Светлана Разворотнева: Нужно дать собственникам возможность не только по закону, но и рублем влиять на работу управляющих компаний. У нас любой гражданско-правовой договор составляется так, что сначала ты получаешь товары и услуги, только после этого платишь деньги. То есть можно предусмотреть какой-то аванс, но окончательный расчет осуществлять по факту произведенных работ. У нас же происходит так, что компания вне зависимости от того, делает она что-то в доме или нет, все равно получает деньги потребителя. Сейчас у председателя совета многоквартирного дома появилось право подписывать акты сдачи-приемки работ по благоустройству дома. Но подписал он эти акты или нет - деньги будут списаны. Поэтому мы направили в Госдуму предложение, чтобы в каждом доме открыть номинальный счет, с которого списание будет происходить только после того, как председатель совета многоквартирного дома подпишет акт сдачи-приемки работ.
Я из Бердска Новосибирской области, помогите найти управу на нашу управляющую компанию "Сибирский стандарт". Они за два последних года складывали в свой карман 10 процентов оплаченных коммунальных услуг. Мы жаловались и местным властям, и в нашу прокуратуру. От нашей УК за последние годы по этой причине уже отказалось около 30 домов .
Светлана Разворотнева: Дам вам практический совет: соберите собрание жильцов и поручите новой управляющей компании провести финансовую сверку с предыдущей УК, затем необходимо организовать претензионную работу. Ваш новый управдом сам заинтересован в том, чтобы разобраться в платежах и вернуть деньги.
Проблемные вопросы, связанные с деятельностью управляющих компаний, занимают второе место по количеству обращений граждан в общественные приемные "ЖКХ Контроль".
Уже подготовлены поправки в Жилищный кодекс, по которым за грубые нарушения у управляющих компаний будут сразу же отбирать лицензии. В перечень этих грубых нарушений как раз входят долговые обязательства перед ресурсниками. Также управдомов попросят с рынка, если у них не заключены договоры на обслуживание лифтов и газового оборудования.
За какие еще нарушения можно будет отзывать лицензию у УК?
Светлана Разворотнева: Уже есть случаи, когда происходило изъятие лицензии по конкретным домам. Грубыми нарушениями, за которые наказывается управляющая компания, считается также воспрепятствование деятельности органов жилнадзора.
Много вопросов приходит из регионов по поводу так называемых "нулевых" лицензий от компаний с похожими реквизитами. Вчера вами, допустим, управляла компания "Горизонт-М", а завтра уже "Горизонт-С". Как это согласуется с Жилищным кодексом?
Светлана Разворотнева: Это нарушение Жилищного кодекса, так как смена управляющей компании должна происходить через собрание, а сейчас нередки случаи, когда просто приходит платежка от новой компании.
В законопроекте, который сейчас обсуждаем, речь идет о том, что эти "нулевые" лицензии можно будет получать не более чем на полгода. В случае, если за это время ни один из домов не был взят в управление, то, соответственно, она аннулируется. Во-вторых, вводится срок действия лицензии управляющей компании - пять лет. И если за это время за УК не было грубых нарушений, то ее разрешение на работу пролонгируется на новый срок.
В Калининградской области много примеров, когда с помощью "клонов" управдомы копят долги перед поставщиками ресурсов, а потом уходят от расплаты. Один из законопроектов, который обсуждается сейчас в Госдуме, сделает незаконной работу управляющих организаций с практически идентичными названиями. Есть мнение, что один только запрет на схожие названия УК не решит проблему. Предлагается провести тщательную проверку и лишать злостных должников права управления домом. Как бы вы оценили эту инициативу?
Светлана Разворотнева: Именно поэтому появился запрет на "нулевые" лицензии. Кстати, в составе грубых нарушений управления домом является невключение компаний в реестр лицензий, ведь зачастую без официального оформления они сразу начинают выставлять платежки. Это основание, чтобы лишить УК права на управление всеми домами. Но проверка собственников или проведение других тщательных расследований, честно говоря, не даст ожидаемого результата, потому что ничего не стоит зарегистрировать компанию на жену, на свата или брата. Кстати, ФАС и сейчас ведет реестры недобросовестных поставщиков. У нас не дают лицензии тем, у кого были судимости за экономические преступления. Но это же никого не останавливает. Всегда "выручают" подставные лица.
