- Сейчас в Екатеринбурге на разных стадиях строительства, от котлована до внутренней отделки, 3,1 миллиона квадратных метров. В третьем квартале мы зафиксировали рекорд - 144 работающих башенных крана на стройплощадках. Много проектов реализуется в центре, первом ценовом поясе, что свидетельствует о серьезном структурном изменении рынка: он идет к покупателю. Разворот начался еще в 2016-м, если до того мы росли за счет жилья экономкласса и окраин, то сейчас акцент делается на центр и комфорткласс, - комментирует ситуацию Михаил Хорьков, аналитик Уральской палаты недвижимости.
В последние годы в столице Урала сложилась явная диспропорция между юго-западным направлением, развитие которого активно поддерживали власти, в том числе вкладываясь в новые дороги, инженерные сети в Академическом, Краснолесье и на Широкой речке, и остальными микрорайонами. В результате в северной и западной частях города накопился отложенный спрос. Люди не хотят покидать "насиженные" места и согласны даже переплатить, но перебраться в новостройку в двух шагах от старого дома.
- В Пионерском поселке восемь лет назад строила всего одна компания, сейчас реализуется как минимум восемь проектов, на ЖБИ - четыре. Во многих микрорайонах, где вообще не было нового жилья, сейчас возводится по 2-3 комплекса. Это говорит о том, что рынок здоровый, потребители выбирают квартиры там, где хотят, а не там, где жизнь заставляет. Причем все проекты формата "комфорт" и "комфорт плюс", - говорит Руслан Музафаров, коммерческий директор компании "ЛСР. Недвижимость-Урал".
По словам экспертов, тренд на "центризм" формируют прежде всего семейные потребители, которые постояли в пробках, выезжая с окраин, и захотели назад в первый пояс. Кроме того, в жилищный сектор вернулся частный инвестор. В кризис доля таких квартир упала с 30 до 3-х процентов. Но инвестору интересен как раз первый пояс: здесь проще перепродать квартиру, сдать, есть развитая инфраструктура. Аренда однокомнатной в Академическом стоит, к примеру, около 13 тысяч рублей в месяц, возле автовокзала - уже 25, а в центре Екатеринбурга - 35 тысяч.
- Девелоперы возвращаются в город, осваивая территории, которые использовались неэффективно или под склады (тот же микрорайон Завокзальный). В 1990-е в градостроительном плане еще сохранялось индивидуальное жилье в центральной части. Предполагалось, что оно будет благоустроенным, но по факту мы увидели маргинализацию: дома за заборами, а общегородское пространство используется для складирования материалов. Сейчас принято решение развивать там многоквартирную застройку: улицы Шаумяна, Волгоградская уже осваиваются, скорее всего, в ближайшие пять лет там пойдет активное строительство. Цыганский поселок в районе улицы Шекспира тоже вовлекут в процесс, - рисует перспективу министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков. - Перспективны и бывшие промплощадки. В частности, на территории завода Воровского уже возводят современный квартал. Плюс таких участков - в коротком сетевом и транспортном плече до основной городской инфраструктуры.
Так почему же статистика противоречит тому, что говорят чиновники и застройщики? Согласно ей, доля экономпредложений на рынке хоть и сократилась, но по-прежнему внушительная: 65,1 процента, тогда как в 2016-м было 70,5. "Комфорт" подрос с 29 до 33,7 процента. При этом цены на такой класс жилья увеличились за год на 13 процентов против девяти процентов в дешевом сегменте.
- Все хотят строить в первом поясе, но только сейчас на рынок поступили более-менее достойные земельные участки за счет вывода заводов за черту города и отселения людей с территорий, отданных под редевелопмент. По сути, прирост комфорткласса - это результат предыдущих 5-10 лет работы, - поясняет Руслан Музафаров.
- Перед переходом долевого строительства на эскроу-счета многие компании вывели на рынок много бюджетного жилья. А в ноябре 2018-го некоторые поднимали цены на "комфорт" чуть ли не каждую неделю - в итоге вместо 20 квартир в месяц стали продавать восемь. Кто-то поставил заградительные цены: в первом поясе однокомнатная - не дешевле 100 тысяч рублей за квадрат, - развивает мысль директор по продукту ГК "Атлас девелопмент" Вячеслав Батаков.
К чему приведет такая переоценка застройщиками своих проектов, покажет конец года. Либо покупатель привыкнет к новым ценам, либо вернется на прежний уровень.
Есть и более кардинальная точка зрения.
- Центр не место для жилья комфорткласса. Там уместны студии для молодежи либо бизнес-класс. Большие дворы и хорошие школы - это не самый центр, а близкие к нему районы. Если развитие города пойдет в этом направлении, диспропорция уменьшится, - рассуждает Виктор Ананьев, директор по развитию компании "Атомстройкомплекс".
Объем рынка жилья во многом связан со способностью города сохранять и приумножать население: каждые пять тысяч новых жителей - это потенциальный спрос на 200-300 тысяч квадратных метров. По статистике застройщиков, примерно у 20-30 процентов покупателей квартир в Екатеринбурге иногородняя прописка. Еще примерно 1,3 миллиона человек не против переехать в уральскую столицу из близлежащих муниципалитетов. Также сюда стремятся люди из стареющих сибирских городов. Кто-то оседает, а кто-то использует Урал как трамплин для "прыжка" на запад России. Также стимулом для миграции может стать Универсиада, которая пройдет в Екатеринбурге через четыре года.
Между тем
По данным Банка России, Средний Урал входит в число десяти регионов с наибольшей численностью населения и платежеспособным спросом, на которые приходится почти половина общероссийского объема ввода жилья. Так, с сентября 2018 года по август 2019-го здесь построили от 400 до 500 квадратных метров на 1000 человек. Стоимость квартир в Свердловской области выше, чем в среднем по России: от 61 до 100 тысяч рублей за квадратный метр. Кроме того, это самый высокий показатель в УрФО - наравне с богатым Ямалом. При этом от 35 до 40 процентов свердловских семей способны обслуживать ипотечные кредиты. Для сравнения: в Курганской области этот показатель равен 20-25 процентам, в Челябинской - 25-30, в Тюменской - 30-35.