1. Отсутствие у продавца прав собственности на объект. Прежде чем совершать значимые для сделки действия (внесение аванса или задатка, заключение договора купли-продажи) необходимо установить действительность собственника. Для этого нужно внимательно проверить его паспортные данные (воспользуйтесь сервисом МВД для проверки паспорта) и документ о правах на недвижимость - выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). До 15 июля 2016 года собственнику при регистрации прав на недвижимость выдавалось свидетельство о государственной регистрации прав. Однако предъявление собственником только этого документа не гарантирует наличие прав собственности. Например, недвижимость может быть уже продана, а продавец, имея на руках свидетельство, снова выставляет ее на продажу, заключает с покупателем (часто не с одним) предварительный договор и получает аванс по сделке, после чего исчезает с деньгами.
Чтобы убедиться в его правах на квартиру, лучше заказать выписку из ЕГРН, до марта 2023 года покупатель может сделать это самостоятельно и без особых проблем. С помощью выписки можно узнать, кто собственник, соответствуют ли характеристики предлагаемого объекта реальным, есть ли обременения или ограничения прав (из-за ипотеки, залога, аренды, ареста, притязаний на жилье третьих лиц). Имея в распоряжении актуальную выписку из ЕГРН можно снизить риск потерь либо вовсе отказаться от сделки. На 100% актуальные данные в данном документе - на день его получения. Заказать выписку из ЕГРН можно на интернет-портале Росреестра, а также через портал госуслуг (в электронном виде). Получение на бумажном носителе - через очный визит в МФЦ.
2. Сделка по доверенности. Если сделка проходит через представителя продавца, действующего по доверенности, важно удостовериться, что доверенность не подделана, не отменена и ее действие не прекратилось в связи со смертью доверителя. Факт подделки или отмены доверенности можно проверить онлайн Если поддельность или факт отмены доверенности проверить можно через специальный сайт, созданный Федеральной нотариальной палатой, то сведения о смерти доверителя, его дееспособность на дату сделки оперативно проверить невозможно. В дальнейшем такая сделка может быть признана судом недействительной.
Даже при наличии действующей доверенности очень желательно лично пообщаться с доверителем-собственником, чтобы дополнительно убедиться в отсутствии настораживающих обстоятельств (удостовериться во вменяемости, адекватности, осознании своих действий и действительности намерения о продаже).
3. Заниженная цена договора. Нередко в договорах купли-продажи стороны занижают реальную стоимость объекта. Продавец аргументирует это нежеланием "попадать" на налог с дохода (купил значительно дешевле, чем продает сейчас). Покупателю же важно понимать, что цена в договоре - официальная. И покупатель в ситуации оспаривания договора купли-продажи сможет взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в договоре. Кроме того, покупатель в дальнейшем обделяет себя в имущественном налоговом вычете в размере средств, которые были реально потрачены на приобретение объекта.
Не менее важной частью сделки является расчет по договору купли-продажи. Оплата (полный расчет с зачетом аванса) по договору должна поступить к продавцу только после государственной регистрации сделки. Например, продавец получит все деньги по договору до государственной регистрации и после подачи документов на регистрацию исчезает (уезжает за границу). В процессе проверки в Росреестре обнаружены обстоятельства, препятствующие госрегистрации (отсутствует необходимый документ, обнаружены ошибки в договоре), устанавливается срок устранения этих обстоятельств. Если причины, препятствующие регистрации, не будут устранены в срок, то последует отказ в регистрации права собственности покупателя.
В ряде случаев, например, может быть установлено, что нет согласия одного из супругов на сделку. Это не является основанием для отказа в регистрации, но в выписке появится запись, что на регистрацию перехода прав не представлено согласие супруга. В дальнейшем супруг, чье согласие отсутствовало, может оспорить сделку в суде.
Значительно снижает данный риск использование при оплате банковского аккредитива и подробное и точное изложение всех условий сделки в договоре купли-продажи.
4. Покупка недвижимости с жильцами. Нередко есть предложения жилья с дисконтом из-за зарегистрированных в квартире людей, имеющих право пользования жильем и после перехода права собственности к покупателю. Продавец пытается убедить покупателя, что прописанные временно или постоянно отсутствуют, а нужно срочно продать квартиру и что в судебном порядке можно будет с легкостью "выписать" всех проживающих или зарегистрированных. Это не совсем так, поскольку относительно легко можно выписать лишь членов семьи прежнего собственника и то с условием, что у них нет права пользования на законном основании (на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, сохранения права проживания для отказавшегося от участия в приватизации).
Чтобы не оказаться в жилье с таким "приданым", перед покупкой нужно выяснить основания проживающих и зарегистрированных там лиц: запросить документы по возникновению права собственности (завещание, договор приватизации и т. п.), чтобы иметь возможность оценить риск невозможности снятия их с регистрационного учета. В ряде случаев для минимизации рисков лучше обратиться для заключения договора к нотариусу (для проведения правовой экспертизы документов еще до заключения сделки, запроса недостающих документов в госорганах или архивах, идентификации участников сделки).
