Жильцам просевшего дома в Дзержинске пообещали новые квартиры
Не было бы счастья, да несчастье помогло
Напомним, "РГ-Неделя" рассказала о ЧП, случившемся здесь, в номере от 19 января: жильцов эвакуировали из-за того, что по стенам здания 1976 года постройки пошли трещины, межэтажные перекрытия деформировались. Жители аварийного дома получили возможность временного размещения в детском лагере "Город спорта". Сюда переехали 81 из 152 человек, зарегистрированных в доме. Остальные самостоятельно определились с местом временного пребывания.
В частности, в заключении комиссии говорится, что карстово-диффузионные процессы продолжаются, здание находится в аварийном состоянии и его дальнейшая эксплуатация невозможна.
- Процесс признания дома аварийным можно было начать только после получения официального заключения. Естественно, что это связано с определенными процедурами, предусмотренными законодательством, и мы постараемся, чтобы все они были пройдены в кратчайшие сроки. После этого начнется расселение жителей, - отметил глава комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности Дзержинска, первый заместитель главы администрации города Анатолий Слизов.
Он также добавил, что алгоритм действий для жителей уже разрабатывается. Каждый из них в ближайшее время получит подробные разъяснения о том, какой пакет документов и куда необходимо предоставить, а также иную консультационную помощь.
Ситуация, в которой оказались жильцы дзержинского дома, как нельзя лучше характеризуется пословицей "Не было бы счастья, да несчастье помогло": теперь владельцы квартир получат новое жилье.
Дом стоит, с потолка капает...
А как быть тем, кто годами ждет расселения? Проживание в аварийном доме накладывает на людей множество ограничений: ни ремонт в квартире не сделаешь, ни мебель новую не купишь.
Именно в таком подвешенном состоянии остаются герои наших предыдущих публикаций - Галина Белова из дома №27 по улице Страж революции, где в стенах чуть ли не сквозные дыры ("РГ-Неделя" от 24 декабря прошлого года), и Александр Кувшинов из дома №19 по проспекту Гагарина, где целый подъезд треснул как перезревший арбуз ("РГ-Неделя" от 16 февраля 2017-го).
- На 27 марта назначено второе судебное заседание по иску администрации Ленинского района к жителям нашего дома, - рассказывает Александр Кувшинов. - Суть требования заключается в том, чтобы временно выселить нас в маневренный фонд в ожидании ремонта дома, на который из муниципального бюджета планируется выделить почти 22 миллиона рублей. Таким образом районная администрация подстраховывает себя от потенциального несчастного случая. А кто подумает о нас? На первом заседании мы заявили о том, что условия проживания в маневренном фонде непригодны для жизни. Нам обещали провести экспертизу.
По мнению Кувшинова и его соседей, судебные заседания продлятся еще несколько месяцев. Вместе с тем люди надеются, что муниципалитет скоро изыщет деньги на ремонт дома и все благополучно разрешится.
"От переезда отказались"
Есть дома хоть и не признанные аварийными, но столь же неблагоприятные для проживания. Как, например, дом №126 по Воткинскому шоссе в столице Удмуртии. Его жильцы постоянно жалуются на плесень, сырость, воду в подвале. И просят присвоить дому статус аварийного.
Месяц назад специальная комиссия, организованная управлением ЖКХ мэрии Ижевска, с участием начальника Госжилинспекции Удмуртской Республики Марата Исмагилова и замглавы администрации Индустриального района Игоря Новикова констатировала "в комнате №2 квартиры №10 отслоение поверхностного слоя (ДВП, гипсокартон) межкомнатной ненесущей стены площадью два квадратных метра". Данная стена, как говорится в заключении комиссии, относится "к имуществу собственников помещения и в состав общего имущества дома не входит. На момент осмотра вода в подвале жилого дома откачана, затопления подвала из тепловых сетей не происходит, производится проветривание подвального помещения посредством продувов".
Управляющую компанию чиновники пообещали проверить, как она исполняет условия договора, а жильцам пострадавшей квартиры было предложено временное жилье, от которого они отказались.
Олеся Шулева, адвокат:
- Именно собственник квартиры несет бремя ответственности за ее содержание и состояние. Если дом признан аварийным и проживать в нем нельзя, то администрация выдает собственникам предписание о сносе такого дома или его реконструкцию в установленный срок. По сути, это просто время собственникам на раздумья, хотят они самостоятельно продать свой земельный участок частному инвестору или нет. Как правило, собственники снос или реконструкцию не производят. Тогда в силу статьи 32 ЖК РФ (требования заключаются в том, чтобы на территории муниципалитета не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) администрация должна принять решение об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом. И, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципалитету (владельцам помещений по договорам социального найма вместо выплат предоставляют другое жилье). Закон предоставляет администрации право (но не обязанность!) по соглашению с собственником жилого помещения предоставить ему иное жилое помещение вместо выплаты денежных средств. При участии дома в Программе адресного расселения в качестве исключения действует правило, когда собственник сам может выбирать, что ему просить - денежную компенсацию или другое жилье.
Собственник имеет право на выплату ему рыночной стоимости жилья (включая стоимость доли в земельном участке и ином общем имуществе многоквартирного дома), убытков, причиненных собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду (например, съем жилья, расходы на переезд), а также, что важно, сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Практика определения рыночной стоимости аварийного жилья не является отлаженной. Очень большую роль играет заключение оценочной организации, а именно примененные методы оценки. Порой суммы получаются не очень большие, но если аварийный дом находится в хорошем месте, то существенную долю стоимости составит цена земельного участка.
На оценку рыночной стоимости решающим образом влияет также процент износа различных конструкций дома. Чем меньше процент износа, тем большую сумму покажет результат оценки, поэтому в случае завышения комиссией процента износа необходимо обжаловать такие результаты, не дожидаясь оценки рыночной стоимости.
Таким образом, на основании анализа закона и практики его применения на относительно разумное возмещение могут рассчитывать собственники тех аварийных домов, которые интересны застройщикам территорий. Для остальных суммы возмещения будут весьма небольшими.
В качестве совета по повышению рыночной стоимости домов можно порекомендовать проверить проведенную оценку стоимости и просить компенсировать издержки за непроизведенный капитальный ремонт. Основанием для этого является статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ". В ней предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации. Как указал Верховный суд РФ, невыполнение наймодателем обязанности по производству капремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капремонт в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.