Воронежская застройка
Лидер Центральной России по объемам строительства - Воронежская область. Здесь вот уже несколько лет подряд ежегодно сдается более 1,5 миллиона квадратных метров жилья, доходило даже до отметки в 2 миллиона. Причем примерно половина приходится на многоквартирные дома (МКД) - столько другие топ-регионы вводят в общем объеме, включая частные дома (ИЖС).
При этом воронежские застройщики уже несколько лет работают не только у себя, но и в других регионах. Причины тому самые разные - от амбиций до нехватки участков. Девелоперы на условиях анонимности также критиковали власти Воронежа: процедуры согласования затягиваются и не всегда прозрачны, комфортнее работать, например, у соседей.
В том числе заход на другие рынки стал проще благодаря механизму комплексного развития территорий (КРТ, в его рамках на освоение застроенных ветхим и аварийным жильем участков власти устраивают открытые торги) и участию в проектах по достройке за недобросовестными компаниями.
Самым привлекательным стал Липецк, до которого от Воронежа около часа езды. Здесь работают четыре воронежских застройщика. Первой рынок освоила ГК "Инстеп" (в 2024 году этот бизнес у инвестора Анатолия Шмыгалева купил тюменский застройщик "Энко"), в том числе потому, что у нее были и свои мощности. Эта компания сейчас работает в Воронеже, Курске и Липецке с объемом в текущих проектах почти на 195 тысяч "квадратов". Также в Липецке представлены группы компаний "Еврострой", "ЖБИ 2" и "ЖБИ2-Инвест".
"Еврострой", помимо этого, работает в Тамбове и Туле. Объемы во всех регионах небольшие, но в сумме это уже около полусотни тысяч "квадратов".
Есть в Липецке и проект у самого амбициозного застройщика - ГК "Развитие". Одна из ее структур купила на торгах участок, но пока не приступила к нему. Также есть планы на Курск, пока продажи не открыты. Однако только в Воронеже "Развитие" строит более 500 тысяч "квадратов", а с учетом проекта в Орле это уже почти 540 тысяч. Кроме того, "Развитие" зашло в Москву, Крым, Московскую, Ленинградскую и Самарскую области. Во всех семи регионах ГК работает как девелопер, договариваясь с местными строительными компаниями и производителями стройматериалов, но контролируя все процессы.
Всего в портфеле "Развития" почти 951 тысяча "квадратов", что делает ее 14-й по объемам текущего строительства в России.
На рынок Подмосковья также вышла воронежская ГК "Первоград". Позже она заинтересовалась и Курском, выкупив проект у одного из крупнейших девелоперов страны - группы "Самолет".
Самый смелый воронежский девелопер - ГК "Проект Инвест", заявивший жилой комплекс в Мариуполе. Согласно Единой информационной системе жилищного строительства, продано чуть более четверти квартир из выставленных на рынок. В Мариуполь же вышел и белгородский "Трансюжстрой" - сразу с четырьмя небольшими ЖК. В одном из них продажи превысили 50%.
Еще один застройщик - BM Group Development - принципиально не выходит в столицы регионов. Компания начинала в райцентрах Воронежской области, а сейчас у нее есть проекты также в Белгородской, Тульской и Нижегородской.
Есть, конечно, в регионе и компании, которые никуда не стремятся, имея и так достаточно большие объемы. Так, в портфеле Домостроительного комбината (ДСК) - более 300 тысяч "квадратов". По объему текущего строительства в Центральной России это пятое место.
Да и в принципе среди компаний, возводящих более 100 тысяч "квадратов", воронежских - пять, из которых четыре такой объем держат только в родном регионе. Примечательно, что иногородних девелоперов на этом рынке нет, хотя слухи об интересе федеральных застройщиков появляются постоянно.
Глава Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин отметил, что мощь строительного комплекса региона - как в производстве стройматериалов (только в индустриальном домостроении местные предприятия могут выпускать порядка 700 тысяч "квадратов" в год), так и в девелопменте, так как управлять проектами на расстоянии - тоже особое искусство.
И выход многих компаний на другие рынки, по его мнению, разумен:
- В Воронежской области каждый год сдается примерно миллион квадратных метров в МКД. Так уже идет несколько лет, то есть больше рынок "переварить" не может. Все это понимают, выводить на рынок больше жилья особого смысла нет в этой ситуации. А мощности и амбиции позволяют развиваться дальше и тем самым доказывать, что воронежская школа строительства сильна и не теряет позиций.
