Напомним, не так давно Второй кассационный суд общей юрисдикции указал, что чиновники не вправе запрещать гражданам строить второй дом на участке. "При принятии решения о возведении второго дома необходимо обращать внимание на такую характеристику, как процент застройки, - говорит Мария Спиридонова. - Процент застройки - это площадь земельного участка, которая может быть занята объектами недвижимости. Он зависит от местоположения земельного участка в соответствующей территориальной зоне, установленной Правилами землепользования и застройки, площади земельного участка и вида его разрешенного использования, а также назначения объекта капитального строительства".
В определенных случаях, продолжает она, необходимо будет обращать внимание и на ГПЗУ - градостроительный план земельного участка. В особенности внимательными нужно быть в том случае, если часть участка входит в водоохранную или природоохранную зону. "Возведение садового домика или хозяйственной постройки также используется как способ упрощенного возведения второго объекта, который может использоваться для проживания, - поясняет Мария Спиридонова. - Но это вопрос фактического использования. Если объект будет существовать в статусе хозпостройки, то никакой регистрации по месту жительства или временной регистрации в таком объекте невозможно будет оформить".
Если все объекты на земельном участке прошли юридическое оформление, то проблем при продаже не будет. Более того, подчеркивает юрист, даже наличие каких-то незарегистрированных объектов на участке не является основанием в отказе регистрации перехода прав. "Но новый собственник должен понимать, что незарегистрированный объект после регистрации сделки становится уже его головной болью", - говорит Мария Спиридонова.
В свою очередь, ведущий юрист адвокатского бюро "Юрлов и Партнеры" Анастасия Шеверева рассказала, что на практике местные власти решают вопрос второго дома по своему усмотрению. "Если соблюдены все градостроительные и иные регламенты, то администрация может принять решение о допустимости размещения второго здания на земельном участке, - говорит она. - На каждое здание необходимо оформлять отдельное уведомление, даже сама форма уведомления не позволяет заполнить сведения о втором объекте".
На тот же случай, если чиновникам что-то не понравится и они официально укажут на недопустимость расположения второго объекта на участке, Анастасия Шеверева советует несколько возможных шагов. На выбор. "Первый: разделить земельный участок, если не будут нарушены требования правил землепользования и застройки о минимальных и максимальных допустимых размерах земельных участков. Раздел земельного участка достаточно трудоемкая процедура, так как требует проведения межевания, затем снятия прежнего участка с учета, постановки двух новых, - говорит она. - Второе: возвести второе здание и присвоить ему статус вспомогательной постройки. Например, гостевой дом либо баня с жилой комнатой. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче".
Есть и третий вариант, но рискованный. "Собственники таких земельных участков пользуются также третьим, рискованным способом: возводят строения, не нарушая установленных законодательством требований, затем обращаются в суд с требованием о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, - говорит Анастасия Шеверева. - Все особенности строительства второго дома заключаются в требованиях, предъявляемых в конкретных районах. Это могут быть требования противопожарной безопасности к расстоянию между домами в зависимости от материала наружных стен".