"Лесная" земля
Неизвестные лица возвели там металлический забор и организовали охрану, от действий которой пострадало несколько прохожих. Народный сход потребовал от властей разобраться в ситуации и исключить застройку зеленой зоны. Часть активистов повалила нелегальную ограду на глазах у политиков и полицейских. Возбуждено два уголовных дела - по фактам установки забора и вырубки здоровых деревьев. Власти региона (а землей в Воронеже распоряжаются именно они) ведут переговоры о передаче лесных участков из частной собственности в государственную.
"Северный лес" - остатки хвойного массива на окраине города. Воронеж растет в московском направлении, и у жителей новых высоток почти не остается мест для прогулок. Поэтому свой клочок зелени между многоэтажками в районе улиц Владимира Невского, Миронова и Мордасовой они защищают очень настойчиво. Не первый год.
Уступая напору горожан, территорию решили сделать природным парком. Но она разбита на 54 надела разной величины, у которых часто меняются хозяева.
Формально это вообще не лес, а древесно-кустарниковые насаждения на землях населенных пунктов. Участки с соснами, как можно видеть на публичной кадастровой карте, предназначены для сельскохозяйственного использования. Есть небольшие, по три-четыре тысячи "квадратов" с кадастровой стоимостью 20-25 тысяч рублей. Есть огромный - 150 тысяч метров, его оценили в миллион.
Когда-то территория относилась к пригородному колхозу "Подгорное". После банкротства хозяйства начался большой передел недвижимости. "Колхозные леса" с их проблемным статусом тоже начали по кусочку переходить к новым владельцам. Часть земель "Подгорного" давно застроена. И те, кто на эту территорию переселился, теперь хотят сохранить сосны для потомков.
Власти региона еще несколько лет назад предлагали всем собственникам "лесной" земли обмен, обещая подобрать равноценные объекты недвижимости в других местах. Но в переговорах возникли сложности, конкретные решения пока не достигнуты.
Ломать, не строить
Тем временем лес то и дело порываются проредить.
Вырубку аварийных сосен заказали власти, планируя высадить на их месте молодые деревца лиственных пород - так ниже риск возникновения пожаров. Но местные жители замечали и подозрительные действия со здоровыми растениями. В прошлом году кто-то сверлил дырки в стволах, после чего деревья пожухли. В этом - неизвестные уничтожили 48 сосен, не помеченных как больные. По обращению экологов возбуждено уголовное дело о незаконной вырубке насаждений в особо крупном размере (часть 3 статьи 260 УК РФ). Ущерб оценили в сумму около миллиона рублей.
Поскольку обстановка накалилась, любые "гости" с пилами стали казаться вредителями. В конце лета произошло несколько конфликтов между защитниками леса и подрядчиками санитарно-уходных работ. Внезапно выросший забор из металлопрофиля только укрепил местных жителей в их сомнениях.
Чиновники заверили, что застройку территории не разрешат и постараются ускорить переговоры по поводу обмена участков в "Северном лесу". Глава региона Александр Гусев поручил приостановить вырубку сухостоя по госконтракту. Договор с подрядчиком - ООО "Профстрой" - расторгнут, компании оплатят выполненные работы. Там, где пни уже выкорчеваны, в ближайшее время начнутся восстановительные посадки.
- Данная озелененная территория относится к зонам Р1 и Р2 - исключительно рекреационного использования. Также она является частью лесопаркового защитного пояса. Поэтому все, что здесь возводится, - возводится не на законных основаниях, - отметила руководитель департамента природных ресурсов и экологии Воронежской области: Наталья Ветер. - По заключению специалистов необходима вырубка около пяти тысяч сухостойных деревьев. Работы должны закончиться до конца сентября. После этого начнем посадку 8,8 тысячи молодых растений.
Варианты развития "Северного леса" обговорят с экспертами, лучшие идеи вынесут на суд воронежцев.
"Всем собственникам участков отправлены предупреждения о невозможности застройки леса и вырубки деревьев. Готовятся предложения для владельцев земли по ее приобретению", - сообщили в правительстве Воронежской области.
Сквер вместо промзоны
В проекте генплана города на 2021-2041 годы "Северный лес" обозначен в его нынешнем виде как озелененная территория общего пользования. Участки сгруппированы в три "пятна", их общая площадь - 44,8 гектара. Разработчики документа - представители "Института генплана Москвы" - подчеркнули, что "трепетно относятся" ко всем особо охраняемым природным территориям. В Воронеже более сотни зеленых зон общего пользования, 30 ООПТ местного значения и десяток - регионального.