В сильной конкуренции кроется и причина отсутствия иногородних проектов, считает Владимир Астанин. По его словам, местные компании быстро внедряют тренды девелопмента, удивить покупателя принципиально новым качеством, как это случается в некоторых других регионах, невозможно.
Соседский девелопмент
Более миллиона квадратных метров жилья сдается в Центральной России в Калужской и Тульской областях - в том числе за счет рязанских застройщиков (в родном регионе показатель колеблется в районе 600-700 тысяч "квадратов").
Это в том числе объясняется близостью регионов: от Рязани до Тулы ехать порядка двух с половиной часов, а до Калуги - чуть более четырех.
Как и Воронежская, Рязанская область заняла пять мест в топе компаний с проектами свыше 100 тысяч "квадратов".
ГК "Единство" по объему текущего строительства немногим отстает от воронежского "Развития" - почти 510 тысяч "квадратов", из которых 140 тысяч приходятся на Тульскую область. ГК "Капитал" также строит в своем и соседнем регионах, причем примерно пополам от общего объема в почти в 323 тысячи "квадратов".
А вот компания "Мармакс" расширила географию, дотянувшись до Курска. Сейчас она занимает в приграничном регионе второе место с почти 67 тысячами "квадратов" (почти вдвое больше у тюменской ГК "Энко"). На этот рынок "Мармакс" вышел еще два года назад, а в июне на Петербургском международном экономическом форуме подписал с властями соглашение о стройке до 2029 года двух ЖК за 12 миллиардов рублей (впрочем, судя по заявленным губернатором Александром Хинштейном адресам, один из них как раз строится с 2024 года и должен быть завершен в 2027 году). В Рязанской области у "Мармакса" в стройке 108 тысяч "квадратов", в Тульской - почти 26 тысяч.
Еще два застройщика имеют большие объемы только в родном регионе: у "Северной компании" в портфеле почти 297 тысяч "квадратов", у "Зеленого сада" - практически 156 тысяч.
Чем ближе к Москве, тем больше в регионах столичных и подмосковных девелоперов. По данным Единого ресурса застройщиков, в Ярославской области таких компаний семь, в Тверской - пять, в Калужской области - четыре, во Владимирской - две, в Брянской, Ивановской, Липецкой, Смоленской, Тамбовской и Тульской - по одной.
Исключением стала Рязанская область, но в отличие от Воронежской, там представлены иногородние игроки: есть один небольшой тульский проект.
В целом же застройщики нередко работают в соседних и не только областях. Брянские компании строят в Калуге и Орле, орловская - в Липецке, липецкая - в Тамбове. Смоленские застройщики вышли в Тверь и Тулу, костромские - в Иваново и Ярославль, ивановская компания - во Владимир.
Есть в Центральной России девелоперы и из других федеральных округов. Краснодарские компании заявили проекты в Белгороде и Калуге, петербургские - во Владимире и Ярославле, удмуртские - в Твери и Ярославле, самарские - в Калуге, мордовские - в Туле.
А самым привлекательным для застройщиков стал Ярославль, где также работают калининградские и архангельские девелоперы.
Для власти неважно, с кем именно работать, уверяет глава Калуги Дмитрий Денисов:
- Интерес к городу можно объяснить близостью к столице, высокими темпами развития ряда отраслей промышленности, регламентированностью и прозрачностью процедур получения разрешительной документации. При этом работа с застройщиками из других регионов ведется по тем же регламентам, что и с местными.
Он также не исключил, что из-за большого числа застройщиков и их проектов могут пойти вниз цены на жилье. Председатель комитета по строительству калужского отделения "Опоры России" и руководитель "Облстроя" Денис Моисеев отметил, что при этом на первичном рынке растут цены на земельные участки. Взаимный интерес компаний он объяснил тем, что регионы в Центральной России сами по себе небольшие.
Глава калужского "Премиумстроя" Андрей Нефедов, однако, заявил, что стоимость квартир из-за захода иногородних застройщиков "абсолютно точно" не падает. По его словам, "чужие" девелоперы вначале продают 5-10 процентов квартир ниже рынка, чтобы привлечь внимание, а потом уходят в стандартную стоимость. Так было, когда в регион заходила краснодарская Dogma, сейчас "как под копирку" делают рязанцы.
- Зачем идут в другие регионы? Как говорится, если у тебя в жизни все хорошо, зайди в другой регион. Я был в Туле и не хочу больше, то есть мне хватает Калуги, в принципе, для тех целей и задач, которые я себе ставлю. Максимум мне еще интересен, наверное, Крым. Но он пока под паузой, - отметил предприниматель.