Поделиться
Реставрация только одного объекта культурного наследия в Москве обходится почти в четверть миллиарда рублей. Сохранять памятники помогает их передача в частные руки. "Государственный бюджет ограничен, и в нем нет средств на содержание всех памятников. Даже страны с самым высоким уровнем национального дохода не в состоянии поддерживать исторические здания полностью за свой счет и привлекают к сохранению культурного наследия частный капитал", - рассказал "РГБ" Борис Азаренко, генеральный директор компании Vesper. В частности, во Франции около половины признанных памятников архитектуры, истории и культуры находится в частной собственности. В Великобритании около трети всех проектов по реновации исторических районов реализуется при финансовой, экспертной и консультационной поддержке национального траста English Heritage, который финансируется преимущественно за счет частных инвестиций. Правительство Италии ежегодно привлекает на реставрацию и содержание памятников около 1,5 млрд евро внебюджетных средств.
Качественная реновация памятника может позволить не только содержать историческое здание в надлежащем состоянии, но и развивать прилегающие территории и объекты, при этом обеспечить конкурентоспособный по сравнению с другими инструментами уровень доходности для инвестора. Сегодня в Москве созданы благоприятные условия для привлечения частных инвестиций в памятники. Важный шаг сделал департамент культурного наследия Москвы: с 2012 года памятники стали передавать частным инвесторам в аренду на 49 лет при условии полноценной реставрации, в 2013 году часть объектов начали продавать по льготной цене.
"Механизм получения всех разрешений на работу с памятниками стал прозрачнее - около 20 согласований, примерное время получения которых 6-9 месяцев. Ранее согласований было больше, и на их получение требовалось вдвое больше времени. Единственное, требуется время, чтобы инвесторы наработали экспертизу в сфере реставрации. Пока очень мало инвестиционных компаний, которые могут эффективно управлять проектами в сфере сохранения наследия.
Кроме того, сегодня на российском рынке дефицит качественных кадров, которых инвестору приходится привлекать из-за рубежа - инженеров, реставраторов, архитекторов", - отмечает Борис Азаренко.
Рост объема инвестиций в реставрацию памятников очевиден, и во многом это заслуга московских властей, которые сегодня активно развивают городскую программу восстановления объектов исторического и культурного наследия. "Отличная инициатива, к примеру, - так называемая "аренда за 1 рубль", позволяющая инвесторам реконструировать дома-памятники и впоследствии пользоваться льготной ставкой аренды в течение 49 лет. Если этот механизм реставрации и последующей аренды исторических зданий действительно будет работать, можно ожидать увеличения спроса на объекты-памятники в Москве", - полагает Сергей Матюхин, генеральный директор компании KR Properties.
В то же время серьезным препятствием для инвесторов, работающих со зданиями-памятниками, является невозможность точного расчета стоимости реставрации до вхождения в проект. Восстановление памятников - это очень трудоемкий и специфический процесс. Абсолютно все мелочи требуют детального согласования с экспертами Мосгорнаследия и другими компетентными структурами. На стадии анализа будущего проекта реставрации проводится множество профессиональных экспертиз. "Понять необходимость проведения того или иного вида работ, его объема и необходимости привлечения специалистов нужного качества и зачастую узкой специализации можно только на практике. Слабо прогнозируема и доходность всего проекта. Старинные здания имеют свои особенности планировки и ограничения в эксплуатации, поэтому подбор арендатора либо покупателя для такого помещения может затянуться, - говорит Сергей Матюхин. - Еще одна сложность заключается в отсутствии прозрачного механизма перепрофилирования исторических зданий. Если власти предоставят инвесторам понятную схему возможного приспособления исторических объектов под новое использование, привлекательность этого сегмента значительно возрастет".
Наконец, еще одна проблема, препятствующая росту объема инвестиций в памятники, - это отсутствие необходимого опыта у российских девелоперов. Коммерчески успешных проектов реновации зданий-памятников - единицы, поэтому инвесторы не спешат в них вкладываться. Расходы на восстановление объектов культурного наследия примерно в три раза выше, чем стоимость обычного редевелопмента, это не самый выгодный бизнес для девелоперов. Поэтому искать здесь одну только финансовую выгоду нецелесообразно, нужно что-то большее, вплоть до личной заинтересованности в сохранении конкретного объекта, резюмирует Сергей Матюхин.