Я являюсь председателем совета многоквартирного дома и столкнулась с тем, что нашу многоэтажку не хочет брать на обслуживание ни одна управляющая организация в Кургане. Жилищная инспекция на это смотрит сквозь пальцы. В результате получается так, что собственники, выбравшие этот способ управления, не могут его реализовать.
Светлана Разворотнева: Видимо, у вас старый дом, малоквартирный, поэтому управляющие организации и не хотят за него браться. Им это попросту невыгодно. Если вы сами как жильцы дома не выбрали управляющую организацию, по закону орган местного самоуправления обязан объявить конкурс и выбрать для вас управдома. А конкурс может проходить несколько раз, и каждый раз будет увеличиваться стоимость договора управления, пока не найдется управляющая компания, которая за предлагаемую цену будет готова взять ваш дом на обслуживание. Нужно быть готовым к тому, что, скорее всего, стоимость вашего договора управления повысится. Но на практике чаще происходит по-другому. Администрация муниципалитета сама находит "управляшку", потому что мэру важно не допустить брошенных домов. Разговор с ее руководителем короткий: хочешь управлять новыми домами - бери старые. У вас сколько квартир в доме?
Всего 45 квартир. Получилось так, что наша управляющая не выполняла предписанные договором услуги по управлению жилым домом. В результате он был исключен из реестра по субъекту РФ. Это было еще в прошлом году. Я лично как председатель совета многоквартирного дома пыталась найти управляющую организацию, которая бы оказывала коммунальные услуги, а администрация города, несмотря на наши обращения, никакого конкурса так и не объявила.
Светлана Разворотнева: В таком случае, если уже прошел год, как ваш дом находится без управления, вы можете обратиться в прокуратуру. Но у меня к вам встречный вопрос: сколько вы платите за содержание одного квадратного метра?
10 рублей с квадратного метра жилой площади.
Светлана Разворотнева: На самом деле, по экспертным оценкам, полное выполнение необходимых работ по дому стоит не менее 30 рублей за один "квадрат" . Может быть, вам подумать все-таки о создании ТСЖ, если вы считаете, что за 10 рублей можно управлять домом...
А если вы готовы к пересмотру тарифа, я думаю, вы с любой управляющей компанией сможете договориться самостоятельно.
Ни у одной ресурсоснабжающей организации нет обязанности предоставления коммунальных услуг, то есть газа, света и воды. Как же мы можем договор с ними заключить?
Светлана Разворотнева: Вскоре появится возможность заключать договоры на поставку ресурсов напрямую. Сейчас по закону действительно граждане не имеют права заключать договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Но, к сожалению, по факту у нас полстраны так делает. В Госдуме в первом чтении принят закон, который позволит абсолютно всем по решению общего собрания переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Нам и сейчас приходится оплачивать непосредственно ресурсникам. Но при этом они никаких перерасчетов за некачественно предоставленные услуги не делают, а сразу отправляют к управляющей организации. УК в свою очередь только разводит руками: мы вообще не брали на себя обязанности предоставлять коммунальные услуги.
Светлана Разворотнева: С одной стороны, их тоже можно понять. Я считаю, что, если вы платите напрямую, в данном случае, если платежка к вам приходит от ресурсоснабжающей организации, вы к ней и должны предъявлять претензии. Если вода чуть теплая, пригласите двух соседей, составляете акт и направьте документ в Госжилинспекцию. Это ее обязанность - следить за надлежащим качеством предоставления коммунальных услуг. Пусть это будет теперь головная боль ГЖИ, кому адресовать претензии. Я вас уверяю, что они разберутся, кому их направить. Если не подействует, пишите в наш центр общественного контроля, а также главному государственному жилищному инспектору - Андрею Владимировичу Чибису, и мы будем тогда разбираться с ГЖИ Курганской области.
Нужно дождаться, когда законопроект о прямых договорах будет принят уже окончательно, и у вас появится легальная возможность заключать соглашения по всем правилам. И тогда уже таких проблем не будет. Но сейчас вам необходимо составить акт и отправить его в областную ГЖИ. А мы подключим наш центр общественного контроля и выясним, почему они не выполняют свои непосредственные обязанности.
