- Уже с первого дня просрочки банк начисляет пени и фиксирует нарушение.
- Через 2-3 месяца возможен суд и обращение взыскания на квартиру.
- Потерю жилья иногда можно предотвратить - но только при своевременных действиях.
Банки строго следят за графиком платежей, поэтому даже один пропущенный платеж может обернуться финансовыми и юридическими проблемами. Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если сумма просроченных платежей превышает 5% стоимости жилья или просрочка составляет более 3 месяцев, банк вправе обратиться в суд. Однако большинство кредитных организаций начинают активно принимать меры уже через месяц.
Содержание:
- Что считается просрочкой по ипотеке
- Как формируется долг
- Когда банк подает в суд и что происходит дальше
- Заберут ли квартиру, если не платить ипотеку
- Что делать, если не можешь платить ипотеку
- Что делать, если ипотеку не платит супруг, бывший супруг или созаемщик
- Можно ли законно не платить ипотеку
- Часто задаваемые вопросы
- Заключение
Что считается просрочкой по ипотеке
Нарушение сроков фиксируется на следующий же день после даты платежа, предусмотренной договором.
- Просрочка до 5 дней рассматривается, как правило, как техническая задержка и не влечет серьезных последствий.
- Если сроки нарушены более чем на 5 дней, это будет отражено в кредитной истории заемщика.
- Если платеж просрочен более чем на месяц, кредит переводится банком в категорию проблемной задолженности: финучреждение будет активнее требовать от заемщика внести платеж и готовиться к возможному взысканию.
При этом важно понимать, что даже "техническая задержка" до 5 дней может быть зафиксирована в бюро кредитных историй (БКИ).
Как формируется долг
Рассмотрим финансовые последствия просрочки подробнее.
В первые 30 дней просрочки, как правило, начисляются пени. В зависимости от условий договора их размер может варьироваться - чаще всего в диапазоне 0,01-0,1% от суммы просрочки в день.
На следующем этапе - до 3 месяцев - банк активнее требует погасить долг и может начислять штрафы. В отличие от пеней, штраф начисляется не ежедневно, а за каждый факт просрочки платежа, то есть ежемесячно. Штраф может быть как фиксированным, так и в процентах от суммы задолженности.
Все эти факторы способствуют росту суммы задолженности по кредиту, которая затем может быть взыскана в судебном порядке. Возможные финансовые последствия просрочки в зависимости от ее срока обобщены в таблице ниже.
Как растет долг при просрочке
| Срок просрочки | Что происходит | Финансовые последствия |
| 1-30 дней | Начисление пеней, запись в БКИ | Сумма долга увеличивается на неустойку |
| 2-3 месяца | Активные требования банка | Рост долга за счет штрафов |
| 3-6 месяцев | Подготовка банком искового заявления | Добавляются судебные расходы (госпошлина и пр.) |
Когда банк подает в суд и что происходит дальше
Если просрочка составляет более 3 месяцев или сумма просроченных платежей превышает 5% стоимости квартиры, банк по Закону "Об ипотеке" получает право требовать погашения задолженности через суд.
Дело должно быть рассмотрено судом в срок не более 2 месяцев со дня поступления заявления. При этом суд может отложить рассмотрение дела для примирения сторон на срок до 2 месяцев.
Банку, как правило, выгоднее договориться с должником (заключить мировое соглашение), чем продавать квартиру на торгах. Цена на торгах часто оказывается ниже рыночной. Кроме того, в случае продажи банк теряет будущие проценты по кредиту, которые мог бы получить при продолжении выплат.
Даже если мировое соглашение не заключено, суд не обязательно приводит к немедленному выселению:
- Само судебное разбирательство - процесс длительный и может включать несколько этапов.
- Процедура продажи заложенного жилья на торгах также занимает несколько месяцев.
Заберут ли квартиру, если не платить ипотеку
Краткий ответ - да, могут забрать. Даже если заложенная квартира является единственным жильем должника, на нее может быть обращено взыскание. Основание - ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному договору (неуплата или несвоевременная уплата долга). Однако взыскание на единственное жилье возможно только по решению суда.
Если суд признает требования банка законными, начинается процедура реализации заложенного имущества. Квартира продается с публичных торгов в формате аукциона тому, кто предложит наибольшую цену. Вырученные средства распределяются следующим образом: сначала погашаются долг перед банком и судебные издержки, оставшаяся сумма передается бывшему должнику.
Отдельные случаи
В некоторых случаях во взаимоотношениях банка и должника есть нюансы.
- Ипотека с материнским капиталом. Если жилье, купленное с использованием маткапитала, продано на торгах, средства материнского капитала подлежат возврату в Социальный фонд России. В зависимости от ситуации сумма может быть взыскана как с банка, так и с самого должника (если вырученных от продажи средств не хватило для покрытия требований банка).
