Инвесторы начали вкладывать в торговые площади вместо офисов и складов

Объем инвестиций в недвижимость России по итогам первого полугодия составил, по данным Ricci, 457 млрд рублей, что на 9% превышает результат аналогичного периода прошлого года. Это наименее ожидаемый сценарий, отмечает партнер и руководитель инвестиционной платформы Ricci Ирина Ушакова. Рост, по ее словам, обеспечили две крупные сделки в торговом и складском сегментах. Одна из них была заключена в последний день июня и сильно выправила статистику. Так, по данным NF Group, озвученным до нее, инвестиции в недвижимость за первое полугодие были ниже прошлогодних на 33%.

Эксперты отмечают смещение интересов инвесторов. По предварительным данным NF Group, доли вложений в офисы и склады за полугодие упали на 18 и 11 процентных пунктов соответственно. Выросла гостиничная недвижимость (с мизерного 1% она увеличилась на 2 п. п.). Сделки же с торговыми помещениями показали рост на 22 п. п. По итоговым данным Ricci, инвестиции в торговый сегмент выросли за год на 25% - в основном за счет крупной сделки по передаче сети торговых центров (ТЦ) в структуру закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости.

В последние шесть лет торговый сегмент недвижимости чувствовал себя не слишком уверенно - сначала по офлайн-магазинам ударило снижение посещаемости из-за пандемии, затем - рост онлайн-торговли и уход иностранных брендов. Но сейчас, по-видимому, в глазах инвесторов она выглядит более позитивно, чем склады (строительство которых идет с опережением спроса) и офисы.

Рост интереса к торговой недвижимости связан прежде всего с тем, что качественные ТЦ продолжают генерировать стабильный денежный поток, уверен управляющий директор Союза ТЦ Сергей Платицын. После ухода части иностранных брендов рынок адаптировался, освободившиеся площади заняли российские и новые зарубежные операторы, а посещаемость многих успешных объектов восстановилась. Кроме того, предложение качественных ТЦ ограничено, а часть собственников сейчас готова обсуждать продажу. Это дает инвесторам возможность приобрести действующий актив с понятной экономикой, арендаторами и потенциалом роста дохода за счет реконцепции или улучшения управления. При этом нельзя говорить о безусловной популярности всех ТЦ, отмечает Платицын: спрос сосредоточен на ТЦ с хорошей локацией, устойчивым трафиком, низкой вакантностью и сильным пулом арендаторов. Слабые или устаревшие объекты остаются сложными для продажи и требуют существенного дисконта либо дополнительных инвестиций.

Насчет перспектив торгового сегмента в целом многие эксперты не слишком оптимистичны. В NF Group отмечают, что российские бренды, активно занимавшие площади ушедших иностранных арендаторов, сейчас притормаживают экспансию: минимизируют открытия новых магазинов и сосредотачиваются на повышении эффективности уже существующих. Ключевые вызовы для торговли сейчас - увеличение операционных расходов на содержание магазинов, возросшая налоговая нагрузка и снижение покупательской способности, отражающееся на оборотах сетей во всех каналах продаж. В ТЦ Москвы, к примеру, прогнозируется рост вакантных площадей к концу года с нынешних 5,9% до 8%.

У ритейла издержки сейчас растут опережающими темпами, а возможности транслировать их в стоимость товара гораздо меньше, отметил на конференции CORE.XP гендиректор "INFOLine-Аналитика" Михаил Бурмистров. Никогда ритейлеры так активно не искали, на чем можно сэкономить. Офлайн-ритейл деградирует, считает он: магазины в ТЦ закрываются. Для торговых центров сейчас самым перспективным арендатором может стать сетевой фитнес-клуб. Но при этом, добавляет он, растут продажи готовой еды в ритейле, в том числе потому, что в России велика доля людей, живущих в одиночку. Крупнейшие сети супермаркетов сейчас активно строят фабрики-кухни, и это формирует еще один кластер недвижимости, на который будет очень большой спрос, считает Бурмистров.