- Это было бы катастрофично для рынка, в первую очередь из-за той нагрузки, которая ложилась бы на инженерную и транспортную инфраструктуру, - объяснил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко, - ее потребовалось бы наращивать в геометрической прогрессии. Нам удалось договориться о показателе в 3,047 миллиона квадратных метров в год, и это та золотая середина, которая устраивает рынок.
Проблема обеспеченности транспортной и социальной инфраструктурой стоит в городе довольно давно. Строительство новых жилых массивов еще несколько лет назад велось практически без учета базовых потребностей будущих жильцов в школах, детских садах, поликлиниках. Решать эту проблему сейчас приходится почти в авральном порядке, закрывая накопившиеся потребности и думая о том, что строится сейчас. И это проблема не только Северной столицы, а всех регионов, где жилье строится активно и в больших объемах. Например, в Ленинградской области, на границе с Петербургом.
На федеральном уровне содействовать созданию комфортной городской среды призваны национальный проект "Жилье и городская среда", а также программа "Стимул". Государство понимает свою ответственность за то, как живут его граждане, и готово поддерживать девелоперов. Тех, которые, в свою очередь, тоже заинтересованы в развитии своего бизнеса, получении прибыли, но и в репутации заботливого и ответственного застройщика. И которые просто в силу своего положения не могут определять градостроительную политику в целом.
В компетенции властей - разработать правила и требовать следования им. Госпрограммы и есть пример таких правил. Например, в рамках "Стимула" в Ленинградской области осуществляется строительство детского сада на 295 мест в Кудрове и школы на 550 мест в Новогорелове. Финансирование объекта осуществляется за счет средств федерального, областного и местного бюджетов. Только стоимость строительства школы составляет более 550 миллионов рублей.
- Ввод в эксплуатацию жилого комплекса "Новое Горелово" позволит выполнить целевой показатель Минстроя России, поставленный перед регионом для софинансирования детского сада на 280 мест и школы на 640 мест на территории квартала из федерального бюджета, - рассказали в правительстве Ленинградской области. - Недалеко от школы завершено строительство пожарного депо на четыре автомобиля общей площадью тысяча квадратных метров, оно осуществлялось в соответствии с требованиями пожарной безопасности в районе массовой жилой застройки за счет средств инвесторов.
Жилье и объекты социальной инфраструктуры в Новогорелове в рамках программы возводит СК "ЛенРусСтрой". И руководство компании рассматривает это не как дополнительное обременение, а как пример сотрудничества государства и бизнеса.
- Транспортная доступность, безбарьерная среда, системы безопасности, освещение, озеленение, социальная инфраструктура - все это особенно важно в спальных районах, где градообразующая функция фактически принадлежит девелоперу, - подчеркивает заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин. - Поэтому хотя за базовые вещи отвечает все-таки государство, но в наших силах ему помогать.
При строительстве новых районов необходимо прежде всего соблюдать "баланс здравого смысла", то есть понимать, сколько человек будет жить на застроенной территории, что им потребуется и как затем содержать все необходимое хозяйство. Но если будущим жильцам можно предложить чуть больше необходимого стандартного минимума, это обязательно надо сделать.
- Правильный девелопер сначала создает безопасную и комфортную для людей среду, а после достижения определенного уровня наполнения проекта начинает создавать тренды, - считает Жабин. - То есть анализирует, что человеку нужно для полноценной жизни, и ведет за собой свою потенциальную аудиторию, объясняет ей, как жить еще лучше и осознаннее. Мы можем говорить про пять контуров девелопмента - квартира, дом, двор, район и город, но застройщик может полноценно влиять только на первые три. Зато в его силах оставить значимый след на карте. Жилой комплекс будет долго ассоциироваться с благоустройством, общественными пространствами, окружением - это первое, что видит клиент.
Сейчас петербургский комитет по градостроительству и архитектуре готовит изменения в нормы градостроительного проектирования и Правила землепользования и застройки.
- Вводится нормирование озеленения, а понижение коэффициента использования территории дает возможность создания менее плотной застройки и ее чередования с общественными зонами, - сообщили в петербургском ведомстве. - Совокупность этих мер должна привести к улучшению качества градостроительства.
Такие же изменения были сделаны и в Ленобласти, из-за этого была снижена этажность части новостроек - с 17 до 12 этажей. Но и сами застройщики все чаще стали принимать решения, направленные не на максимальное извлечение прибыли, а на создание качественной городской среды. Например, в Новогорелове недавно открылся бульвар, названный в честь десантника Шестой роты Вадима Чугунова, плей-хаб с разнообразными зонами отдыха, в планах - парк в честь 75-летия Победы, а на перспективу - благоустройство набережных реки Дудергофки и Лиговского канала.
Алексей Булдин, директор по строительству СК "ЛенРусСтрой":
- Программа "Стимул" - это хороший показатель реализации государством своих функций заботы о гражданах. Это механизм, позволяющий привлекать деньги регионального и федерального уровней к возведению объектов социального назначения.
Конечно, застройщик принимает в проекте финансовое участие. Прежде всего тем, что выделяет земельный участок под строительство школы или детского сада и за свой счет разрабатывает проектно-сметную документацию. Затем все это безвозмездно передается муниципалитету, который, имея комплект документов, может подавать заявку на финансирование строительства. Примерно 70 процентов всей суммы выделит федеральный центр, еще 30 процентов - это деньги региона и муниципалитета. Однако по факту еще примерно 15 процентов от суммы контракта вложит застройщик - сначала на первом этапе, затем на завершающем.
Что касается национального проекта "Жилье и городская среда" на 2021 - 2023 годы, бюджет которого будет несколько сокращен, кроме направления "Ипотека", то здесь я проблемы не вижу. А вот сохранение финансирования льготной ипотеки в сегодняшних условиях - это поддержка и для граждан, которые могут улучшать свои жилищные условия по самой низкой за исторический период процентной ставке, и для застройщиков. Комфортную среду мы сегодня создаем в своих жилых комплексах по собственной воле и по требованию рынка. Уже нельзя построить жилье в чистом поле, его нужно сформировать и обеспечить целым комплексом необходимых услуг и инфраструктуры.