Такие лоты активно арендуют сервисы доставки, пункты самовывоза, разнообразные мастерские, оказывающие бытовые услуги населению, говорит заместитель гендиректора агентства Invest 7 Евгений Абрамычев. Инвесторы же могут приобрести подвальные помещения с небольшим бюджетом и получать 12-15% годовых от сдачи их в аренду.
С точки зрения инвестиций интересны не все подвальные помещения, а только те, которые выделены в отдельный кадастр, имеют статус нежилого объекта и не являются местами общего пользования, отмечает эксперт. Чаще всего они являются помещениями свободного назначения. При этом могут находиться не только в жилых домах, но и в коммерческих объектах - например, в районных торговых центрах. В столице таких объектов очень много, отмечает Абрамычев. В 1990-х и начале 2000-х годов такие объекты массово организовывались по всему городу, инвесторы их выкупали с прицелом на будущее, но долгое время они пустовали, так как не пользовались спросом. Арендаторы заполняли в первую очередь помещения на первых этажах жилых домов.
Зачастую коммерсанты выкупали квартиры на первых этажах и переводили их в статус нежилых помещений. Однако в 2014 году было уточнено законодательство, что сделало такую схему практически невозможной. В итоге прирост нового предложения коммерческих помещений сократился, тогда как при активном развитии ретейла, общепита и сферы услуг спрос на такие площади только увеличивался. И при отсутствии других вариантов арендаторы начали активно заезжать в подвалы.
Особенный бум спроса начался после бурного роста онлайн-торговли и доставки в пандемию. Сейчас такие помещения дают невообразимую доходность, отмечает Абрамычев. Хороший ликвидный объект в Москве площадью до 100 кв. м в интересной локации можно приобрести за 10-15 млн руб. (и это дешевле аналогов на первом этаже на 30-50%) и, сдавая в аренду, получать 10-12% годовых. Если же такие объекты продаются в формате готового арендного бизнеса с арендатором в виде пункта выдачи заказов, то прибыль вырастает до 17% годовых, а срок окупаемости снижается до 6-8 лет. Величина арендной ставки зависит от профиля арендатора. Например, алкомаркеты готовы платить примерно рыночную ставку, а пункты выдачи заказов - на 30-50% выше, если нет альтернативных помещений и сильной конкуренции с другими пунктами. Впрочем, если за последние пять лет спрос на подвалы со стороны инвесторов вырос в 3-4 раза, за последний год он, напротив, упал на 20-30%. Это связано с тем, что инвесторы с небольшими бюджетами перенаправили часть капитала на банковские вклады.
В июне нынешнего года объем предложения помещений на цокольных и подвальных этажах вырос по сравнению с июнем 2023 года на 13% в сегменте продажи и на 9% в сегменте аренды, говорит руководитель категории коммерческой недвижимости на "Авито" Олег Изотов. Больше всего выросло количество объявлений о продаже таких помещений в Казани (на 34%), Санкт-Петербурге (27%), Москве (26%) и Челябинске (25%). Снизилось предложение в Перми (на 2%).
В сегменте аренды предложение сильнее всего расширилось в Уфе (на 32%), Нижнем Новгороде (23%) и Самаре (20%). Спрос на покупку таких помещений, по данным "Авито Недвижимости", за последний год не изменился, а на аренду - вырос на 7%. Заметно больше интересоваться покупкой подвалами стали в Новосибирске (рост на 55%), Москве (48%) и Красноярске (43%), их арендой - в Перми (увеличение на 31%), Нижнем Новгороде (+29%), Уфе (+21%) и Москве (+20%).
Спрос на площади в подвальных помещениях действительно растет, и для этого есть несколько факторов, пояснила член "Деловой России" Екатерина Никитина. "Стоимость квадратного метра в таких площадях значительно ниже, чем аналогичные предложения на других уровнях здания", - отметила она. Второй фактор, по мнению эксперта, это территориальная доступность: многие покупатели и арендаторы предпочитают приобретать помещения рядом с местом своего проживания. Это позволяет оперативнее решать возникающие вопросы.
"Совокупность этих факторов позволяет прогнозировать дальнейший рост спроса на цокольные и подвальные помещения разной конфигурации - от небольших кладовых для личного пользования до складских помещений коммерческих организаций", - резюмировала Никитина.
