Надстроить и пристроить
В частности, в границы территорий для комплексного развития могут быть включены не только аварийные дома, но и не признанные таковыми, а просто старые и изношенные. То есть вместо точечного сноса развалюх теперь возможно обновление целых микрорайонов - при согласии не менее двух третей собственников квартир в каждом конкретном доме.
В Ярославле о первом (и пока единственном) проекте реновации старой жилой застройки заговорили еще в мае 2018 года, когда на Петербургском международном экономическом форуме было подписано соглашение о поддержке между корпорацией развития Ярославской области и местной компанией-застройщиком. Взяв за основу столичный и зарубежный опыт, инвестор предложил реконструировать жилой комплекс из трехэтажных домов на проспекте Октября, построенный в стиле конструктивизма в 30-е годы прошлого века, укрепив несущие конструкции домов, полностью заменив там инженерные сети и надстроив над существующими зданиями на отдельном фундаменте и каркасе новые этажи.
Два из четырех домов комплекса признаны аварийными и сейчас расселяются, а два хоть и находятся в том же почтенном возрасте, но жильцы за ними следили лучше, из-за чего они вполне еще жизнеспособны. Аварийные будут снесены, а относительно добротные инвестор как раз и планирует подвергнуть реновации. Согласно проекту, они будут "обстроены и надстроены", а вместо двух снесенных трехэтажек появятся два новых дома. Все четыре новостройки разной высоты (от пяти до девяти этажей) соединят между собой стилобатной частью коммерческого назначения, где смогут расположиться магазинчики, салоны красоты, кафе и так далее. Будут здесь также подземный и надземный паркинги.
Проект, рассказали в компании, получил одобрение на областном уровне, замечания архитектурного сообщества учтены. Однако до последнего времени механизм его реализации был не совсем ясен, и вопросов возникала масса.
- Закон о КРТ нацелен именно на реновацию тех территорий, на которых вместе с аварийными есть и неаварийные пока жилые дома. Что делать с ними, было вообще непонятно. Любой инвестор на такой площадке должен работать с населением. Все решения принимаются общим собранием собственников квартир, причем порой необходимо было согласие ста процентов владельцев квартир. И об эту стену могло разбиться любое начинание, - объясняет руководитель ярославской строительной компании-инвестора, председатель комитета Ярославской областной Думы по экономической политике, инвестициям, промышленности и предпринимательству Роман Фомичев. - Не знаю, как наше еще не разбилось, мы пока тащим на себе этот Сизифов "камешек", потому что уверены в своих силах и возможности вести диалог с людьми.
Против Бабы Яги
Специалисты говорят, что так называемый "последний собственник" (допустим, 99 жильцов дома голосуют "за" перемены, но один - "против") до недавнего времени мог без труда заблокировать всякую инициативу о комплексном развитии территории, и новый закон, в частности, подразумевает защиту инвестора и самих жильцов от такого несговорчивого гражданина. Теперь, например, для включения дома или участка в проект КТР требуется согласие не менее двух третей участников общего собрания жильцов, а не всех ста процентов.
- Всегда найдется человек, который откажется от изменений на территории, причем часто эта территория - с невысоким уровнем благоустройства и качеством жилья, плохо развитой инфраструктурой. Но, к примеру, 90 процентов собственников согласятся на честную рыночную стоимость выкупа своих участков или квартир, а кто-то попытается на этом заработать, потребует не пять миллионов рублей, а пятьдесят. Всегда в подъезде найдется человек, который скажет: "А Баба Яга против!", и они зачастую затормаживают развитие больших городских территорий, - подтверждает главный архитектор Ярославля Артем Цымбалов.
К слову, большинство жильцов двух домов на проспекте Октября, где задумана реновация, никуда переезжать не планируют. Да, им придется пережить неудобства ремонтного периода (существуют технологии по организации такого строительства - специальные леса и прочие средства защиты, обеспечивающие безопасный подход к подъездам), но в итоге люди совершенно бесплатно получат обновленное жилье в центральной части города и лоджии шириной в полтора метра, каких в доме никогда не было. При желании собственники могут выбрать денежную компенсацию за свое жилье и в другом месте купить новое или же поменять старые квадратные метры на современные, что будут построены рядом, доплатив разницу в стоимости, - вариантов масса. С каждым собственником, уверяет застройщик, все это будет согласовываться отдельно.