На карту нового градостроительного плана все они нанесены, их площади сокращаться не будут. Что до маленьких скверов, у которых нет никакого официального статуса, то с ними будут разбираться на стадии планировки территории, пояснил руководитель архитектурно-планировочного объединения территориального развития "Института генплана Москвы" Александр Котенков.
Поменять границы и площадь учтенных в генплане зеленых зон простым росчерком пера в генплане невозможно. Для этого нужны изменения в правила землепользования и застройки, которые проходят процедуру общественных слушаний, напомнила руководитель управления главного архитектора мэрии Воронежа Людмила Подшивалова. Препятствие это, в принципе, преодолимое. Но власти города настаивают на том, что "Северный лес" урезать не собираются.
- Сейчас в Воронеже зеленых зон не хватает: на одного жителя приходится около девяти квадратных метров при федеральном нормативе 16. По нашему проекту к 2026 году будет 17 "квадратов" на человека, - рассказала начальник сектора градостроительного проектирования территорий зеленого фонда "Института генплана Москвы" Татьяна Левина. - Всего в городе появится почти 2,5 тысячи гектаров новых рекреационных территорий. Из них 1,5 тысячи - уже на первом этапе. В том числе за счет реабилитации рек и старых промышленных площадок.
Из центральной части Воронежа заводы и фабрики уже перенесены за город. Но в "срединной" зоне (в радиусе пяти километров от исторического центра) остаются промзоны, где цеха соседствуют со складскими и офисными помещениями. Собственников здесь еще больше, чем в "Северном лесу". Как будут договариваться с ними, пока непонятно, но в планах стоит реновация таких регрессивных территорий.
- Мы переводим их в зону общественно-деловой застройки. Возводить жилье там можно, но это не будет приоритетом. Высокоплотная застройка в такой зоне исключена. Более 50 процентов займут объекты капстроительства городского значения, парки и скверы. То же самое ожидает яблоневые сады - 52 гектара в Коминтерновском районе, - сообщила Людмила Подшивалова. - Неподалеку появится "социальный узел" - первый пример в России, когда на такой огромной территории (24 гектара) будут сосредоточены важные инфраструктурные объекты. В новых кварталах в Северном районе в последнее время сложился дефицит образовательных и социальных учреждений, и мы нашли вариант, как это исправить.
Станислав Валежников, управляющий партнер юридической компании "Центральный округ":
- Земельный кодекс прямо не предусматривает возможность изъятия участка у собственника для организации парка. Но перечень оснований не является исчерпывающим. В случае изъятия закон предоставляет владельцу возможность получить взамен иной участок без проведения торгов. Если же появляются какие-либо ограничения прав собственника, например, целевое назначение участка меняется на основании ходатайства органа госвласти о переводе земли из состава земель одной категории в другую без согласия с правообладателем, последнему должны возместить убытки в полном объеме (включая упущенную выгоду) исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Земля со статусом особо охраняемой природной территории может находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципалитетов. Если на территории устанавливается зона особого использования, особых условий охраны окружающей среды и на землю накладываются ограничения в использовании, то на ней запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природе и объектам растительного мира. Осуществление застройки не предполагается.
Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города":
- Любые градостроительные преобразования связаны с конфликтом. Всегда. Люди не любят перемен, человеческая психология так устроена. Поэтому градостроительные преобразования - это огромный пласт проблем не только экономических, но и социально-психологических. И их надо специально решать.
Мы в России к решению этой проблемы еще не подошли. Пока власти ведут себя в основном двумя способами. Первый - это идти вперед, как трактор, не обращая внимания ни на какие возражения. Второй вариант - когда протест доходит до президента страны, как это было в Екатеринбурге со строительством храма в парке, - идти на попятный.
А вообще-то диалогом с общественность надо управлять, привлекать специальных медиаторов. Такие обсуждения ведутся годами и занимают огромное место в преобразованиях среды в современных мегаполисах. Не бывает так, что администрация города самолично решила и быстро сделала. Нужно понять, какие интересы у жителей, какие компенсации им предоставить. Каждый раз ищется серьезный социальный компромисс.
Если людям дорог сад в городе, то, может быть, надо сохранить кусочек этого сада. И спустя время жители увидят, что на фоне преобразованной среды этот кусочек выглядит странно. А может быть, вместо умирающего сада надо посадить молодой. Но какое бы решение в диалоге с общественностью ни было найдено, проблема экономики никуда не денется. И если сохранение чего-то, что дорого людям, сделает проект нерентабельным, то он просто не будет реализован, а это тоже не дело.
К сожалению, у нас поиск компромиссов пока не стал нормой. С обеих сторон конфликта признают только "силовые" методы. А ведь жизнь в городе - один сплошной компромисс. Автомобилистам хочется, чтобы пешеходов не было, пешеходам - чтобы не было машин…