Поделиться
Затянули сроки
Капремонт многоквартирников начался в крае только в середине сентября. Сейчас работы идут в шести многоэтажках Заринска, восьми - Бийска, шестнадцать домов ремонтируют в Барнауле, тринадцать - в Рубцовске и четыре - в Яровом. В октябре-ноябре работы здесь должны быть завершены, а вот когда будут сданы обновленные кровли, подъезды, подвалы еще в 154 домах - пока неизвестно.
Всего в этом году предстоит отремонтировать 201 многоэтажку, но аукционы по подбору подрядчиков проведены пока только для 74. Такими темпами до конца декабря можно и не успеть, тем более что основная часть работ приходится на ремонт кровель, которые в дожди и снегопад проводить не рекомендуется. "Если погода не позволит вести ремонт, то перенесем его на весну", - пообещал технический директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Алтайского края Александр Морозов.
- Наша задача - не ускорить работы, а выполнить все четко по закону, ведь это деньги собственников, и региональный оператор отвечает как за качество ремонтных работ, так и за прозрачность процедур, - отметила начальник жилищного отдела главного управления строительства Людмила Штайнепрайс. - Жильцы в любой момент могут спросить: почему именно эта компания ведет ремонт, почему столько денег направлено на него?
По ее словам, ремонтные работы в крае начались только осенью, потому что много времени ушло на проведение всех необходимых процедур: принятие законов, составление смет, проведение аукционов. Фактически в этом году регионы "обкатывают" новую систему капремонтов. Но она пока достаточно "сырая": еще предстоит принять нормативные акты, регулирующие отбор подрядных организаций и кредитование собственников многоквартирных домов. Переформатировать региональную программу с пятилетней на "трехлетку".
Много вопросов остается и к способу формирования фондов капремонта, где на спецсчетах копятся деньги собственников. Если такой счет принадлежит ЖСК или ТСЖ, а управленцы оказались недобросовестными, то средства должны быть переданы региональному оператору. Но вот порядка передачи пока нет - его еще предстоит разработать.
Неплатежи растут
- Некоторые жильцы намеренно выбрали не регионального оператора, а спецсчет - в надежде не платить взносы. Хотя в Алтайском крае собираемость средств на спецсчетах неплохая - более шестидесяти процентов, но есть многоквартирные дома, где не платят вообще. Жилищная инспекция вправе передать их счета региональному оператору, если в течение пяти месяцев они не погасят долги, - сообщила Людмила Штайнепрайс.
Проблема неплатежей актуальна не только для ЖСК и ТСЖ, но и для регионального Фонда капремонта. По данным на 1 сентября, здесь не досчитались почти 23 процентов взносов, а это около 135 миллионов рублей. Если в крупных городах - Барнауле, Бийске, Рубцовске - платежная дисциплина собственников на высоком уровне, и собираемость составляет восемьдесят процентов, то в некоторых районах она не достигает и пятидесяти процентов.
- В общей сложности в крае около 1260 домов, где процент оплаты составляет от десяти до пятидесяти, - отмечает Александр Морозов. - Пришлось предъявлять собственникам претензии. Направили иски на взыскание более 3,3 миллиона рублей, и свыше 2,5 миллиона уже оплатили. Конечно, в первую очередь мы выставляем претензии должникам в тех муниципалитетах, где ремонт нужно проводить в этом году. Такими темпами они просто не смогут собрать нужную сумму, чтобы рассчитаться с подрядчиками. Так, в Первомайском районе собрано всего 46 процентов взносов, а это почти миллион рублей дефицита средств на счетах, что грозит срывом ремонтных работ.
Но пожилых людей, которые не хотят платить, ссылаясь на то, что не доживут до капремонта, запланированного на 2020-2030 годы, трудно убедить делать взносы, как и владельцев квартир в новостройках. Правда, для новых домов уже предусмотрели платежные каникулы на срок до пяти лет, которые планируют ввести с 2016 года. Старикам же особых преференций не предусмотрено, кроме стандартных социальных льгот на оплату "коммуналки".
