инвестору необходимо работать с брокером, который будет предоставлять торги подобными бумагами. Обычно обслуживание таких брокеров более дорогостоящее.
В свою очередь, ПИФы на недвижимость - это российский инструмент поэтому сложностей с приобретением не будет. А цены за бумагу минимальные. Например, пай можно купить по цене до 200 рублей. Это минимальное вложение, а дальше - как решите, ориентируясь на свои сбережения. Но при этом надо помнить, что акции могут не только расти в цене, но и падать.
Приобрести ПИФы или REIT в целом может любой инвестор. Для этого необходимо иметь брокерский счет, который позволяет торговать на российском рынке - в случае с ПИФами и на международных - в случае с REIT. Сами по себе оба продукта несложные. Инвестор вполне может разобраться в них.
Однако, резюмирует эксперт, важно помнить, что ваши знания и умения определяют ваши потери на рынке. И чтобы не потерять деньги необходимо уметь хотя бы минимально оценить надежность вложений. Как минимум, выбирать ценные бумаги только надежных компаний.
Иван Капустянский также назвал, какие в ближайшие годы могут произойти ключевые изменения в законодательстве. И как они повлияют на снижение доходности от инвестиций в российскую недвижимость.
К ним относятся: рост тарифов на капитальный ремонт, а также расчет налога на основе кадастровой оценки стоимости недвижимости. Если первое изменение глобально не отразится на инвестиционной привлекательности недвижимости, то второе может значительно повлиять на это, но только для организаций.
Примерно к 2024 году, считает эксперт, в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости.
Сейчас только торговые и офисные здания или помещения облагаются налогом по кадастровой стоимости, а складские и промышленные объекты - по остаточной балансовой стоимости, то есть их стоимость занижена относительно рыночной. Это значит, что налог на складские и промышленные объекты в отдельных случаях возрастет в разы, что может привести к снижению доходности до нескольких процентов.
Впрочем, рядовой инвестор все-таки предпочитает вкладываться в жилую недвижимость.