Девелоперов обяжут строить вместе с жильем парки и зоны отдыха

Госдума приняла в первом чтении поправки в Градостроительный кодекс, касающиеся реновации жилого фонда, в том числе в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ). Согласно этому законопроекту, в данных проектах должно быть предусмотрено не только строительство дорог, больниц, школ и другой социальной инфраструктуры, но и создание парков и зон отдыха. Сейчас разработанные поправки готовятся ко второму чтению с учетом предложений экспертов и представителей регионов.

Этот вопрос обсуждался на круглом столе, который состоялся 16 ноября в комитете Госдумы по строительству и ЖКХ. Его участники отметили, что доработку законодательного механизма КРТ необходимо продолжать. В частности, речь идет о том, чтобы ввести для органов власти судебный порядок расторжения соглашений о комплексном развитии территорий. Дело в том, что сегодня Градостроительный кодекс предусматривает право органа власти в одностороннем порядке расторгать договор о КРТ, если застройщик по тем или иным причинам не исполнил свои обязательства или сделал это ненадлежащим образом, а при таком подходе привлекательность данного инструмента для бизнеса повысить невозможно. Заместитель председателя комитета Владимир Кошелев предложил предусмотреть поправки к законопроекту о КРТ, которые устанавливают право застройщика доказать в суде свою невиновность в нарушении обязательств по соглашению, поскольку это может произойти по независящим от застройщика причинам.

Член президиума правления общественной организации малого и среднего предпринимательства "ОПОРА РОССИИ" Марк Геллер подчеркнул, что сегодня механизм КРТ развивается "недостаточными темпами". Опыт регионов, реализующих данные проекты, свидетельствует о необходимости миллиардных вложений, изыскать которые в региональных бюджетах, как правило, нереально. Первый заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Ломакин в своем выступлении на недавнем Всероссийском конгрессе по комплексному развитию территорий отметил, что специального финансового инструмента для поддержки КРТ сегодня нет, поскольку речь идет прежде всего о юридическом механизме, позволяющем освобождать территории и в дальнейшем осваивать их ускоренными темпами. Однако, по его словам, работа в этом направлении ведется.

Наглядным примером, демонстрирующим необходимость финансовой поддержки КРТ, может служить Мурманск. Здесь планируется реновация Больничного городка, где сконцентрировано около 37 процентов городского аварийного жилья. До 2028 года там предполагается расселить 109 жилых зданий и возвести 34 новых дома. В рамках этого проекта на улице Павлова уже ведется строительство первой многоэтажки, которую планировалось закончить до конца 2023 года. Но сроки сдачи дома приходится сдвигать из-за нехватки в регионе бетона, сообщили в региональном правительстве.

- Эта проблема возникла из-за дефицита цемента, необходимого для производства бетона, - сообщил в беседе с корреспондентом "РГ" директор Ассоциации "Жилищно-строительное объединение Мурмана" Вячеслав Придатченко. - Производитель, работающий на наш регион, отгружает цемент неравномерно. Причины этого нам пока неясны. Возможно, предприятие намерено поднять цену на свою продукцию. Любопытно, что в моногородах региона, где работают крупные компании, проблем с бетоном нет. Например, в городах Кировске и Апатитах производитель бетона заключил договор о поставке цемента с другим поставщиком, у которого, возможно, цены несколько выше. Как известно, местное градообразующее предприятие, на нужды которого работает этот бетонный завод, проблем с финансами не испытывает, а в данном случае это ключевой вопрос.

Еще год назад из-за скачка цен на стройматериалы региональные власти заявили о необходимости сократить количество этажей и площадь жилья, которое предполагается там возвести. Кроме того, инженерные сети в Больничном городке по своему состоянию едва ли не худшие в области, отметил первый заместитель министра строительства Мурманской области Алексей Грачиков. На развитие инфраструктуры планировалось потратить около 2,5 миллиарда рублей. В октябре 2022 года сообщалось, что эту сумму придется снизить примерно вдвое.

Специального финансового инструмента для поддержки КРТ сегодня нет

Эксперты отмечают, что проекты комплексного развития территорий необходимо синхронизировать с модернизацией сетей - а значит, вопрос финансирования здесь становится первоочередным. Придется решать и многие другие задачи, поэтому сбор предложений для корректировки законодательства о КРТ продолжается. В частности, на территории проектов нередко находятся недостроенные здания. Как интегрировать их в общую ткань проектов? Какие работать с собственниками? Что делать с объектами, которые находятся под различными ограничениями - например, под арестом или запретом на операции с недвижимостью? Ответы на эти вопросы еще предстоит найти.

Например, во многих городах существует большой объем частного жилфонда и гаражных кооперативов. Необходимо решить, как включать эти территории в зону КРТ. При этом проводить реновацию уже застроенных территорий в городах - иногда единственный шанс, позволяющий развивать города, где наблюдается острый дефицит свободной земли.