Покупателям жилья не стоит ждать снижения цен

В 2024 году рынок первичного жилья оказался взбаламучен макроэкономическими событиями, которые заставили девелоперов и риелторов искать пути сохранения своего бизнеса в новых условиях. И они их нашли. А покупатели получили шанс не горевать о недоступной ипотеке, а поймать свою рыбку в мутной воде.
ИНФОГРАФИКА "РГ"/АЛЕКСЕЙ СТРИГИН/АННА ДУРОВА
ИНФОГРАФИКА "РГ"/АЛЕКСЕЙ СТРИГИН/АННА ДУРОВА

Напомним, первым потрясением для первички стало прекращение с июля 2024 года субсидированной государством программы массовой ипотеки под восемь процентов годовых, которая была драйвером отрасли с 2020 года. Оставшиеся ипотечные программы, прежде всего семейная ипотека, рассчитаны на узкий слой потенциальных покупателей. Вторым определяющим моментом стала высокая ключевая ставка, из-за которой любое кредитование в принципе оказалось очень дорогим "удовольствием". Во втором полугодии платежеспособный спрос на жилье начал снижаться, и застройщики предприняли меры по искусственному сжатию предложения, придерживая вывод на рынок новых объектов. Насколько эффективными стали эти меры и какими могут быть долгосрочные последствия подморозки предложения?

Глава агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев обращает внимание на то, что формирование искусственного дефицита - не единственная и не первостепенная цель девелоперов. Основной их задачей было снижение рисков после периода, когда на рынок выводились любые объекты, в том числе сомнительной ликвидности. В нынешних условиях приходится трезво оценивать потенциал каждого жилого комплекса, прежде чем объявлять продажу. "Я восхищаюсь девелоперами, которые сейчас выводят новые объекты. Это смело. В 2025 году мы увидим продолжение этого тренда. В закромах девелоперов много проектов, но увидим мы единицы. Самые рациональные", - прогнозирует специалист. Что же касается цен, то стратегия девелоперов сработала: на протяжении всего 2024 года цены росли, несмотря на все проблемы новостроек. Так будет и в 2025 году, уверен Бондарев: "Программы рассрочек и совместные с банками продукты будут поддерживать спрос, хоть и на минимальном уровне".

Управляющий партнер агентства "Генератор Недвижимости" Константин Анохин также считает, что искусственное сдерживание предложения продолжится и в 2025 году, чтобы поддержать цены на текущем уровне. При этом на самом деле, несмотря на торможение новых проектов, нехватки жилья на рынке не наблюдается. По данным эксперта, сегодня около 40-50 процентов строящихся квартир долго не находят покупателей. Но в условиях ограниченного выбора людей легче мотивировать быстро принять решение, создавая ложное ощущение дефицита.

В свою очередь, глава агентства "Невский Простор" Алла Шинкевич, оценивая итоги года, вообще не видит поводов для алармизма. Снижение предложений от застройщиков минимально, а ликвидные квартиры в хороших локациях по-прежнему пользуются высоким спросом, особенно у покупателей с семейной ипотекой. "Серьезных изменений в ценах в ближайшие месяцы ожидать не стоит. Застройщики уже адаптировались к текущим экономическим условиям, что позволяет удерживать стоимость на прежнем уровне. Однако рост цен также маловероятен, что создает условия для умеренно активного спроса", - отмечает эксперт.

Усилия застройщиков по заморозке предложения в краткосрочном плане успешны, но могут аукнуться позже, если государство дозреет до запуска новых субсидируемых ипотечных программ. Быстро нарастить под них объем и ассортимент жилья уже не получится. "Это недвижимость, она инертна, - объясняет Алексей Бондарев. - Да, у девелоперов много объектов в подмороженном состоянии и на низком старте. Но это не про оперативность. На запуски даже максимально готовых объектов могут уйти полгода-год".

Правда, пока мечты о новой льготной программе плохо сочетаются с суровой реальностью действующих кредитных ставок. Что посоветуют специалисты тем потенциальным покупателям, у которых нет права на шестипроцентную семейную ипотеку? И могут ли программы рассрочек от застройщиков хотя бы отчасти заменить льготное жилищное кредитование?

"Если вы задумываетесь о покупке - самый лучший момент вы уже пропустили 10 лет назад. Второй лучший момент - сейчас. И тут нет ни грамма рекламы и призывов", - иронично комментирует Алексей Бондарев. Он объясняет, что сейчас цена на новостройки относительно доступна по причине низкого спроса, а девелоперы вынуждены предлагать всевозможные "плюшки", чтобы привлечь покупателей. "В момент, когда мы увидим снижение ключевой ставки и люди начнут снимать средства с депозитов, как думаете, куда эти триллионы направятся? В какой сегмент? Очевидно, недвижимость начнет набирать интерес. И в этот момент мы опять увидим рост цен. Так было уже не раз и будет еще множество раз", - говорит специалист.

Константин Анохин также советует не затягивать с покупкой тем, кто на нее действительно способен, поскольку во второй половине 2025 года ожидается дальнейшее ужесточение ипотечных стандартов, что может ограничить доступность некоторых программ. Эксперт не ждет существенного снижения ставок ранее 2027 года, а значит, короткие рассрочки или краткосрочные ипотечные схемы несут значительный риск. Поэтому разумным решением будет выбор программ с более длинными сроками или низкой ставкой в первые годы, это позволит избежать непредвиденных трудностей.

Ликвидные квартиры в хороших локациях по-прежнему пользуются высоким спросом

Алла Шинкевич уверена, что рассрочки от застройщиков становятся полноценной альтернативой ипотеке. Хотя пока большинство таких программ рассчитаны лишь на срок до завершения строительства, уже есть и предложения рассрочек на шесть-восемь лет. Условия привлекательные: первоначальный взнос - 20 процентов, а удорожание - всего шесть процентов. Есть варианты и вовсе без него. Например, можно внести первоначальный взнос, делать небольшие ежемесячные платежи, а остаток суммы внести в конце срока. "Такие варианты удобны для тех, кто уже владеет жильем и планирует его продажу, чтобы в дальнейшем полностью оплатить новое", - отмечает риелтор. По ее словам, преимуществом рассрочек является возможность в любой момент перейти на ипотеку. "Это создает дополнительную финансовую гибкость, особенно для тех, кто рассчитывает на снижение ипотечных ставок в будущем", - говорит Шинкевич.

Как бы ни были дороги заемные средства, жилье остается самым востребованным активом для большинства россиян. Ипотеки и рассрочек для рынка может оказаться мало, поэтому в 2025 году возможно появление "новых" схем финансирования, таких как кооперативы или кассы взаимопомощи. "Эти инструменты позволят застройщикам продолжать стимулировать спрос в условиях ограниченного государственного субсидирования. Однако возникает вопрос, насколько долгосрочными окажутся такие инициативы и как быстро на них обратят внимание регуляторы", - рассуждает Константин Анохин.

P.S.

В 2024 году на первичном рынке Петербурга и Ленобласти реализовано 3,2 миллиона квадратных метров жилья, что на 11 процентов ниже показателей 2023 года. Объем предложения в Петербургской агломерации оценивается в 3,4 миллиона квадратных метров (минус 16 процентов к декабрю 2023 года).