Похожие вопросы приходят и из других регионов. Сколько всего таких брошенных управляющими компаниями домов по стране?
Светлана Разворотнева: Такой статистики у нас нет. Минстрой утверждает, что таких домов мало. Мы их не считали, но я своими глазами видела много таких примеров на Северном Кавказе, в Кургане, да и в северных регионах их довольно много.
Кстати, в законопроекте по лицензионным требованиям к УК появляется норма: если такие дома оказываются брошены, то муниципалитет получает право в короткие сроки без всяких конкурсов назначить временную управляющую компанию. Честно говоря, у нас есть определенные опасения, что благодаря этим "временным управляющим компаниям", непонятно откуда взявшимся, могут пострадать жильцы домов, которым выставят неподъемные счета.
Ведь за какие-то дома УК берутся охотно, а какие-то в упор не замечают...
В некоторых случаях это больше похоже на рейдерские захваты...
Светлана Разворотнева: Мне все-таки кажется, что в этом случае приоритет должен быть за общим собранием жильцов многоквартирного дома. Только после проведения собрания жильцов, смены компании новый управдом может начать обслуживать дом.
Меня зовут Илья, звоню из Нижнего Новгорода. Я живу в 17-этажном новом доме, у нас ТСН. В подъезде все стены исписали и исцарапали подростки, ремонт делали из общих средств, так как поймать за руку хулиганов не смогли. Правильно ли будет через суд потребовать от собственника квартиры компенсацию, если он или его дети портят общее имущество? И можно ли на этом основании требовать через суд выселения собственника?
Светлана Разворотнева: По поводу порчи любого имущества вы вправе предъявлять гражданско-правовые иски через суд. И, безусловно, если с помощью экспертизы докажете, что конкретные люди этим занимались и нанесли ущерб, то с учетом реальной стоимости ремонта вы можете с них взыскать компенсацию.
Что касается выселения, то по закону это сделать будет крайне сложно, даже если это не единственная квартира хулиганов. Только если жилье находится в социальном найме, только тогда действует норма закона, что в случае неплатежей, какого-то вопиющего вандализма или антисанитарного содержания квартиры договор соцнайма с этими людьми можно прервать.
Семья, живущая в этой квартире, относится к неблагополучным, и у нас есть подозрение, что денежную компенсацию с них выбить будет сложно...
Светлана Разворотнева: К сожалению, такая проблема существует во многих российских городах, когда в доме заводится такой асоциальный сосед. Он и за коммуналку не платит, и жизнь соседям отравляет, но сделать с ним ничего нельзя. Между тем во всем мире действуют такие правила, когда злостных неплательщиков, за которых по факту действительно должны платить соседи, либо выселяют, либо, как в Прибалтике, отселяют на время в какое-то маневренное жилье, а квартиру сдают до момента погашения долга.
Наши депутаты тоже неоднократно выступали с подобными инициативами, но каждый раз поднимался шум в защиту таких тунеядцев - оппоненты опасаются, что таким образом в стране появится целая армия бомжей.
Я из города Шарья Костромской области. Решением жилищной комиссии включена в список на улучшение жилищных условий, в очереди 302-я. Год назад наш дом признан аварийным, но он не вошел в федеральную программу, и расселение начнется не раньше чем через четыре года. В нашем случае затягивать процесс нельзя. Одна стена, где был туалет, уже рухнула. В результате жильцы дома остались без туалета. В моей квартире окно выходит на фасад, где идет горизонтальная трещина, которая увеличивается с каждым днем.
Светлана Разворотнева: Честно сказать, особо вас порадовать нечем. Хорошо еще, что дом официально признан аварийным. Это значит, что местные власти уже взяли на себя какие-то обязательства. Но проблема в том, что их на выполнение у регионов денег нет. И в таких городах, как Шарья, строить новые дома и переселять людей просто не на что. Те дома, которые у нас признавались аварийными до 1 января 2012 года, по Указу президента РФ переселялись с использованием федеральных денег через Фонд содействия реформирования ЖКХ. И к концу 2017 года в большинстве регионов эта проблема была решена. Что делать с теми, которые были признаны аварийными позднее? Фонд ЖКХ ведет этот реестр, сейчас в нем уже более 40 тысяч многоквартирных домов по всей стране.
