Участки для строительства отобрала компания-подрядчик по госконтракту с правительством Севастополя стоимостью 89 миллионов рублей, финансирование выделялось по федеральной целевой программе развития полуострова (ФЦП). До конца года подрядчик также должен разработать проекты планировки и межевания территорий комплексного развития площадью до 380 гектаров. Какие участки будут застроены в первую очередь, решит градсовет.
Поиск новых земель под застройку происходит на фоне скачка цен на недвижимость. По данным Крымстата, к концу второго квартала 2021 средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Севастополе выросла до 90 тысяч рублей, а в тот же период 2020 года составляла 74 тысячи рублей. По свидетельству аналитиков рынка, цена квадратного метра в севастопольских новостройках сейчас достигает 110-120 тысяч рублей, за год он подорожал более чем на 30 процентов. Во многом рост цен на недвижимость спровоцировала программа льготной ипотеки, но также и нехватка предложений на крымском рынке. В Севастополе после 2014 года не выделяли новые территории для жилой застройки, девелоперы осваивали участки, предоставленные в украинские годы. За 2020 год в городе в эксплуатацию ввели 170 тысяч квадратных метров жилья в многоквартирных домах.
Участки выбрали в городской черте и сельской зоне за пределами города. Два надела расположены внутри плотно застроенных микрорайонов и ближе всех к центру - Красная горка (157,6 гектара) и Молочная балка (147,5 гектара). Еще четыре - на периферии городской застройки: два надела на Сапун-горе (40,5 и 147,8 гектара) и два - в районе 6-го и 7-го километров Балаклавского шоссе (91,9 и 66,7 гектара). Самый крупный, площадью 268,2 гектара, находится на Северной стороне, возле поселка Мекензиевы горы. Там, помимо постройки домов (914 тысяч квадратных метров жилья), предлагают возвести правительственный квартал и переселить городское правительство из исторического центра Севастополя. Микрорайон с центром свяжет городская электричка.
- Земли находятся в частной собственности. В основном это земля сельхозназначения, но она не рассматривается как особо ценная для вовлечения в сельхозоборот, - пояснил губернатор Севастополя Михаил Развожаев.
Около семи процентов будущих площадей - 270 тысяч квадратных метров - город рассчитывает получить в качестве служебного жилья для бюджетников. Как пояснили "РГ" в пресс-службе правительства Севастополя, планируется, что застройщики бесплатно передадут квартиры городу для социальных нужд.
Развожаев напомнил, что попросил поддержки в этом вопросе у президента РФ Владимира Путина. Однако вместо постройки нового жилья для бюджетников было решено за счет средств ФЦП проанализировать градостроительный потенциал Севастополя. По его словам, будет принят закон, позволяющий обеспечить квартирами нуждающихся бюджетников. Те, кто давно стоят в очереди и живут в Севастополе более 10 лет, смогут сразу приватизировать жилье. А приезжим и молодым специалистам придется поработать в регионе, чтобы получить такое право. Сначала им дадут служебную квартиру.
- Специалисты считают, что эти зоны исчерпывают возможности развития города, - подчеркнул губернатор. - Других нет, все остальное - это реновация. Хочется начать реализацию этого проекта на одной или нескольких площадках уже в 2022 году, чтобы в 2023-м первые квартиры передать бюджетникам Севастополя.
По словам руководителя проекта, главного архитектора ООО "ЕСК-проект" (г. Челябинск), понадобится изменить категории земель (среди них есть сельскохозяйственные и промышленные территории), а также внести изменения в приказ минкультуры РФ о достопримечательном месте "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита".
Разработчики отметили, что одним строительством жилья дело не ограничится. Чтобы новые районы смогли существовать, надо развивать инженерную и дорожную инфраструктуру, построить Гераклейскую рокаду и мост через Севастопольскую бухту. Это дополнительные траты бюджета - не менее 70 миллиардов рублей. Михаил Развожаев сообщил, что пока эти проекты отложили в долгий ящик, финансирования для них нет.
Члены градсовета высказали опасения, что после такой масштабной застройки население Севастополя вырастет, по разным оценкам, в полтора раза и более. Транспортная и инженерная инфраструктура не справится, город перестанет быть комфортным для жителей. Кроме того, всем не хватит воды, а этот ресурс в Крыму ограничен. Непонятно и то, где все новые жители будут работать.
- В 2014 году в Севастополе проживало 382 тысяч человек, за семь лет в составе России население увеличилось официально в полтора раза, до 510 тысяч, а по косвенным данным, еще больше, - говорит сенатор Екатерина Алтабаева. - Возникают сомнения, что проект рассчитан на улучшение жилищных условий севастопольцев. Квартиры у нас в основном приобретают жители других субъектов РФ.
Председатель комитета ЗС по градостроительству и земельным вопросам Вячеслав Горелов считает, что нельзя переводить земли сельхозназначения в другую категорию: застройка полей погубит сельское хозяйство региона, которое в последние годы стало активно развиваться. Тем более что разработчикам проекта ничего не известно о качестве этих земель и о том, имеют ли они сельскохозяйственную ценность.
Главная проблема, по мнению экспертов, в отсутствии генплана. Его разработали за счет средств ФЦП в 2017 году, но так и не утвердили. Этот документ, в том числе, должен определить статус сельхозземель в Севастополе. Попытки отдать их под застройку до утверждения генплана вызывают опасения.
- Пока у Севастополя нет генплана, все это напоминает точечную застройку, но в большом масштабе, - считает председатель Союза архитекторов Севастополя Сергей Комаров. - Увидели пустую территорию - воткнули туда микрорайон. Что будет дальше, непонятно. У нас не будет столько бюджетников, это чисто коммерческое жилье.
Михаил Развожаев сообщил, что членам градсовета надо выбрать три из семи участков, которые будут освоены в первую очередь. Позднее их внесут в генплан.
- Сама стройка и урбанистическая среда - это предмет экономического развития. Она создает в большом городе рабочие места и продукты, которые не видны, находятся в электронном измерении. У Севастополя за этим сектором большое будущее, а также за людьми, которые будут сюда приезжать за качеством жизни, - резюмировал Развожаев.