Для покупателей московской "вторички" сейчас не лучшие времена. Увеличение спроса на такое жилье наблюдалось еще с начала 2020 года. "После снятия ограничений активность покупателей начала заметно расти: в июле количество авансов в годовом выражении увеличилось на 15 процентов, в августе - на 30 процентов. Пик роста спроса пришелся на осень. В сентябре наша компания получила от покупателей вторичного жилья на 64 процента авансов больше, чем в тот же месяц прошлого года, в октябре - на 30 процентов, в ноябре - на 25 процентов. Декабрь 2019 года и декабрь 2020 года по этому показателю сравнялись", - рассказал директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.
Рост спроса связан в первую очередь с низкой ипотечной ставкой. Это повлияло не только на удешевление жилищных кредитов, но и на снижение ставок по депозитам. Банковские вклады оказались менее выгодны, появились страхи по поводу ослабления курса рубля, и многие решили "переложить" деньги в недвижимость - и инвесторы, и те, кто раньше копил на квартиру для себя. Некоторые потенциальные покупатели, наблюдая за сокращением предложения вторичного жилья, ускорились с выходом на сделку.
"В результате средние цены на вторичном рынке Москвы за 2020 год выросли на 16 процентов - со 178 478 до 207 461 рублей за квадратный метр. Это рекордный показатель прироста с 2008 года. Из-за высокого спроса и роста цен объем предложения снизился, особенно в недорогих сегментах - люди торопились купить жилье, пока оно не подорожало еще сильнее", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.
Дефицит предложения еще сохраняется. Это влияет и на спрос, и на динамику цен на жилье. За январь 2021 года в столичном Росреестре было зарегистрировано 7606 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Это на 4,6 процента меньше, чем в январе 2020 года. Причем снижение количества сделок связано не столько с нежеланием купить квартиру, сколько с тем, что демократичных и ликвидных вариантов не хватает на всех желающих.
Цены на квартиры на вторичном рынке за январь-февраль 2021 года выросли на 1,9 процента - до 211 тысяч рублей за метр (по сравнению с декабрем 2020 года). "Рост цен продолжается, но он стал куда спокойнее. В конце прошлого года цены росли темпами 2-4 процента в месяц", - добавляет Олег Репченко.
Вторичный сегмент жилья постоянно пополняется предложением, переходящим с первичного рынка. Это еще одна причина роста цен на вторичке: новые и более качественные объекты стоят больше, чем квартиры старого жилого фонда. Этот процесс проходит постепенно, новые квартиры незаметно вливаются в экспозицию на вторичном рынке.
"Восстановление предложения на вторичном рынке жилья будет происходить медленно. С января по февраль в этом сегменте стало выставляться объектов больше лишь на 0,8 процента, если рассматривать отдельно базу вторичного жилья "ИНКОМ-Недвижимость" - на 3 процента", - говорит Сергей Шлома.
Хоть и медленно, но предложение будет расти. Многие новостройки, которые активно выходили на рынок в предыдущие годы, будут сданы. В последние два года инвестиционный спрос рос, и в какой-то момент инвесторы начнут перепродавать свои квартиры.
Особенно остро сегодня наблюдается дефицит в сегменте ликвидной "вторички". Самые быстро продаваемые варианты: либо совсем бюджетные квартиры, например хрущевки, но с хорошей локацией, рядом метро, либо более дорогое, но комфортное жилье, например, панельные дома улучшенных планировок недалеко от метро.
Особняком стоят "сталинки". Многие их любят за высокие потолки, широкие подоконники, интересную архитектуру и дух старой Москвы. Но из-за высокого ценника их нельзя назвать суперликвидными. В 2020 году средний рост цен в Москве составил 16 процентов, панельные хрущевки подорожали на 20 процентов, а сталинские дома прибавили в цене в среднем 14,6 процента.
"Ушло время, когда люди просто приобретали квадратные метры и не понимали, как эффективно использовать площадь. Поэтому к наименее ликвидным объектам можно отнести те дома, которые были построены 20 и более лет назад. Квартиры в них отличаются не самыми удачными планировками, а также морально устаревшим интерьером. Они нередко "зависают" в продаже, так как собственники не стремятся снижать стоимость, даже несмотря на несоответствие качества цене", - говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" (участник партнерской сети CBRE).
За прошлый год было продано немало объектов, которые экспонировались очень давно. Та часть лотов, которая все еще осталась на рынке, - объекты с завышенной стоимостью. Их не берут, несмотря на прекрасную локацию или архитектурные решения.
Нынешний год для московского рынка недвижимости будет интересным. Эксперты ожидают успокоения спроса и замедления роста цен. Это уже наблюдали в первые месяцы 2021 года. Резкого снижения стоимости вторичного жилья ждать не стоит, дефицит предложения сохраняется. Ликвидные объекты будут быстро раскупаться и повышаться в цене (меньшими темпами, чем в 2020 году), а менее востребованные квартиры могут и "зависнуть", и даже скорректировать в цене вниз.
Препятствия для роста активности покупателей - сложности с подбором квартиры из-за ограниченного предложения и высокий уровень цен.
"Мы считаем, что в этом году не будет резких колебаний спроса, как в 2020-м, когда по известным причинам весной покупательская активность была на нуле, а летом и осенью наблюдался ее существенный рост", - говорит Сергей Шлома.
Рост или падение цен на квартиры будут зависеть от разных факторов: состояния сферы экономики, уровня ставок по ипотеке, продления или окончания программы льготной ипотеки. Изменения в конъюнктуре первичного рынка неизбежно влияют на "вторичку".