Сегодня минимальный размер взноса на капремонт в крае варьируется от 4,5 до 5,5 рубля за квадратный метр, в зависимости от состояния дома. В следующем году, по данным Алтайглавстроя, плату увеличат, но незначительно - на 0,2-0,4 рубля. При этом специалисты считают, что нужно собирать до двадцати рублей с "квадрата" - только тогда можно набрать необходимые суммы на добротный ремонт.
- Минимальные размеры взноса установлены для регионального оператора, а вот частники, выбравшие спецсчета, этими рамками не ограничены, - подчеркнула Людмила Штайнепрайс. - На собрании собственников они могут установить плату значительно выше, но пока только на десяти спецсчетах из более чем шестисот жильцы собирают повышенные взносы. Цель этой системы - повысить активность собственников, чтобы они выбирали отдельные спецсчета и сами решали вопросы повышения взносов, проведения ремонта дома. Но пока мы видим, что таких немного.
Капитальные расходы
Хватит ли денег на капремонт и где взять дополнительные средства - сегодня самые актуальные вопросы и для регионального оператора, и для частных фондов. Закон предусматривает возможность кредитования, но порядка предоставления займов пока нет. В некоторых регионах, в том числе в Новосибирской области, сейчас пытаются отработать схему кредитования на небольших спецсчетах. Алтайский региональный фонд брать кредиты пока не торопится, хотя из 575 миллионов рублей, необходимых для проведения ремонта в этом году, он собрал пока около 460 миллионов.
- Система кредитования нацелена именно на спецсчета, потому что на них действительно не хватает средств, - подчеркивает Александр Морозов. - Регоператор тоже может пользоваться займами, и банки будут кредитовать его даже охотнее, ведь объем поступлений большой. А вот с мелкими фондами могут возникнуть проблемы: накопило ТСЖ на спецсчете 350 тысяч рублей и хочет получить еще столько же, но под какие гарантии?
Некоторые эксперты опасаются, что неплатежи, дефицит ресурсов и возможная кредитная кабала могут привести к банкротству, в первую очередь - мелких операторов рынка.
- Банкротом может стать и региональный оператор, если, например, сделает ремонт двадцати процентов домов на всю сумму, что соберут в фонде за тридцать лет. Тогда остальные собственники предъявят ему претензии, а у регионального фонда не будет средств на исполнение этих обязательств. Поэтому максимальная сумма на ремонт каждого дома рассчитывается, исходя из того, сколько его жильцы смогут собрать взносов за данное время. В нынешнем году жильцы маленького двухэтажного дома в Первомайском районе просили регионального оператора включить его в план капремонта на 2015 год с переустройством крыши. Это стоит порядка трех миллионов рублей, но собственники здесь соберут за тридцать лет только 600 тысяч. Они полагают, что раз фонд общий, то можно сделать дорогостоящий ремонт за чужой счет. Но это не так: каждый дом должен претендовать только на свои деньги, - резюмировала Людмила Штайнепрайс.
Пока никаких денег из федерального, регионального и муниципальных бюджетов в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Алтайского края не поступало. Эксперты не исключают, что в нынешних условиях собственникам жилья придется рассчитывать только на собственные силы.
Пенять на…
В Новосибирской области также вводят меры, направленные на повышение собираемости платежей за капитальный ремонт.
Собственники жилья с начала действия региональной программы внесли на капремонт более 1,7 миллиарда рублей, в том числе свыше семисот миллионов саккумулированы на специальных счетах домов. При этом собираемость взносов пока еще далека от ста процентов - в среднем она составляет 74,7 процента, а в так называемый общий котел еще меньше - 71 процент.
Как сообщила исполнительный директор Фонда модернизации и развития ЖКХ муниципальных образований Новосибирской области (региональный оператор) Татьяна Кожевникова, общая задолженность жителей области по взносам за капремонт достигла 593 миллионов рублей, в том числе 497 миллионов - в общий котел. В этой связи фонд с июля 2015 года приступил к начислению пени, ввел рассылку уведомлений и взыскание задолженности через суд. В результате пеня "вылилась" в пять миллионов рублей.
- Люди отказываются платить пеню, но возвращают основной долг. За шесть месяцев из общей суммы задолженности погашено двадцать три миллиона рублей, - отметила Татьяна Кожевникова. - Работаем персонально с каждым должником. Выезжаем в города, села, где есть отказники. Столкнулись с тем, что люди не владеют информацией.
