- Это может быть отдельный подъезд, секция или целый дом, - пояснила представитель федерального института развития в жилищной сфере Вероника Янушкевич. - Для проекта требуется от 150 до 300 квартир. Главное условие - соблюдение требований нашей арендной программы. Реализовывать такие проекты непросто. Цены на аренду выросли, но их динамика отстает от роста стоимости жилья. Поэтому достичь даже небольшого уровня текущей доходности достаточно сложно.
Сегодня в съемных квартирах живут лишь 10 процентов россиян. В западных странах этот показатель достигает 40 процентов, а в мегаполисах бывает и по 80. Дело в менталитете: в России считается, что лучше взять ипотеку и купить пусть крошечную студию, но свою. Однако молодое поколение все чаще смотрит на аренду иначе: она позволяет не "привязываться" к дому и дает больше свободы. Популярность удаленной работы только усиливает этот тренд.
Ситуацию на арендном рынке сегодня нельзя назвать простой, и дело не только в ценовых "качелях". Большая его часть находится "в тени", квартиры сдаются без заключения договоров, и в случае проблем страдают как владельцы, так и арендаторы. Упорядочить этот рынок рассчитывают с помощью государственной информационной системы, где будут регистрировать все такие сделки. О ее создании сообщили в декабре. Сразу после этого эксперты спрогнозировали дальнейший рост цен на съемные квартиры, которые за последний год и так подскочили в среднем на треть. При этом спрос вырос в два раза, а число предложений сократилось.
В Петербурге, по данным аналитического центра ЦИАН, аренда жилья в 2021 году подорожала на 45 процентов, а сдавать его стали на 53 процента меньше.
- В целом предложений вроде бы достаточно, но нормальных крайне мало, и получить их очень сложно, - делится опытом петербуржец Тимур Ходырев. - Спрос огромный, все, кто ищет жилье, постоянно мониторят объявления. Много заманчивых предложений от агентов, но на них лучше не отзываться: в итоге приглашают в офис и навязывают совсем другие услуги. Цены заметно поднялись. Если прошлой весной можно было найти хорошую "однушку" за сумму менее 30 тысяч рублей в месяц, то сейчас она стоит 33 тысячи и больше.
На этом фоне арендные дома выглядят перспективным вариантом развития цивилизованного рынка найма жилья. Они строятся на деньги инвестора, а затем сдаются желающим по приемлемым ценам. Схема такова: институт развития участвует в проектном финансировании строительства, готовое жилье передается арендодателю - структуре этого же института, которая заключает договоры с арендаторами и занимается их обслуживанием. Чтобы максимально снизить ставку, с регионами обсуждается предоставление льгот по налогу на имущество. Кроме того, часть квартир в таких домах можно сдавать в льготную аренду отдельным категориям граждан, которых также определят "на местах".
Доходные дома XXI века строятся полностью готовыми для проживания - с современной отделкой, меблировкой и бытовой техникой. Можно обустроить даже ресепшен с консьержем - это зависит от техзадания, которое составляется с регионом.
Звучит красиво, но реально ли это построить в ближайшем будущем? В "портфеле" федерального оператора 14 таких проектов в пяти регионах РФ, однако северо-западных среди них пока не было. Большинство арендных домов по этой программе возведено в Москве.
Между тем разговоры о них в СЗФО ведутся очень давно. Петербург с 2011 года развивает свой фонд наемного жилья. Оно предоставляется тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, причем доход семьи не должен превышать установленного максимума. Арендная плата в два раза ниже рыночной, деньги идут в городской бюджет. Но таких домов в Петербурге всего семь.
Десять лет назад на конференции по жилищному строительству в СЗФО было заявлено, что Архангельская область станет пилотной площадкой для возведения арендных домов. Однако они не появились. Сегодня Поморье снова подошло к этому ближе своих соседей: регион уже предложил оператору участок под арендные дома в центре Архангельска. Сейчас оцениваются его параметры, и если финансовая модель сложится, начнутся поиски застройщика. Но о реализации проекта говорить пока рано.
Небольшой опрос жителей разных регионов СЗФО показал, что интерес к арендным домам есть, но - с оговорками. Некоторые опасаются, что они станут похожи на хостелы для мигрантов. Для многих важно, чтобы цена была значительно ниже рыночной. Также есть предложения сделать аренду более адресной.
- Если бы построили такие дома с большими квартирами и с маленькой платой для многодетных семей, это стало бы хорошей альтернативой предоставлению им участков под строительство дома, - считает жительница Северодвинска Наталия Голубцова. - Ипотеку многие взять не могут: несмотря на маткапитал, семьям отказывают, так как на одного кормильца приходится много иждивенцев. Подходящий участок зачастую тоже не дают, и люди продолжают жить в стесненных условиях.
Что сегодня более рационально - брать ипотеку или снимать квартиру? Эксперты видят риски в обеих стратегиях. В первом случае можно потерять стабильный доход, а в итоге - жилье. Во втором владелец жилплощади всегда может попросить ее освободить. Но в арендных домах такое обещают не практиковать.
Программа строительства арендного жилья рассчитана в первую очередь на физических лиц. Но развивается и корпоративная аренда - совместно с крупными компаниями, которые нуждаются в таком жилфонде для своих сотрудников.
- Большой потенциал и у направления студенческой аренды, - отмечает Вероника Янушкевич. - Первый такой проект реализован в Москве, он показал свою эффективность. Мы готовы обсуждать с вузами СЗФО строительство современных арендных домов для студентов. В каждом из них можно комфортно разместить до 700 человек.