Жильцы одной из многоэтажек в новом микрорайоне решили сменить УК. На общем собрании собственники приняли решение расторгнуть с ней договор и перейти в другую компанию, но сделать это оказалось непросто. Прежняя "управляшка" подала на жильцов в суд и выиграла его. Отказники не смогли доказать, что организация не выполнила заключенный с ней договор: никаких протоколов, жалоб, обращений в контролирующие и надзорные ведомства жильцы не представили. При этом они заявили, что по закону имеют право поменять УК независимо от обстоятельств, но суд посчитал это мнение ошибочным. В итоге договор оставлен в силе. Проигравшие с решением не согласились и подали апелляцию в вышестоящую инстанцию.
Таких дел, оспаривающих переход домов от одной управкомпании к другой, в Курганском городском суде наберется уже с десяток. Решения не всегда принимаются в пользу УК. Иногда, чтобы не допустить расторжения договора, покинутая УК идет на разные ухищрения вплоть до подделки бюллетеней голосования собственников жилья (в Кургане уже заведено четыре уголовных дела по подобным фактам).
Аналогичная ситуация в доме № 179 по улице Советской. В ноябре прошлого года, устав от бездействия УК, жители провели очно-заочное внеочередное общее собрание и большинством голосов отказались от ее услуг. Тогда же приняли решение перейти в другую компанию. Весь пакет документов, как полагается, сдали в госжилинспекцию (ГЖИ). А дальше, по словам жильцов, начались странные вещи. 26 января, когда закончился срок рассмотрения документов о внесении изменений в реестр лицензий, пришло письмо из ГЖИ о том, что в доме якобы прошло еще одно общее собрание и его участники проголосовали за расторжение договора с новой управкомпанией и возвращение к старой. Жители провели собственное расследование, нашли протокол "тайного" собрания, но фигурирующий в нем председатель и инициатор голосования заявил, что ничего не подписывал. Остальные подписи тоже показались сомнительными, как и бюллетени. Липовый протокол в итоге аннулировали через суд.
Но даже после этих событий УК не хотела выпускать из своих рук десятиэтажку. Как говорит старшая по дому Анна Трухонина, новый дом для "управляшки" как бриллиант в короне. 364 квартиры, практически все исправно платят за услуги. В месяц на содержание дома поступает около 300 тысяч рублей. По расчетам жильцов, этих денег достаточно, чтобы блюсти чистоту и порядок, но на деле все не так. К тому же из-за УК чуть не сорвался ремонт двора, который собственники решили благоустроить по программе формирования комфортной городской среды. УК сопротивлялась до последнего: не хотела перечислять деньги на софинансирование, как требовалось по условиям программы, сделала это только после того, как жильцы пожаловались властям. И это далеко не единственная претензия - прошлой осенью, например, по вине УК долго не могли включить тепло.
Все факты ненадлежащего обслуживания собственники зафиксировали и представили в суд, когда коммунальщики пытались оспорить их решение о смене УК. Организация требовала признать решение общего собрания ничтожным, пытаясь доказать, что жители не вправе расторгать договор в одностороннем порядке. Аргументы истца довольно странные: компания, ссылаясь на нормы закона, доказывает, что ее интересы охраняет государство, а также заявляет, что разрыв договора негативно повлияет на экономическую деятельность УК, направленную на достижение прибыли. Суд критически отнесся к подобным доводам и поддержал собственников жилья: производство по иску УК прекращено, хотя управкомпания пытается обжаловать это решение.
Казалось бы, судебная практика сформирована, но почему в одном случае выигрывают жители, а в другом, аналогичном, коммунальщики?
- По закону, помимо прочих оснований, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий договора, и принять решение о выборе иной УК или изменить способ управления, - поясняет юрист Алексей Вахлов. - Как раз на этом построена правовая позиция компании, которая подает в суд. Ее представители говорят: "Докажите, что мы ненадлежащим образом исполняли условия договора. И коль скоро вы этого сделать не можете, то договор расторгать не вправе". Возможно, такая позиция имела бы право на существование, вот только в России нет четких, законодательно определенных критериев оценки качества исполнения договора управления МКД, все субъективно. Есть ряд достаточно сложных юридических процедур, выполнить которые зачастую проблематично даже специалистам, не говоря уже о простых жильцах многоквартирных домов. Как доказать, что это ненадлежащее исполнение?
По мнению юриста, в такой ситуации собственников жилья нужно рассматривать как потребителей услуг и применять нормы закона "О защите прав потребителей". В первом описанном нами случае жильцы пошли по пути доказывания факта ненадлежащего управления и проиграли из-за отсутствия критериев. Во втором линию защиты выстроили с позиции закона "О защите прав потребителей", доказав, что жители вправе выбирать услуги. Хотя, безусловно, на решение повлияли и доказательства ненадлежащего обслуживания МКД.
Между тем не все проблемы жильцов дома 179 по улице Советской решены: на счете остались неизрасходованные деньги - более двух миллионов рублей. По словам юриста Анастасии Денисенко, все неосвоенные средства прежняя УК должна сама вернуть законным владельцам. Но на практике такие вопросы чаще всего решаются только через суд - как правило, в пользу собственников. Но здесь тоже есть лазейка, которой пользуются недобросовестные УК. До вступления в силу пункта 12 статьи 162 Жилищного кодекса оставшиеся у УК деньги считались ее неосновательным обогащением, а значит, удерживать их компания была не вправе. Теперь же "управляшки" пытаются доказать, что остаток средств - это экономия, полученная в результате эффективной работы, и порой им это удается.
Сложность таких дел для собственников жилья, по мнению Анастасии Денисенко, в том, чтобы подтвердить сумму неизрасходованных средств: зачастую у жителей нет никаких документов, кроме отчетов прежней управляющей компании, размещенных на официальном сайте. В свою очередь, УК обычно готовятся к судам основательно, предоставляя кучу документов, подтверждающих, что все деньги освоены во благо жильцов. Поэтому юристы советуют гражданам контролировать расходы УК, даже если пока с ней нет разногласий.
В Екатеринбурге тоже продолжается передел коммунального рынка. Так, на днях в редакцию "РГ" обратились жители дома № 64 по улице Бакинских Комиссаров, что в микрорайоне Уралмаш, которые в сентябре получили сразу две квитанции на оплату услуг ЖКХ: одну от своей управляющей компании, другую - от новой, никому не известной. В ЖЭУ №3 гражданам пояснили, что, оказывается, минимум две трети жильцов дома проголосовали за переход в новую УК: свидетельствующий об этом протокол общего собрания уже принят в госжилинспекции, на основании чего дом передан в управление новой УК.
Жильцы подозревают, что недобросовестные коммунальщики протокол подделали: по их словам, собрание вообще не проводилось, однако неизвестные лица обходили квартиры, предлагая собственникам подписать обращение о проведении ремонта в подъездах. Жители, среди которых много пожилых людей, не вчитываясь в документ, охотно его подписывали: подъезды действительно давно нуждаются в обновлении.
Прежняя "управляшка" тоже вела дела небезупречно, однако смена УК таким способом жителей не устраивает. Чтобы разобраться в законности происходящего, гражданам придется обратиться с жалобой в госжилинспекцию, а затем, возможно, и в суд.