"Большое количество компаний стало переезжать уже в пандемию, - говорит генеральный директор компании "Этерна" Дмитрий Томилин. - Сегодня тренд продолжает развиваться: компании либо сокращают площади офисов, либо от них вообще отказываются. Сейчас никого не интересует вопрос престижности - только вопрос издержек".
На рынке столичной офисной недвижимости доля вакантных площадей растет, а арендные ставки снижаются. По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank Russia, с начала года показатель свободных офисных площадей вырос на 2 процента и 0,8 процента в классах А и В соответственно - до 11,5 процента и 6,4 процента. С начала года на рынке высвободилось около 160 тысяч квадратных метров офисных площадей, предлагаемых в прямую аренду. Активнее всего пустеют самые дорогие премиальные офисы: п итогам первого полугодия доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась на 3,7 процента - до 13 процентов.
"Тренд на обязательный флагманский роскошный офис все последние годы слабел, - отмечает президент ассоциации AREA Николай Винидиктов. - Компании стали разбивать большой фронт-офис, переводить основных сотрудников в другие офисы, спускаясь на ступень класса ниже (например, меняли помещения класса "А" на "В", а "В" на "С") и оставляя лишь небольшие офисы высокого класса. Пандемия существенно повлияла на этот процесс - многие остались работать на "удаленке", некоторые офисы стоят пустыми".
Аналитики отмечают, что во втором квартале помещения высвобождались быстрее, чем когда-либо, а сделки новой аренды были небольшими - средний размер арендуемого помещения за апрель-июнь составил около 1240 квадратных метров (по сравнению с показателем 1450 квадратных метров в том же периоде 2021 года). Активнее всего освобождаются площади качественных бизнес-центров в ключевых деловых районах. Это связано не только с пандемией, но также с оттоком крупных иностранных компаний, которые как раз и занимали существенную долю высококлассных столичных офисов. Одновременно снижается и ставка аренды. Эксперты прогнозируют, что снижение в высококлассном сегменте продлится, как минимум, до начала следующего года.
"У многих западных компаний есть неразрывные договоры, которые не позволяют им выйти из арендных отношений, - поясняет Дмитрий Томилин. - Они предлагают рынку такие условия: если компания снимает помещение условно за 36 тысяч рублей за квадратный метр, она готова сдать в субаренду эту площадь за 20 тысяч рублей за квадратный метр лишь бы минимизировать свои издержки. Такие сделки сейчас фиксируются, а в рамках четвертого квартала 2022 года и первого квартала 2023 года будет обрушение ставок по большому количеству объектов".
Падающий спрос на высококлассные офисы заставляет демпинговать и прямых арендодателей, готовых заключать договоры на аренду по сниженной ставке. К простою многие из них не готовы.
"Чем выше класс помещения, тем дороже обходится его обслуживание, независимо от того, сдается оно или нет", - объясняет Николай Винидиктов.
Однако, по словам экспертов, это вовсе не означает, что высококлассные офисы больше никому не нужны. Своего арендатора они, конечно, найдут, правда спрос будет уже не таким массовым, как еще совсем недавно.
"Ряд российских бизнесов себя чувствует хорошо, и они, скорее, будут расширяться, - прогнозирует Николай Винидиктов. - Но процесс замещения длительный. Окажется ли он успешным, сказать пока сложно".
