После повышения ключевой ставки и изменений льготной ипотеки пару лет назад начались сложности с продажами недорогих квартир. Сегмент же дорогого жилья чувствовал себя более уверенно. Он меньше зависит от ипотеки. А в лимиты льготной ипотеки такие квартиры и вовсе не вписываются, поэтому модификация льготных программ, из-за которых периодически лихорадит массмаркет, тут на спрос не влияет. Однако за последний год, как отмечают риелторы, продажи высокобюджетного жилья тоже просели.
В Москве, по данным "Метриум", продажи таких квартир в III квартале стали самыми низкими, начиная с 2022 года. Было реализовано 13,6 тыс. кв. м квартир в новостройках на 24,9 млрд руб. Это на 10% меньше, чем в предыдущем квартале и на 38,7% - чем годом ранее. Выручка девелоперов упала за год на 42%.
За последний год на рынке элитной недвижимости действительно наблюдается замедление продаж - более чем на 30% по сравнению с 2025 годом, говорит директор по продажам Sense Ксения Кучеренко. При этом нельзя говорить об исчезновении спроса - сделки продолжаются, но клиенты подходят к выбору более взвешенно и предъявляют высокие требования к продукту.
Предложение же растет - в Москве, по данным "Метриум", на 7% за квартал (+3% в сегменте делюкс и +9% в элитном классе) и на 28% за год. Доля предложения в уже сданных новостройках (а в высокобюджетном сегменте жилье иногда продается по несколько лет) увеличилась за год на 6,7 процентных пункта, до 19,9%.
При этом средняя цена квадратного метра в высокобюджетных столичных новостройках за год подросла на 7,9% - до 2,58 млн руб. В четырех проектах показатель выше среднего уровня - до 5,28 млн. Минимальная цена среди 15 комплексов-лидеров продаж составляет 1,34 млн руб. за "квадрат".
Спрос на строящиеся высокобюджетные новостройки в Москве сейчас находится на невысоком уровне из-за изменения портрета клиентов, объясняет директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова. В сегменте фиксируется совсем немного сделок инвестиционного характера. Это связано прежде всего с достижением временного потолка цен в проектах элитного и делюкс-класса. Сделки совершают преимущественно конечные покупатели, которые чаще выбирают жилье на высоких стадиях реализации и готовые проекты. Особенно существенное сокращение продаж зафиксировано на рынке первичного жилья делюкс-класса. Такая ситуация обусловлена пересмотром кадастровой стоимости объектов и налоговой реформой, к которой клиентам еще только предстоит адаптироваться.
Кадастровая стоимость объектов элитной недвижимости в Москве в 2026 году существенно увеличилась, а налоги на них стали обременительными даже для наиболее состоятельных клиентов, отмечает и директор по стратегическому развитию ГК "ГРАД Девелопмент" Яна Сосорева.
Снижение продаж высокобюджетного жилья наблюдается не только в Москве, но и в других крупных городах, прежде всего в Санкт-Петербурге и Сочи, говорит владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость Анна Гусева. Застройщикам сейчас в целом сложнее продавать квартиры, независимо от их стоимости. Главная причина, на ее взгляд, - высокая ключевая ставка, но на рынке дорогой недвижимости она влияет на покупателей несколько иначе, чем на рынке эконом-жилья. У людей, которые располагают крупными суммами, возникает вполне логичный вопрос: зачем сейчас вкладывать деньги в строящуюся квартиру, ждать сдачи дома, а затем искать арендатора или покупателя, если можно разместить эти средства на банковском вкладе и получать проценты? Многие инвесторы сейчас выбирают именно такой вариант.
Второй момент - ипотека. Раньше даже состоятельные покупатели охотно приобретали дорогое жилье с привлечением кредитных средств. При низких ставках это было выгодно. Человек фиксировал ежемесячный платеж, который постепенно обесценивался из-за инфляции. Условные 50 тысяч рублей десять лет назад и сегодня - совершенно разные деньги, хотя сумма платежа оставалась прежней. Сейчас высокая стоимость кредита лишила покупателей этого преимущества.
Рынок в какой-то степени достиг предела спроса, считает Гусева. Часть покупателей уже приобрела недвижимость, остальные заняли выжидательную позицию - следят за ключевой ставкой и откладывают крупные покупки.
В Петербурге продажи высокобюджетного жилья в этом году тоже упали (на 38% в начале года по отношению к началу 2025 года), но в третьем квартале рынок чуть активизировался, рассказывает управляющий партнер агентства "Генератор недвижимости" Константин Анохин. Однако основная причина такой динамики, по его мнению, не столько падение интереса покупателей, сколько сокращение предложения и эффект высокой базы прошлого года из-за выхода тогда на рынок проекта в востребованной локации.
На петербургский рынок элитной недвижимости сейчас перетекает часть московского спроса, считает руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Значительную часть покупателей дорогого жилья в Северной столице стали составлять москвичи. Жилье здесь сопоставимо по качеству, но обходится значительно дешевле. Многие приобретают квартиры для периодических поездок в город, отдыха и досуга в городе, богатого на культурную жизнь.
Сегодня очень многое зависит от продукта, который предлагает премиальный девелопер, считает заместитель гендиректора по развитию PLATO Development Владислав Ситников. В ситуации турбулентного рынка застройщику нужно выходить с уникальным торговым предложением, которое позволит покупателю получить большее за те же деньги - например, камерный двор при наличии шумного города за периметром жилого комплекса или соразмерную человеку архитектуру. В столице, к примеру, по его словам, есть дефицит небольших клубных домов, все предложение сосредоточено на многоэтажках с привычными для элитного и премиального сегмента опциями.
По словам Кучеренко, на рынке сформировался выраженный покупательский подход: при высоком объеме предложения появляется больше возможностей для сравнения проектов. Оценивая продукт, покупатель смотрит не только на стоимость квадратного метра, но и на архитектуру, локацию, приватность, качество отделки, инфраструктуру и в целом уровень жизни, который предлагает проект.