Документ, разработанный минэкономразвития еще в конце 2013 года, - лишь часть целого комплекса мер, призванных модернизировать процессы регистрации сделок с недвижимостью и поднять качество госуслуг в этой сфере до международного уровня. В первую очередь, законопроект предусматривает введение на всей территории страны единой учетно-регистрационной процедуры в отношении объектов недвижимости путем создания Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Он появится на базе существующих параллельно и в некоторой степени дублирующих друг друга Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). При ведении нового реестра предполагается отказаться от бумажного документооборота и полностью перейти на электронный формат.
Изменения коснулись и содержания ЕГРН. Круг сведений, подлежащих учету в новом реестре, расширен. Это не только информация о правообладателях, зарегистрированных правах и ограничениях, но и описание объекта недвижимости с его техническими характеристиками. Таким образом, реестр будет охватывать всю юридическую историю того или иного объекта. Это позволит произвести инвентаризацию всей недвижимости в стране, включая объекты в Крыму. С учетом положения в сфере регистрации прав на недвижимое имущество в регионе это немаловажно. Кроме того, дополнен и сам круг объектов, подлежащих регистрации. Теперь он также включает недавно появившиеся в ГК РФ единые недвижимые комплексы.
Еще один важный аспект в сфере безопасности сделок - включение в электронный реестр информации о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Такое новшество призвано исключить часто встречающуюся ситуацию, когда недобросовестные участники оборота по доверенности от недееспособного либо ограниченно дееспособного лица "переводят" на себя принадлежащую такому лицу недвижимость посредством цепочки сделок.
Помимо прочего, разработчики законопроекта сохранили положения о внесении в реестр отметок о наличии судебных споров, а также возражений в отношении зарегистрированных прав, что призвано ограничить "увод" недвижимого имущества у юрлиц посредством цепочки сделок с участием "добросовестных" приобретателей.
Еще одно достоинство проекта закона - существенное сокращение сроков государственного кадастрового учета (с 18 до 5 дней) и государственной регистрации прав на недвижимость (с 18 до 7 дней). Кроме того, появляется возможность одновременного осуществления этих процедур - сейчас собственник вынужден совершать действия строго последовательно. Максимальный совокупный срок регистрации составит не более 12 рабочих дней с даты приема заявления и необходимых документов. Для заявителя это означает ускорение процедуры в три раза, что не может не радовать. Более того, в целом ряде случаев никаких действий с документами от правообладателя вообще не потребуется.
Вместе с тем законопроект предполагает повышение уровня правовой экспертизы. В этом плане он ориентируется на положения, содержащиеся в законе N 302-ФЗ о внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ. В новой редакции ГК РФ регистратор проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации и иные обстоятельства и документы. В проекте закона регистратор оценивает сделку на предмет ее квалификации в качестве ничтожной либо оспоримой и в случае установления указанных обстоятельств приостанавливает все действия. Аналогичная ситуация сложилась и с оценкой регистратором актов госорганов, являющихся основанием для госрегистрации прав и изданных вне пределов компетенции этого органа. Если сейчас закон требует признания этого акта недействительным для отказа в государственной регистрации, то новые правила наделяют полномочиями по оценке законности таких актов самих регистраторов.
Ужесточение требований к экспертизе представляемых документов сопровождается увеличением ответственности регистратора за ненадлежащее исполнение своих обязанностей. В качестве меры ответственности предусматривается возмещение убытков пострадавшему от неправомерных действий из средств федеральной казны. В то же время отвечать за законность нотариально удостоверенной сделки будет уже не регистратор, а нотариус.
Минэкономразвития рассчитывает на положительный эффект перечисленных мер. Основные аргументы разработчиков - это снижение рисков инвестирования в объекты недвижимости, ускорение их экономического оборота, предотвращение социальных проблем, обусловленных утратой гражданами прав на принадлежащее им жилье.
Однако не все разделяют такой оптимизм ведомства. Действительно, создание единой электронной базы в масштабах страны - это шаг вперед, который позволит совершать сделки с недвижимостью более оперативно. Однако сокращение сроков напрямую не означает снижение рисков правообладателей. Несмотря на ужесточение требований и введение ответственности, на практике это может обернуться упрощенной проверкой юридической чистоты документов и привести к многочисленным злоупотреблениям. Помимо прочего, с учетом ответственности регистратора это может означать дополнительные издержки для казны.
Сомнения вызывают и перспективы претворения в жизнь "регистрационного" законопроекта. Так, сегодня нередко встречается ситуация, когда в силу технических ошибок определенные сведения присутствуют в ЕГРП, но отсутствуют в ГКН, или наоборот. Можно только предполагать, к каким проблемам это может привести при слиянии двух существующих баз.
Представленный закон планируется ввести в действие с января 2017 года. С одной стороны, это позволит устранить разночтения и подготовиться к созданию единого реестра. С другой стороны, в ближайшие два года собственникам и заинтересованным лицам предстоит претерпеть определенные неудобства, вызванные необходимостью устранения технических ошибок