"Эффект Долиной" изменил поведение покупателей, отмечает член комитета "Российской гильдии риелторов" по ипотеке Ирина Киселева. Страх признания сделки недействительной способствует оттоку покупателей со вторичного рынка в сторону новостроек. Тенденция наблюдается несколько месяцев - новостройки с эскроу-счетами или договорами купли-продажи с юрлицом воспринимаются как "убежище".
На ситуацию реагируют цены. Спрос на первичке поддерживает рост цен в пределах 5-15% в год в зависимости от региона, говорит Киселева. На вторичном рынке возникла стагнация или снижение цен (на 3-10% в наиболее "запуганных" случаях).
"Особенно это касается квартир с потенциально сложной историей собственности (недавние наследования, доли, сделки с пожилыми родственниками). Продавцы вынуждены давать "скидку за риск". Ценовой разрыв между сопоставимыми объектами на вторичке и в новостройке остановился на 30-60% и не снижается", - говорит Киселева. В ближайшее время цены на вторичке могут достичь "дна", привлекая самых риск-ориентированных инвесторов, считает она, а на первичке - упереться в платежеспособный потолок.
"Пока не будет сформировано однозначных законодательных гарантий защиты добросовестного покупателя на вторичном рынке, этот эффект будет доминировать. До принятия системных мер регулятора - либо через судебные прецеденты, восстанавливающие доверие, либо через прямые законодательные изменения. На это потребуется больше года. Рынок ждет не просто успокоения, а четких правил игры. Фундаментальный перекос в спросе останется главной чертой рынка до тех пор, пока правовая безопасность сделки не будет гарантирована во всех сегментах одинаково", - говорит Киселева.
В то же время полностью вторичный рынок не остановился. Шум вокруг мошенничества создал панику, но реальных примеров таких ситуаций мало, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Хотя покупатели нервничают и любая громкая история усиливает тревогу.
Снижение спроса на вторичное жилье в Москве с начала года на 21,7% многие связывают с "эффектом Долиной", но такая связь не просматривается, уверен гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Октябрь показал рост интереса почти на 9% к прошлому году, отмечает он. "Это говорит о том, что рынок продолжает движение, а покупатели не испугались громких дел. Однако они внимательно следят за судебными решениями, которые создают новую зону риска", - говорит Летенков.
Ситуация с Долиной подрывает в целом доверие к рынку недвижимости и ставит под вопрос старые сделки. Есть случаи, когда суд принимает сторону продавца на основании заявлений о "непонимании происходящего" или ссылок на возможное влияние третьих лиц, и эти выводы формируются спустя шесть лет после продажи. Причем справки из психдиспансера и нотариальное оформление не дают защиты: человек может не стоять на учете, но заявить, что в момент подписания он "не понимал сути". Поэтому инструментов, которые однозначно закроют риск, нет.
"Сейчас рынок ждет решений противоположного характера, которые защитят покупателя и покажут, какие доказательства суд считает безусловными. До этого момента любой участник сделки видит юридическую неопределенность. Но говорить о "заморозке" рынка нельзя: спрос меняется под влиянием ставок, ожиданий и финансовых возможностей, а не одного судебного кейса", - говорит Летенков.
"Я сталкивалась с проблемными сделками и каждый раз оценивала только одно - логику действий продавца, - говорит Шинкевич. - Когда мотивация не совпадает с темпом или ценой, ситуация требует проверки. Ошибки чаще совершают риелторы, которые гонятся за выгодой и теряют контроль над деталями". Были случаи, когда удавалось вывести людей из таких сценариев, рассказывает риелтор. Но кто-то ушел в другое агентство и все-таки продал квартиру мошенникам.
Иногда звучат мнения, что панику на вторичном рынке подогревают девелоперы, подчеркивая преимущества первичного рынка. Но первичный рынок сильно, особенно сейчас, увязан с вторичным (многие покупают новую квартиру, продав старую). При этом и с покупкой новостроек все не так просто, отмечают эксперты.
При покупке новой квартиры деньги блокируются на счетах эскроу. "Но деньги блокируются до момента получения застройщиком разрешения на ввод, - отмечает адвокат Анастасия Поликыржа. - После получения разрешения в течение 10 дней счета эскроу раскрываются и деньги направляются застройщику. И с чем сейчас столкнулся рынок новостроек? С тем, что разрешение на ввод получено, а квартира не передана, и этот срок может быть долгим. Может быть шесть месяцев, причем это прописано в договоре долевого участия. Может быть и дольше, потому что сейчас застройщики в рамках антикризисных мер освобождены от уплаты неустойки".
Дом может быть даже не поставлен на кадастровый учет, то есть собственность нельзя зарегистрировать, квартиры фактически не готовы к передаче; не завершены внутренние или отделочные работы; застройщик не подписывает акты приема-передачи. Сроки передачи по договору долевого участия (ДДУ) уже нарушены, но дольщик не может взыскать неустойку, потому что по закону момент раскрытия эскроу считается выполнением обязательства.
Второй серьезный момент, с которым сейчас сталкиваются дольщики, в том числе одного из столичных ЖК, - застройщик продавал квартиры по первому договору своей же аффилированной компании (эти договоры зарегистрированы в Росреестре, и формально все выглядит законно), а добросовестные дольщики покупали их по договору уступки прав. Однако квартиры этим аффилированным лицам продавались по заниженной цене (условно - за миллион рублей). А реальному покупателю - уже по рыночной. На счет эскроу же попадала только сумма по первому договору - заниженная.
"Сейчас есть просрочка передачи объекта, дома тяжело достраиваются, и если, не дай бог, начнется банкротство застройщика, то при расторжении договора участник строительства сможет претендовать только на ту сумму, которая лежит на счете (не более миллиона)", - поясняет адвокат.
Поэтому рынок новостроек тоже очень сложный и рискованный, считает Поликыржа. Самый безопасный вариант покупки жилья сейчас, по ее мнению, - это приобретение квартиры в уже построенном и введенном в эксплуатацию новом доме. "Сейчас очень много у застройщиков нераспроданных квартир. Разрешение на ввод получено, дом стоит на кадастре, застройщик автоматически оформляет непроданные квартиры себе в собственность. И продает их уже по договору купли-продажи готового объекта", - говорит эксперт.
Кстати, такие квартиры также можно приобрести по льготной ипотечной программе - если покупать у застройщика, то это жилье также считается новостройкой, хотя и не на стадии строительства.