В Новосибирской области на фоне доступных кредитов и рекордного спроса жилье продолжает стремительно дорожать. Эксперты утверждают, что рынок плавно движется к равновесию, но, к сожалению, покупатели жилья пока этого не чувствуют. То, что цены на жилье взметнулись вверх, нельзя не заметить.
По данным новосибирской независимой исследовательской компании RID Analytics, средняя цена квадратного метра на рынке строящегося жилья Новосибирска в мае текущего года увеличилась на 3,5 процента по отношению к предыдущему месяцу. Ранее она прирастала на 1,7 процента ежемесячно. По данным экспертов Центрального агентства недвижимости (ЦАН), в Новосибирске чаще всего продаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках стоимостью от двух до четырех миллионов
рублей. Среднее повышение стоимости жилья за год составило 6,9 процента, то есть квартиры в среднем подорожали на 220 тысяч рублей. "Так застройщики пытаются заработать за счет появления льготной ипотеки для россиян под 6,5 процента годовых", - делают вывод в ЦАН.
- В мае и июне этого года были рекордные продажи практически по всем новостройкам города. И, конечно же, на фоне ажиотажного спроса все участники рынка зафиксировали рост цен. При этом качественных предложений все меньше и меньше. Аналитики отмечают, что такого резкого сокращения показателя "квартиры в продаже" они не наблюдали никогда прежде, - комментирует руководитель компании по подбору новостроек "Метр" Эдуард Ляхов.
В ближайшие месяцы, по словам эксперта, стоит ожидать небольшую коррекцию, продажи могут сократиться на 25-30 процентов. Но осенью традиционно начнется высокий сезон: будет завершено строительство многих объектов, и рынок зафиксирует переход квартир от инвесторов к реальным жильцам, но уже по более высоким ценам.
Напомним: льготную ипотеку со ставкой в 6,5 процента годовых ввели в России в апреле прошлого года, чтобы поддержать строительный рынок в пик пандемии COVID-19. И уже в мае 2020-го, после резкого падения в связи с внедрением карантинных мер и ослаблением рубля, аналитики "Авито Недвижимости" зафиксировали восстановление рынка. Так, показатели спроса на платформе в целом по стране выросли на 46,7 процента по сравнению с самой нижней точкой падения на начало апреля.
По данным "ДОМ.РФ", с начала действия программы (с апреля 2020-го по 24 июня текущего года), финансово-кредитные организации Новосибирской области выдали больше шестнадцати тысяч кредитов на 42,5 миллиарда рублей. По России счет идет на триллионы.
Жилье - по-прежнему инвестиционный приоритет для россиян. И все же, по наблюдениям экспертов, темпы роста спроса на квадратные метры замедляются. "Увеличение цен начинает постепенно компенсировать повышенный спрос, и рынок движется к равновесию", - считает руководитель направления в "Авито Недвижимости" Руслан Закирьянов.
С 1 июля этого года условия госпрограммы скорректированы: ставка по ипотечным кредитам на покупку жилья на первичном рынке повысится с нынешних шести с половиной до семи процентов, а предельная сумма кредита не должна превышать трех миллионов рублей.
- Считаю, что это грамотное решение, плавный вывод рынка обратно на рыночные рельсы.
Это своеобразная детоксикация, переход от приема сильнодействующих препаратов к плавному поддерживающему лечению отрасли. При этом неопределенность по вопросам продления или прекращения программы побудили огромную массу клиентов быстро принимать решение о покупке квартир, - отмечает Эдуард Ляхов.
Кроме того, ожидается расширение условий льготной ипотеки. Так, воспользоваться ими смогут все семьи, в которых родились дети после 1 января 2018 года (ранее действие программы распространялось только на семьи, у которых родился второй ребенок или последующие дети). Семьи с детьми смогут рассчитывать на ипотечный кредит по льготной ставке шесть процентов на приобретение жилья или рефинансирование имеющегося ипотечного кредита. Максимальная сумма такого кредита для регионов предусмотрена в размере шести миллионов рублей.
Эта мера, считают эксперты, может привести к увеличению объема выданных кредитов. "За счет низкой ставки и выгодных условий программы объем выдачи ипотечного кредита по льготным условиям может вырасти в три раза", - сообщил начальник управления "Ипотечное кредитование" - вице-президент ВТБ Михаил Сероштан.
Но большинство экспертов считает, что ипотечный рынок в 2021 году ждет замедление - по сравнению с рекордным 2020-м. Так, по прогнозам управляющего директора "Открытие Research" банка "Открытие" Константина Енина, фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться примерно на десять процентов ниже.
- Факторы роста ипотечного рынка постепенно сходят на нет. Инвестиционный мотив приобретения квартир также можно считать исчерпанным. Основная масса клиентов, "перекладывающих" деньги в квадратные метры из-за снижения ставок по депозитам, уже закрыла сделки. Цикл быстрого подорожания жилья завершен, и покупка новостроек больше не является эффективным инвестиционным инструментом, особенно с учетом по-прежнему низких арендных ставок, - считает Константин Енин.
- Ажиотаж, который начался на рынке купли-продажи жилой недвижимости из-за скачков валютных курсов и появления льготных ипотечных кредитов для новостроек, уступает место постепенной стабилизации. Предполагается, что снижение спроса и рост предложения начнут несколько сдерживать дальнейшее повышение цен, на которое значительно повлияли ожидания, связанные с принятием решения о продлении программы льготной ипотеки, - комментирует руководитель направления первичной и загородной недвижимости в "Авито Недвижимости" Дмитрий Алексеев.
Однако для тех, кто ждет, когда квартиры начнут дешеветь, хороших новостей пока нет. Цены на новое жилье в краткосрочной перспективе не снизятся, считают эксперты. Интерес потенциальных покупателей будет подогреваться за счет сдержанного вывода новых объектов в продажу и введения специальных условий от застройщиков - например, системы скидок или предложения ипотеки по сниженным ставкам.
Кстати
Согласно данным Банка России, средний размер ипотечного займа на первичном рынке по всей стране вырос с начала года по апрель 2021 года на 15 процентов - до 3,9 миллиона рублей. Средний чек до трех миллионов рублей зафиксирован лишь в 24 субъектах РФ, в их числе два сибирских - Алтайский край и Республика Алтай.