"Эффект Долиной"
Вторичный рынок жилья к концу года был озадачен "эффектом Долиной". Певица продала свою квартиру, но впустить туда покупателя отказалась. Долина заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, квартиру продавала фиктивно, выезжать не собирается, а покупательница (Полина Лурье) может потребовать возврата уплаченной суммы с мошенников (из них пойманы лишь мелкие исполнители).
Ситуация поставила в тупик тех, кто собирался купить жилье. Способов на 100% уберечься от таких продавцов пока не найдено. А аналогичных случаев немало, и суды нередко становятся на сторону продавцов жилья, особенно если это пожилой человек с единственной квартирой. Варианты решения проблемы активно обсуждаются на уровне Госдумы.
В декабре точку в деле Долиной поставил Верховный суд. Он постановил, что, несмотря на телефонных мошенников, проведенная сделка отмене не подлежит, а квартира принадлежит Лурье. Долина должна покинуть жилье. В конце года она начала вывозить вещи.
Обман покупателей домов
Год назад на прямой линии Путина впервые публично прозвучала тема "обманутых дольщиков" на загородном рынке. Люди заказывали и оплачивали строительство дома, но подрядчик затягивал строительство и исчезал. Покупатель зачастую продолжает выплачивать ипотеку на дом, а на зарастающем участке - лишь остов здания или даже только фундамент.
Весь год обманутых покупателей пытались посчитать. Звучат данные о 10-20 тысячах пострадавших. Скорее всего, какое-то решение проблемы будет найдено или за счет региональных властей (которые достроят дома), или за счет банков (часто клиентам, бравшим ипотеку, рекомендовалось воспользоваться услугами аккредитованного банком подрядчика, который, однако, позже становился проблемным).
Введение эскроу на загородном рынке
Для профилактики подобных проблем с недостроенными домами был принят закон об использовании счетов эскроу на загородном рынке. Он вступил в силу с марта 2025 года. Однако уже с июля 2024 года использование эскроу стало обязательным, если на строительство дома покупатель берет льготную ипотеку.
При использовании счета эскроу деньги покупателя хранятся на специальном счете в банке, и подрядчик получает доступ к ним, только если дом официально достроен.
Использование эскроу при строительстве частного дома осталось добровольным. Но предполагается, что без этого все риски покупатель полностью берет на себя.
Введение эскроу вкупе с высокими ипотечными ставками затормозило загородное строительство - подрядчики оказались не готовы к работе с этим финансовым механизмом. Но постепенно число тех, кто строит через эскроу, растет. Аналогичная ситуация была в 2019 году, когда на эскроу переходили строители многоэтажных домов, но сейчас практически все многоквартирное жилье строится этим способом.
Использование участков
Тогда же, в марте 2025 года, вступил в силу закон об использовании по назначению земельных участков. Теперь существует механизм, позволяющий воздействовать на дачников, которые годами не появляются на своем зарастающем участке, или на владельцев заброшенных домов, куда вселяются бомжи.
Появились четкие критерии - что и в какие сроки нужно делать с участком. Если невозможно использовать его сразу после получения, у владельцев земли есть три года на освоение земли. За это время нужно приступить к осушению, увлажнению земли, расчистке от бурьяна и кустарников и т. п. Срок отсчитывается от момента покупки участка или с марта 2025 года (если право на землю появилось раньше этой даты). После этого срока власти могут предъявить владельцу претензии, если земля все еще не используется. Неиспользуемой считается заросший, замусоренный участок, с полуразвалившимся домом и т. п. (критерии также определены, и достаточно четко). Собственнику выдадут предупреждение, позже могут оштрафовать, а в крайнем случае - даже лишить земли, принудительно продав ее.
Однако, как уточнили в Росреестре, если участок лишь замусорен или зарос сорняками, а в целом - нормальный, то предписание заняться землей владельцу могут прислать уже через год, то есть - весной 2026 года. Дополнительных проверок даже не нужно - заверили в ведомстве. Вся информация уже имеется.
Вторичное жилье по льготной ипотеке
Две льготные ипотечные программы в 2025 году были распространены на вторичное жилье. С апреля вторичку стало можно покупать по "Семейной ипотеке" со ставкой до 6%, а в конце года - по "Дальневосточной и арктической ипотеке" под 2%.
Впрочем, эта опция действует не везде. Воспользоваться ею можно только в тех городах, где строится не больше двух многоквартирных жилых домов. Впрочем, таких городов весьма много - в списке, составленном ДОМ.РФ, около 900 населенных пунктов.
Второе условие - более суровое: разрешается покупать квартиру только в доме не старше 20 лет. Причина понятна: не одобряется покупка жилья с помощью государства в аварийном или ветхом доме, который, возможно, скоро придется еще и расселять. Однако в небольших городах, где действует эта опция льготной программы, таких домов немного. То есть должны одновременно совпасть два условия: дома в городе строились, но сейчас новостроек нет или почти нет.