Должников, которые и после этого не желают пополнять казну фонда модернизации ЖКХ, ждут предупреждения о задолженности, а затем суд.
- Есть дома, где уровень сбора чуть больше пятидесяти процентов, а есть, где значительно превышает восемьдесят процентов. Эта проблема существует и в городах, и в сельской местности. Почему-то одни считают, что нужно вести себя законопослушно, быть настоящим хозяином жилья, а кто-то позволяет себе игнорировать эти вопросы. В платежах должны участвовать все, недопустимо, чтобы нерадивые собственники решали проблемы домов за счет платежей добросовестных граждан, - уверен глава региона Владимир Городецкий.
Губернатор поручил правительству области разработать комплекс мер, направленных на повышение собираемости платежей за капремонт. К составлению списков должников привлекут управляющие компании и ТСЖ.
- Основная проблема, с которой мы сталкиваемся при реализации масштабной программы модернизации жилья, - нехватка денег. В прошлом и этом годах для жителей региона установлена ежемесячная плата за один квадратный метр - 6,1 рубля. Если же мы возьмем весь объем работ, который предстоит выполнить в Новосибирске за время действия программы (это двадцать пять лет), то себестоимость ремонта одного квадратного метра жилья получится на уровне семнадцати рублей, - отмечает начальник департамента энергетики и ЖКХ мэрии Новосибирска Сергей Клестов.
Как же при таком дефиците средств удается проводить капитальный ремонт? По словам специалистов, именно поэтому на 2015-й и 2016 год (у ремонта двухлетний цикл) запланированы работы лишь в части домов, а не во всех, нуждающихся в обновлении.
- Рассчитываем на сумму, которую соберем в этом году. Договоры заключены, поэтому инфляция не коснется собранных средств. Конкурсные процедуры позволяют экономить от семи до тридцати процентов от общих затрат, - сообщил заместитель начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства Новосибирска Андрей Аркашов.
- Первый этап региональной программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах состоялся. За полтора года ее действия капитально отремонтировано 316 домов, из них 125 - по плану 2014 года и 191 - 2015-го. В 291 доме продолжаются строительно-монтажные работы. Начинать реализацию программы было тяжело - возникали различные нестыковки. В июле этого года еще раз актуализировали планы ремонта. В итоге в программе на 2015 год осталось 886 домов вместо первоначальных 1 013. Часть домов исключена из программы, так как они были признаны аварийными, часть - "вышла" по причине износа конструктивных элементов выше семидесяти процентов. Их ждет другая судьба. В первом варианте программы оказались несуществующие дома или дома, в которых недавно был проведен ремонт крыш или подвалов, - рассказал о промежуточных итогах выполнения программы заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Новосибирской области Игорь Яковлев.
В 2016 году объемы еще больше - капитальный ремонт предусмотрен в 2 412 многоквартирных домах. Для сравнения: еще пару лет назад в Новосибирске ремонтировали в год не более 150 домов. Общая стоимость ремонта составит около 5,4 миллиарда рублей.
- Кадров не хватает, привлекаем подрядные организации из соседних городов. У нас работают четыре компании из Барнаула. Всего на ремонте домов занято 56 организаций, которые допускаются к работе по конкурсу. Пока есть претензии к трем, и с ними разрываем отношения. Нельзя допустить в эту сферу тех, кто изначально занижает цены, увеличивает гарантийные сроки, а потом попросту "сдувается", - отметил Андрей Аркашов.
Игорь Яковлев, заместитель министра ЖКХ и энергетики Новосибирской области:
- Новосибирская область - один из немногих регионов, где пошли на изменение законодательства и принятие нормативно-правовых актов, предполагающих взаимодействие с собственниками и разрешающих менять планы. Это позволяет, например, сдвигать сроки ремонта. Скажем, собственники считают, что им в первую очередь нужно отремонтировать кровлю. Эти изменения можно внести в программу. За полтора года к нам поступило 503 заявления от собственников жилья, из них свыше трехсот получило положительные заключения специалистов. Таким образом, мы получаем более сбалансированную программу.