Многоквартирное жилье
С января до конца апреля в стране было построено около 29 млн кв. м жилья, на четверть меньше, чем за тот же период прошлого года (38,7 млн кв. м). При этом количество многоквартирных новостроек даже выросло - на 4,6% по сравнению с началом 2025 года, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин на заседании президиума правительственной комиссии по региональному развитию.
Минстрой прогнозировал падение ввода жилья в 2027 году - поскольку в условиях высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки застройщики многоквартирных домов стали запускать меньше новых проектов, и через пару лет, соответственно, эти дома не будут сданы в эксплуатацию.
Ввод жилья - инерционный показатель, говорит руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик: в эксплуатацию выходят проекты, которые запускались и строились в предыдущие годы, в более благоприятных рыночных условиях. В ближайшие месяцы будет постепенное замедление темпов ввода. "Основания для этого уже видны: снижаются продажи по ДДУ, растет доля непроданного жилья в отдельных регионах, девелоперы осторожнее запускают новые проекты. Все это будет влиять на объемы ввода, но не одномоментно, а с временным лагом", - говорит Холопик. По прогнозу ЕРЗ, по итогам 2026 года ввод многоквартирного жилья может составить около 41 млн кв. м (в прошлом году было около 45 млн кв. м). То есть текущий прирост не означает, что рынок будет ускоряться весь год. Скорее, это сильный старт за счет накопленной проектной базы, после которого динамика будет постепенно выравниваться, говорит Холопик.
Индивидуальное жилищное строительство
Основная же причина снижения ввода - резкое падение индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Оно просело на 35% (за четыре месяца построено около 19 млн "квадратов"). При том, что в последние годы частные дома составляли более половины новостроек. Основные причины снижения - дорогая ипотека и новое требование использования счетов эскроу при строительстве на льготную ипотеку. Такой механизм сохраняет средства покупателей (подрядчик получает деньги только после завершения строительства), но пока непривычен для строительных компаний.
Рынок замирает
Сейчас ситуация становится чуть проще. Недавно для помощи компаниям, которые строят индивидуальные дома, ДОМ.РФ запустил программу "зонтичного поручительства". Если подрядчик не сможет вернуть банку кредит на строительство, часть средств банку компенсирует ДОМ.РФ. Такой механизм должен сделать банки лояльнее к небольшим компаниям без кредитной истории, увеличить выдачи им кредитов в рамках проектного финансирования и, соответственно, число людей, которые смогут построить собственный дом.
Кроме того, ключевая ставка снижается и ипотека становится чуть доступнее. Индивидуальные дома строятся в среднем за семь месяцев, и, если сейчас, в начале строительного сезона, старты вырастут, то можно ожидать и роста ввода ИЖС уже к концу года.
Однако участники рынка пока не оптимистичны. Интерес к строительству загородных домов, конечно, есть, но спрос упал, рассказывает гендиректор Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Анна Фукс. Цены на стройматериалы и рабочую силу растут, денег у населения нет и из-за общей нестабильности оно опасается ввязываться в строительство, говорит эксперт. Строители тоже видят риски - из-за роста стоимости материалов и комплектующих, увеличения налоговой нагрузки, опасений не справиться с заявленными при подписании договоров о строительстве условий и обязательств перед заказчиками. "Есть ощущение "замирания" на рынке, - говорит Анна Фукс. - Роста ввода индивидуального жилья в 2026 году не ожидается. Вводятся крупные объекты, которые достраиваются, и совсем небольшие объекты с затяжным поэтапным строительством, которое в итоге растягивается на годы". Расходы понятнее при покупке готовых домов, на них легче и получить ипотеку. Однако рынок не заполнен такими новыми объектами настолько, чтобы это как-то ощутимо сказалось на вводе жилья, отмечает эксперт.
Слабые игроки уходят с рынка ИЖС из-за ужесточения правил игры со стороны государства и роста стоимости рабочей силы - всем крайне не хватает квалифицированных кадров, говорит гендиректор компании "ДДМ-Строй" Вера Вавилова. Остаются более сильные компании, которые соблюдают все правила и способны оплачивать услуги специалистов. Соответственно, растут цены на строительство домов.
При этом надо учитывать, что в показатели ввода ИЖС входит и регистрация по дачной амнистии ранее построенных домов, отмечает Вавилова. Возможно, в начале этого года люди просто не занимались оформлением своих построек. Если ближе к сезону они вернутся к оформлению документов, то цифры ввода жилья могут подрасти.
На рынок ИЖС, по словам зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко, влияет еще и кризис доверия из-за появления "обманутых дольщиков", покупателей, которые заплатили за строительство, но подрядчики их дом не построили. "Мы неоднократно говорили о необходимости наводить порядок в этом сегменте и предлагали конкретные решения: реестр добросовестных подрядчиков, дополнительные механизмы подтверждения этапов строительства через портал "Госуслуги", более жесткий контроль работы эскроу-счетов, отдельные меры поддержки для семей, которые пострадали от недобросовестных подрядчиков, - говорит Аксёненко. Без возвращения доверия граждан рынок ИЖС быстро восстановиться не сможет".
Охлаждение продолжится
В ближайшие месяцы, скорее всего, охлаждение ввода жилья продолжится, прежде всего в частном строительстве, считает Аксёненко: высокая ключевая ставка по-прежнему сдерживает спрос, многие семьи откладывают покупку жилья или строительство дома. "Важно не просто ждать снижения ставки, а системно поддерживать строительную отрасль. Людям нужны понятные, безопасные и прозрачные механизмы строительства, а рынку - предсказуемые условия работы. Только в этом случае нынешнее замедление останется временным явлением, а не превратится в долгосрочный кризис с дефицитом жилья и новыми ценовыми скачками", - говорит депутат.
Ситуация с жилищным строительством требует особого внимания, отметил Марат Хуснуллин. "Поэтому прошу глав регионов держать этот вопрос на личном контроле, в первую очередь развитие ИЖС", - сказал вице-премьер.