- Новостройки и недостроенное жилье. При покупке квартиры в строящемся доме деньги дольщика лежат на счетах эскроу. Неплатежи по ипотеке не являются основанием для расторжения договора с застройщиком и изъятия денег со счета. Банк может обратить взыскание на право требования по договору долевого участия (переуступку прав) и продать его на торгах. Этот процесс также может потребовать судебного разбирательства.
Что делать, если не можешь платить ипотеку
Главное правило - не уклоняться от диалога с банком. Кредитной организации выгоднее сохранить платежеспособного заемщика, чем инициировать долгий и затратный процесс взыскания.
Рабочие варианты:
- Обращение в банк до суда. Если просрочка уже допущена, следует связаться с банком как можно скорее, объяснить причины и совместно выработать план действий.
- Реструктуризация долга. Позволяет снизить размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования.
- Кредитные каникулы до 6 месяцев. При соблюдении определенных условий, предусмотренных законом, заемщик имеет право на уменьшение или приостановку выплат на срок до 6 месяцев. Срок договора при этом продлевается.
- Рефинансирование. Изменение условий кредитования с заключением нового договора (например, со снижением ставки). Также позволяет уменьшить ежемесячный платеж.
- Самостоятельная продажа заложенной квартиры. Заемщик вправе продать квартиру сам, пока не начат судебный процесс. Это позволяет реализовать ее по рыночной, а не по сниженной (как на торгах) цене и нанести меньший ущерб кредитной истории.
Почему важно не тянуть
Чем раньше заемщик обратится в банк, тем больше у него возможностей сохранить жилье. Своевременное обращение демонстрирует готовность клиента к диалогу и поиску решения проблемы.
Заемщик, пришедший в банк вскоре после просрочки, с меньшей вероятностью будет рассматриваться как проблемный и уклоняющийся от выполнения обязательств.
Что делать, если ипотеку не платит супруг, бывший супруг или созаемщик
Если по ипотечному договору несколько заемщиков, все они несут солидарную ответственность за погашение долга.
Даже если между созаемщиками есть внутренняя договоренность о разделе платежей и один из них допустил просрочку, банк вправе требовать внесения всей суммы от любого из них (или от всех сразу).
В такой ситуации рекомендуется:
- Постараться внести платеж целиком самостоятельно, чтобы избежать негативных последствий для всех созаемщиков.
- Попытаться договориться о переоформлении ипотеки на одного заемщика, если второй категорически отказывается платить.
Типовые ситуации
- Если бывший партнер-созаемщик не платит, необходимо временно закрыть долг самому и далее разбираться с ним. Когда диалог не помогает, можно подать на него в суд с требованием компенсации понесенных расходов. Альтернативный вариант - самостоятельная продажа квартиры и погашение кредита.
- Ситуация с супругом (в том числе бывшим) юридически аналогична. Если ипотека оформлена в браке и между супругами нет брачного договора, иного соглашения о разделе имущества, оба супруга по умолчанию являются созаемщиками и несут равную ответственность.
- Если брак расторгнут, ипотечные обязательства сохраняются для обоих. Возможно заключение мирового соглашения или судебного решения, по которому квартира и долг переходят к одному из них. Еще один вариант - продажа квартиры с согласия обоих.
Можно ли законно не платить ипотеку
- Кредитные каникулы - по сути, единственный способ легально приостановить выплаты. Они ограничены сроком в 6 месяцев и возможны только при соблюдении ряда условий, предусмотренных законодательством.
- Форс-мажор и снижение дохода дают основания для получения кредитных каникул. Право на них возникает, если среднемесячный доход заемщика за последние 2 месяца снизился на 30% (или на 20% при одновременном увеличении числа иждивенцев). Также основанием являются получение инвалидности I или II группы, потеря работы или временная нетрудоспособность более 2 месяцев подряд.
- "Просто перестать платить" - плохая идея, так как это прямое нарушение договора, которое ведет к испорченной кредитной истории, суду и, вероятно, потере жилья.
На сколько месяцев можно просрочить ипотеку без суда?
На срок до 3 месяцев. При его превышении банк вправе обратиться в суд.
Что будет, если не платить ипотеку полгода?
Наиболее вероятный исход - судебный иск от банка и принудительное взыскание долга с продажей квартиры на торгах.
Можно ли сохранить квартиру при большой просрочке?
Да, если договориться с банком (реструктуризация, кредитные каникулы) или заключить мировое соглашение на стадии суда.
Что делать, если не платят зарплату, а ипотеку платить нужно?
Обратиться в банк, предоставив доказательства снижения дохода, и запросить кредитные каникулы или реструктуризацию.
Заберут ли квартиру, если она единственное жилье?
Да, если это залог по ипотеке. Общий запрет на изъятие единственного жилья на заложенную недвижимость не распространяется.
Заключение
Просрочка по ипотеке почти всегда приводит к росту долга и риску потери жилья. Самый безопасный путь - действовать заранее и договариваться с банком. Даже при серьезных проблемах есть законные способы смягчить последствия.