Согласно постановлению горадминистрации, застройщику предстоит в течение года подготовить проект планировки и межевания участка общей площадью 40,81 гектара вблизи стадиона "Ростов-арена". До недавнего времени вся эта местность считалась непригодной для капитального строительства из-за угрозы подтопления. Даже планы возвести здесь стадион к ЧМ-2018 вызвали опасение. Тем не менее стадион был построен, для чего была намыта шестиметровая песчаная подушка, в основание которой забили тысячи свай. Тогда же начали думать о дальнейшей застройке прилегающих к стадиону участков. По словам губернатора Василия Голубева, вся левобережная зона должна стать новым центром города. В частности, здесь планировалось создать спортивно-рекреационный кластер, возвести два дворца спорта - ледовый и гандбольный, а также концертный зал и ярмарочно-выставочный комплекс.
В апреле этого года городская дума Ростова-на-Дону по инициативе строительных компаний изменила правила землепользования и застройки на левом берегу Дона: около 25 гектаров были переведены из зоны делового, общественного и коммерческого назначения в зону общественной жилой застройки. Профессор, кандидат архитектуры, заведующий кафедрой градостроительства Южного федерального университета Александр Бояринов назвал такое решение ошибкой с возможными тяжелыми последствиями. Все дело в том, что пойменная местность между Ростовом и Батайском является зоной однопроцентного паводка: примерно раз в сто лет она подвергается паводковому затоплению до 4,5 - 5 метров.
Эксперт напомнил, что после катастрофических событий в Крымске Краснодарского края постановлением президента РФ было запрещено строить жилье в зонах, подверженных подтоплению. А при острой необходимости такого строительства обязательны предварительные инженерно-технические мероприятия, чтобы снизить негативные последствия. В случае с ростовским левобережьем для этого потребовалось бы поднять уровень земли на пять-шесть метров, для чего нужны миллионы кубометров песка, отвечающего определенным требованиям, затем - обеспечить почвенный покров для растительности.
Руководитель архитектурного бюро "Новая Р.А.С.А.", член Союза архитекторов России Андрей Дойницын добавляет, что для застройки левого берега всю эту территорию придется превратить в некую "мини-Венецию", создавая искусственные озера и соединительные каналы для отвода воды на случай подтопления или аварийного сброса воды из Цимлянского водохранилища.
- Мы все видели, как на насыпных песках построен стадион и как все - газоны, луга и так далее - сгнило от количества воды, а потом высохло, когда вода резко ушла. Чтобы начать осваивать это место, нужно огромное количество инженерии. Надо строить инфраструктуру, в том числе дороги на возвышенностях, коммуникации, которые никогда не затопит, какие-то насосные станции, которые при необходимости будут откачивать воду в некое подобие Гребного канала (спортивное сооружение на левом берегу Дона - прим. ред.). Но в этом случае жилье, которое в итоге там построят, будет очень дорогим. Это совершенно точно "недоступное жилье", и люди, которые соберутся покупать там квартиры, должны это понимать, - сказал Андрей Дойницын.
Кроме того, по его словам, высотная застройка на левом берегу изменит направление движения воздушных потоков, что может привести к непредсказуемым последствиям.
- У нас усилится сквозняк по реке и возрастет давление на почву. Что будет с Доном и его берегами, никто не представляет. Этого никогда не просчитывали: всем было ясно, что этот участок должен остаться природным анклавом, что его застраивать бессмысленно.
По мнению архитектора, на левом берегу возможно строительство зданий не выше четырех этажей, что будет давать гораздо меньшую нагрузку. А еще лучше разбить здесь парки и обустроить рекреационные зоны, которые будут привлекательны как для самих горожан, так и для всех туристов. Дойницын также обратил внимание на то, что освоение таких значимых для города мест должно происходить на основе конкурса проектов, концепций, из которых, предварительно ознакомившись, эксперты и общественность выбрали бы лучший. Ничего этого в случае с предполагаемым освоением левобережья, увы, не предлагают.
К застройке левого берега в Ростове проявляли интерес сразу несколько компаний. По мнению экспертов рынка недвижимости, место довольно перспективно для жилой застройки, в том числе с точки зрения логистики: добраться до центра города отсюда можно всего за 10 минут.
- Благодаря строительству стадиона, транспортных развязок и дорог там существенно улучшилась инфраструктура, и она продолжит развиваться. Это, безусловно, плюс. Близость Левобережного парка, стадиона, красивый вид на город - все это тоже привлекательно для потенциального покупателя. И люди все равно будут покупать там жилье, - заверил "РГ" основатель консалтинговой компании в сфере девелопмента "Жилин.Эксперт" Александр Жилин, добавив, что стоимость жилья в многоэтажках на левом берегу может колебаться от 60 до 100 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от качества проработки продукта застройщиком. Однако именно качество будущей застройки пока вызывает сомнение.
- На левом берегу можно было бы построить очень красивые дома, которые не портили бы вид на реку и хорошо продавались. Но, к сожалению, есть все основания полагать, что это будет достаточно типовой проект, больше подходящий для спальных районов, чем для нового центра города. И вот это, конечно, очень печально, - отметил эксперт.
При этом генеральный директор агентства недвижимости "Лендлорд" Александр Гиденко отмечает, что транспортная доступность левобережья, как минимум в часы пик пока оставляет желать лучшего, мосты через Дон в утренние и вечерние часы оказываются перегружены. С появлением высотной застройки проблема усугубится.
- В левобережной части Ростова люди попадают в искусственную резервацию. Для привлечения туда населения как минимум необходимо создать условия для жизни, инфраструктуру: школы, детские сады, медицинские учреждения, - сказал "РГ" Александр Гиденко. - С учетом существенно увеличившейся стоимости жилья за прошедший год возникает вопрос: готовы ли покупатели переплачивать за условный пригород? Нет, не готовы. В?черте города достаточно много хороших предложений в разных локациях и для разного уровня достатка. При этом, конечно, важно учитывать, что планировка территории - это только первый шаг к будущей застройке. Что будет через год в текущей экономической ситуации, непредсказуемо.