Еще в мае прошлого года был Госсовет при президенте, где Владимир Путин поручил правительству разработать постоянно действующие механизмы дальнейшего переселения. Но, скорее всего, они появятся только к концу 2018 года. По заказу Фонда содействия реформированию ЖКХ был подготовлен доклад, где говорилось, что без государственной поддержки такие проблемы, как переселение, модернизация коммунальной инфраструктуры, решить невозможно. Наверное, будут внедряться другие механизмы, как непрямое софинансирование, инвесторы способны на себя взять решение каких-то проблем. Тем не менее уверена, что муниципальным образованиям необходимо помогать в зависимости об их бюджетной обеспеченности.
Наш дом больше похож на общежитие, коридорная система. Я занимаю жилую площадь в 17 метров. В 24 квартирах всего шесть постоянных жильцов, остальные снимают гастарбайтеры да цыгане. Поэтому только я один заинтересован в решении этого вопроса. Я ветеран труда, ветеран здравоохранения, у меня куча хронических болезней...
Светлана Разворотнева: Предлагаю вам написать запрос в "ЖКХ Контроль", и мы постараемся ваш вопрос решить и в правительстве Костромской области, и в вашем муниципалитете. Но не хочу давать ложных обещаний, что это как-то повлияет на ситуацию. К сожалению, у нас вопросы быстро решаются только когда рухнет стена, кто-то пострадает, тогда кого-то накажут.
Описанный вами случай действительно серьезный - ваш дом несет угрозу для жизни и здоровья людей. Надеюсь, что власти прислушаются и к "Российской газете", и к Общественной палате.
Во время ежегодной пресс-конференции Владимир Путин сообщил журналистам, что управляющие компании, выставившие потребителям завышенные счета за коммунальные услуги, будут обязаны сделать перерасчет и заплатить 50-процентный штраф.
Журналисты из Рязанской, Калужской и Ленинградской областей обратились к президенту с вопросами о резком росте тарифов ЖКХ и деятельности недобросовестных управляющих компаний. Они пожаловались, что во многих регионах страны управляющие компании собирают деньги с населения, а потом банкротятся и исчезают. А некоторым жителям военных городков приходят "запредельные" счета за ЖКХ, размер которых достигает 50 тысяч рублей в месяц.
По мнению президента, одна из проблем состоит в том, что УК собирают деньги и за коммунальные платежи, и по жилищным тарифам. "Управляющие компании собирают деньги за все, а потом расплачиваются с ресурсоснабжающими организациями. Нужно отрезать эти УК от денежного потока. И сделать это в самое ближайшее время", - сказал Владимир Путин, добавив, что в случае начисления необоснованных платежей УК должны будут не просто сделать перерасчет, но и заплатить 50 процентов в качестве штрафа за неправильно произведенный расчет. Он также отметил, что предельный рост тарифа в сфере ЖКХ, обозначенный в 4 процента, не выдерживается, реальный рост составляет 8,8 процента.
"Это вообще никуда не годится. Но еще хуже второе - жилищные платежи. Там вообще нет никакого регулирования - нет верхнего потолка, по этой части платежи зашкаливают - 23 процента, а местами до 30. Необходимо вводить ограничения, и сделать это незамедлительно", - подчеркнул президент.
В Калужской области долги за поставленное тепло достигли 370 миллионов рублей. Выход из сложившейся ситуации калужские власти видят в переходе на "прямые платежи" и привлечение к ответственности руководителей УК. Управлением ЖКХ Калуги направлены обращения в полицию о проведении проверок в управляющих компаниях. По информации пресс-службы областного правительства, сейчас подано 29 таких обращений. Между тем штрафы за миллионные долги нельзя назвать очень большими. Так, калужская "Городская управляющая компания", в управлении которой находятся 265 многоквартирных домов, задолжала за поставленные энергоносители 1,4 миллиона рублей. После проверки прокуратуры и обращения в суд ее руководитель был оштрафован на 25 тысяч рублей.
Всего на территории Калужской области лицензии выданы 208 управляющим компаниям, реально осуществляют деятельность - 163.
Подготовили Анна Скудаева, Елена Шулепова