Напомним, что программа льготной ипотеки, которая позволяла приобрести жилье под шесть с половиной процентов, должна была завершиться 1 июля. И за месяц до ее окончания на рынке недвижимости сложилась "революционная ситуация" - ажиотажный спрос из желающих воспользоваться льготой не уменьшался, на этом фоне предложение новых объектов сокращалось, а цены росли.
По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, пик выдачи льготной ипотеки пришелся на июль - октябрь 2020-го. В Петербурге было выдано льготных кредитов в полтора раза больше, чем в 2019 году, 64 процента квартир на первичном рынке приобретается сегодня с помощью ипотечных кредитов.
При этом объем кредитования продолжает увеличиваться с каждым месяцем. И это несмотря на то, что стоимость квартир растет. Только за последний год она выросла на 40 процентов, сообщила Елизавета Конвей. По ее мнению, в случае завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке мог бы упасть на 25-30 процентов по сравнению со вторым полугодием 2020 года.
По оценкам Colliers, при запуске программы льготной ипотеки под 6,5 процента годовых в апреле 2020 года под условия кредитования в Петербурге подходило более 80 процентов всех сделок, год спустя из-за роста цен на жилье в максимальный размер кредита до 12 миллионов рублей вписывается уже только 67 процентов сделок. Вывод напрашивался сам собой - чтобы не допустить стагнации рынка, надо либо снижать цены либо продлевать программу льготного кредитования.
В своем выступлении на ПМЭФ президент РФ отметил, что программа льготной ипотеки хотя и задумывалась как антикризисная временная мера, но резко сворачивать ее нельзя. А потому ее решено продлить еще на год под ключевую ставку в размере семь процентов годовых. В программу будут внесены и другие изменения: предельную сумму кредита устанавливают единой для всех регионов Российской Федерации - в размере трех миллионов рублей. Кроме того, теперь воспользоваться льготной ипотекой смогут и семьи, имеющие малыша, родившегося после 1 января 2018 года.
Для семейной ипотеки размер кредита для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей установлен в сумме 12 миллионов рублей. По расчетам экспертов "ДОМ. РФ", благодаря этим мерам выдача кредитов по семейной ипотеке может увеличиться до 175 тысяч кредитов в год.
Кстати, сами девелоперы тоже готовы предложить покупателям выгодные условия приобретения недвижимости. По словам представителя одной строительной компании города Дениса Заседателева, застройщики уже начали соревноваться в запуске совместных программ с банками: у кого будет ниже ставка. Он уверен, что эта тенденция сохранится и девелоперы продолжат субсидировать ипотечные ставки, что поможет сделать покупку жилья еще более доступной. Эксперты при этом отмечают, что большую тревогу у них вызывает другой тренд - рост цен на стройматериалы и, как следствие, дорожающие квадратные метры.
По данным аналитиков, рост цен на недвижимость может нивелировать выгоды от программы льготного кредитования при условии, что рост цен на жилье превышает 19 процентов. Между тем Петербург уже вплотную приблизился к этому порогу. По данным аналитических агентств, с января прошлого года средневзвешенная цена на первичном рынке Петербурга выросла с 119 тысяч рублей за квадратный метр до 157 тысяч в марте 2021-го, только за первый квартал этого года цены выросли в среднем на 22 процента.
Денис Заседателев видит ключевой фактор роста квадратного метра в сокращении объема предложений. "Вывод объектов на рынок занимает гораздо больше времени, чем это было три-четыре года назад. Кроме того, сокращение объема новых проектов связано и с тем, что к 2024 году Петербург, по договоренности с Минстроем, сократит объем ежегодно вводимого жилья. Соответственно, этот фактор также не может не отразиться на ценах", - считает он.
В свою очередь президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский утверждает, что цены не могут расти до бесконечности и покупатели уже "морально устали" от роста цен. "Им сложно пережить тот уровень цен, который сейчас есть на рынке. Когда люди смотрят на листинги и видят, что однокомнатная квартира продается за девять миллионов рублей, хотя год назад такую квартиру можно было приобрести за пять миллионов рублей, это вызывает вопросы", - отметил он.
Дмитрий Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз. "Те, кто хотели купить квартиру, уже сделали это. Более того, был реализован спрос 2022-2023 годов", - подчеркивает он.
Впрочем, по мнению Дмитрия Щегельского, девелоперы еще только пытаются нащупать "дно" потребительского спроса, от которого можно будет оттолкнуться, чтобы продолжать работать дальше. И катализатором предстоящих изменений, по мнению эксперта, станет продление режима льготной ипотеки. С учетом того, что средний размер ипотечного кредита теперь будет ограничен суммой в три миллиона рублей, то, чтобы не растерять покупателей, застройщики также вынуждены будут брать эту цифру за ориентир. А значит, ограничивать рост цен и свои аппетиты.
Вадим Заусаев, председатель ученого совета Дальневосточной народной академии наук:
- Вы знаете, главная проблема льготирования любой услуги - это рост спроса. А рост спроса у нас, естественно, сразу ведет к росту цены на тот товар, на который объявляется льгота. Продолжится рост - значит, цены на жилье будут расти.
И, как показал первый опыт льготной ипотеки, рост цены тогда практически перекрыл льготы по кредитам. То есть по сравнению с тем, какой ипотека была до введения льгот, с ростом цены, несмотря на снижение процента ипотеки, она практически нивелировала это удешевление.
Второй очень важный момент - наша молодежь подчас относится к кредиту очень легко, забывает о том, что ей придется возвращать проценты, пусть и небольшие. Но с учетом проблем с экономикой, в том числе на Дальнем Востоке, снижения уровня жизни, снижения реальной заработной платы, это будет сказываться на усложнении выплаты, на увеличении числа должников.
Третий момент - продление льготной ипотеки. Хорошо, что продлили. Но, если не будет роста предложения, а его не было, когда ввели первую льготную ипотеку, это будет сопровождаться продолжающимся ростом цен, и этот рост будет нивелировать это самое льготное предложение.
Поэтому обязательно должно увеличиться предложение. И предположение, что его будет увеличивать частный бизнес, маловероятно. Здесь должны участвовать региональные и федеральные власти.
Можно сказать, что грамотность населения и ответственность все-таки растут, поэтому, я думаю, несмотря на определенную экономическую ситуацию в стране, продление льготной ипотеки - это правильное решение. Но только при условии увеличения предложения.
Комментарий подготовлен региональным СМИ-партнером "РГ" Аmurmedia.ru (Хабаровский край).