Та же точечная застройка?
По словам Романа Фомичева, сегодня необходимо не только расселять аварийное жилье, но, главное, - приостановить процесс его появления. А эту задачу без привлечения инвесторов, на одни бюджетные деньги регионам не решить. Однако ни один застройщик, по его мнению, никогда не будет ввязываться "в непонятный клубок взаимоотношений с органами власти всех уровней и с каждым собственником в отдельности, если не будет уверен в возврате инвестиций". Новый закон, считает эксперт, "хоть как-то позволяет начать регулировать это все". Хотя до реально рабочего законодательства путь еще неблизкий: в каждом регионе теперь предстоит принять свой закон о КРТ.
Можно предположить, что процесс этот тоже не будет простым, потому что помимо возможного искажения архитектурного ландшафта, специалистов беспокоит, например, соблюдение прав собственников. Да и к "комплексности" есть вопросы.
- Как учитывать интересы жителей? Ведь, по сути, комплексным развитием территорий будет заниматься не государство и не местные органы власти, у которых нет на это денег, а инвесторы. То есть жилье или земельные участки у граждан будут изыматься не для муниципальных нужд, а в пользу какого-то застройщика, с которым, очевидно, должны быть заключены определенные договоренности. Но этого в законе нет. А кто будет развивать на этих территориях социальную, транспортную, инженерную инфраструктуру? Механизм комплексного развития не прописан. А без этого мы увидим ту же точечную застройку, без решения социальных задач, - опасается почетный архитектор России, главный архитектор Ярославля с 1985 по 2008 годы Аркадий Бобович.
Переселение - это всегда стресс, особенно если из одной части города приходится уезжать далеко - новые дома ведь обычно строятся на окраине. Человек привыкает к месту, и смириться с переездом, пусть и в благоустроенные квартиры нелегко. Когда в городе Губкине Белгородской области появился первый новый квартал на месте аварийного, туда поехали перенимать опыт из соседних регионов. Все потому, что только здесь проблему переселения из бараков, в которых уже было невозможно жить, решили оригинально.
Начали с того, что выслушали потенциальных переселенцев. Те согласились: дальше жить в полуразрушенных квартирах нельзя. Но и оставить микрорайон, где они прожили всю жизнь, тоже не хочется. Чиновники предложили, с одной стороны, компромисс, с другой - единственно возможный выход из положения: построить новые дома на месте старых бараков.
На время строительства некоторым потенциальным новоселам пришлось переехать в "маневренный фонд" (муниципальные квартиры для временного проживания), кто-то устроился у родственников, кто-то и вовсе арендовал жилье. Тем временем следа не осталось не только от бараков. Чем удивил новый микрорайон, так это тихими двориками между малоэтажками: никаких машин. Тогда это было в диковинку в Белгородской области, где сейчас парковка за пределами двора - норма. Взамен машино-мест горожане получили детские площадки, клумбы и беседки. Всем понравилось, ведь получилось так, что переселенцы вернулись на привычное место, которое за долгие месяцы строительства преобразили полностью.
Как оказалось, остаться в том же микрорайоне для владельцев аварийного жилья - самое частое пожелание жителей. Когда в поселке Яковлево прогремел взрыв бытового газа, разрушивший четырехэтажную панельку буквально до основания, первое, о чем попросили жильцы, так это "не отдалять их от цивилизации". В результате дом построили буквально в нескольких шагах от прежнего. После новоселы говорили о том, что очень рады возвращению в привычные места для прогулок: мол, здесь все знакомы. Учитывая весь белгородский опыт по переселению, председатель Наблюдательного Совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин поддержал идею тогдашнего главы региона Евгения Савченко о том, чтобы дать переселенцам как можно больше свободы в выборе нового жилья. Сделать это возможно, предоставив им не квартиры, а денежную компенсацию, равную рыночной стоимости приобретаемого жилья. Теперь эта норма отражена в новом законе.
Начальник департамента ЖКХ Белгородской области Константин Полежаев отмечает, что в нынешнем году запланировано расселение свыше 300 человек: в региональной казне на эти цели заложено более 280 миллионов рублей, еще 274 миллиона выделяет Фонд содействия реформированию ЖКХ. В комфортное жилье должны переехать жители Валуйского, Шебекинского, Губкинского и Грайворонского городских округов, Ивнянского и Красненского районов, а также Белгорода.