5. Устные договоренности. Если недвижимость приобретается с особыми условиями (наличием мебели, техники, элементов интерьера и другим имуществом), необходимо оформлять эти условия документально - либо в самом договоре, либо отдельным договором, с оформлением передаточного акта. Нередки случаи, когда новый собственник вместо обещанного холодильника и спального гарнитура обнаруживает не только отсутствие данных предметов, но и вырванные розетки и снятые межкомнатные двери. Акт приема-передачи имущества нужно подписывать только после фактической передачи указанных вещей, а не заранее.
6. Долги продавца. Продавец может оказаться на пороге банкротства. Данные о процедуре банкротстве можно найти в интернете в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Даже если на дату сделки продавец не банкротится, нелишним будет узнать о наличии у него исполнительных производств на сайте службы судебных приставов. Наличие существенных долгов должно насторожить - оспаривание сделок, совершенных будущим банкротом, не редкость, ведь это позволяет увеличить шансы кредиторов на погашение их требований за счет оспоренного имущества.
Задолженность по коммунальным платежам выяснить просто, а вот долги по капремонту могут отразиться с опозданием. И если от долгов прежнего собственника по коммуналке можно "отбиться" (они "привязаны" к собственнику, а не к недвижимости), то взносы на капитальный ремонт привязаны как раз к недвижимости, а не к собственнику. Срок исковой давности по таким задолженностям- три года, но нужно понимать, что исковую давность можно применить только при судебном разбирательстве (а не по умолчанию - "плачу только за три года"). Перед покупкой лучше не верить на слово, что дом не внесен в программу капремонта - нужно проверить сведения у регионального оператора капремонта.
7. Недееспособность продавца. Ситуация нечастая и сложно отслеживаемая, поскольку относится к личности напрямую и к защищаемым персональным данным. При сомнениях в адекватности и дееспособности (например, преклонный возраст, нетипичное поведение и т. п.) можно запросить у продавца справки о том, что он не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Отдельно можно проверить наличие судебных дел у продавца в прошлом (прежде всего по электронной картотеке дел районного суда по месту регистрации продавца) - возможно уже были судебные решения по оспариванию сделок с этим продавцом.
Важно знать, что не только совершеннолетние недееспособные собственники (инвалиды, признанные недееспособными судебным решением), но и дети (до 18 лет в отсутствие эмансипации) относятся к категории недееспособных лиц. Сделки от их имени совершаются опекуном, попечителем, родителем или усыновителем. Важное звено здесь - органы опеки и попечительства. Если приказа от органов опеки и попечительства нет, то нет и значимых финансовых действий от покупателя (внесения аванса или задатка). Проект договора купли-продажи возможен (тем более, что он требуется для одобрения сделки в органах опеки), но с денежными обязательствами спешить не стоит до получения одобрения (приказа от ООП) на сделку.
8. Недоделки в новостройке. Если проконтролировать самостоятельно ход или качество строительства и соответствие используемых материалов без специальных знаний и допуска на стройку практически невозможно, то при приемке квартиры по акту приема-передачи оценить качество вполне реально. Если своих компетенций не хватает на выявление недочетов и скрытых дефектов, лучше принимать объект с квалифицированным специалистом (к сожалению, это дополнительные траты) и представителем застройщика, чтобы в дальнейшем недочеты устранялись охотнее и в нужном объеме, а также для положительных перспектив в случае судебных разбирательств.
9. Обделенные дети. Немалая часть сделок проходит с материнским капиталом. При его использовании возникает обязанность выделить доли членам семьи (и прежде всего - детям). Случается, что собственник "забывает" выделить доли. Если у продавца есть дети, перед покупкой нужно запросить у него справку из Пенсионного фонда о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет, что маткапитал не привлекался. Если в выписке указано, что средства маткапитала на счёте, значит, он действительно не был использован, если же нет - нужно выяснить, на что они были потрачены. Продавец должен доказать, что данный объект приобретался без использования маткапитала.
Если же маткапитал использовался, выделенные детские доли продаются с согласия органов опеки и попечительства - это обязательная процедура, которую следует учитывать при совершении сделки. Пока приказа о разрешении отчуждения долей от органов опеки нет, не должно быть и движений по сделке купли-продажи (в том числе внесения аванса или залога от покупателя). Внимательно изучайте сроки совершения сделки в приказе от "опеки", поскольку они ограничены во времени.
10. Невозможность вернуть деньги. В большинстве случаев при подозрении на возможные "проблемы" с недвижимостью от сделки лучше отказаться и искать более подходящий объект. Кроме того, закон защищает добросовестного приобретателя: если суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но по независящим от покупателя причинам судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа, покупатель может рассчитывать на компенсацию за счет государства.
Добросовестный приобретатель - юридическое понятие, предполагающее покупателя, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением. Осуществление проверки объекта характеризует добросовестность приобретателя имущества. Для подтверждения добросовестности в первую очередь, необходимо получение перед сделкой выписки из ЕГРН. Но одного этого недостаточно. Сложившаяся судебная практика требует от приобретателя разумной осмотрительности и осторожности: нужно осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться в ее не только юридической, но и фактической свободе от третьих лиц.