Альтернативу долевому строительству искали давно. В прошлом году идея окончательно оформилась в проект эскроу-счетов. Суть в том, что дольщики несут свои деньги не напрямую застройщику, а в банк, который эти средства хранит на эскроу-счетах до завершения строительства. И лишь когда покупатель может справить новоселье, счета раскрываются и застройщик получает свои деньги.
Эта схема разработана в первую очередь для того, чтобы предотвратить появление обманутых дольщиков. Однако перед застройщиками замаячил вопрос, на какие деньги строить, ведь долгие годы главным финансовым драйвером, благодаря которому появлялись новые кварталы, были именно дольщики.
Застройщики попытались "подстелить соломки". Зная о грядущих изменениях правил, они стали активно осваивать новые участки. Например, по данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, к концу 2018 года компании получили разрешение на строительство 24 миллионов квадратных метров жилья. Причем сдать объекты они должны до конца 2024 года. Исполнение этого показателя выглядит сомнительным, ведь в 2017 году, который стал рекордным по вводу жилья, застройщики сдали 3,5 миллиона "квадратов", а в 2018-м этот показатель немного превысит 3,2 миллиона квадратных метров.
Если бы правила не изменились, то компании на самых активных рынках страны еще пять-восемь лет работали бы по старой схеме и привлекали бы средства дольщиков напрямую. Поскольку в массовом получении разрешений на строительство были замечены лидеры рынка, такие методы ставили бы под сомнение все нововведения.
Еще осенью эскроу-счета казались чем-то настолько далеким, что новую систему никто толком не тестировал. Как сообщил на круглом столе в петербургском отделении ОНФ президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, на сегодняшний день в Северной столице открыто всего два "тестовых" эскроу-счета, причем оба относятся к одному объекту - небольшой девятиэтажке.
Сам Джикович к эскроу-счетам относится положительно и проводит аналогию с банковской системой.
- Если помните, несколько лет назад по всей стране были проблемы с обманутыми вкладчиками. Потом появилось агентство по страхованию вкладов, и эта проблема в целом сошла на нет. У строителей тоже создавались фонды, но это не сняло проблему обманутых дольщиков.
От нововведений выиграют конечные потребители, также будет решена проблема недостроев, когда на объекте по несколько раз меняются подрядчики и ни один из банков не готов финансировать стройку или давать ипотеку, поскольку не имеет гарантии, что дом будет построен. Поэтому со стороны потребителя какие-то риски и есть, но пока их не видно. С другой стороны, в сложном положении оказались строители. Если раньше компания могла с нуля выйти на площадку, собрать деньги, построить объект, то теперь такая схема невозможна, - утверждает Джикович.
Ключевой вопрос: как именно строители будут финансировать свои объекты на этапе, когда эскроу-счета еще закрыты. Нововведения в законодательстве подразумевают, что застройщики могут взять кредит в банке, причем в том же самом, где лежат средства покупателей квартир. Загвоздка в том, что по 214-му закону деньги дольщиков компании получали бесплатно, а скоро им придется платить проценты за использование кредитных средств. Второй момент - строительная отрасль опасается контроля со стороны банковского сектора, ведь им также придется отчитываться перед кредиторами, на что они тратят заемные средства. Закон о долевом строительстве в принципе также подразумевал, что дольщики имеют право задавать застройщикам неудобные вопросы, но по факту граждане не имели механизмов, чтобы оказать воздействие на компании.
Вячеслав Семененко, генеральный директор крупной строительной компании, говорит, что с новыми правилами опираться на деньги конечных покупателей квартир отрасль больше не сможет. Причина не только в том, что деньги можно будет забрать только после сдачи дома, сейчас строители не знают, каким при новых правилах будет спрос на новостройки. По оценкам Семененко, цены на новостройки вырастут минимум на 20 процентов. Значит, для части потребителей покупка жилья станет недоступной в принципе. Вопросы остаются и по той категории граждан, у которой деньги есть. Семененко проводит аналогию с депозитом: гражданин точно так же кладет деньги в банк на какой-то определенный период, например, на три года. Но, в отличие от депозита, никаких процентов за деньги, лежащие на эскроу-счете, гражданин не получит.
- Жилье должно строиться не за счет потенциальных покупателей, а на деньги инвесторов, - полагает эксперт по инвестированию в жилищное строительство Константин Макаров. Он считает, что именно приход на рынок профессиональных финансовых игроков сможет стать новым двигателем для строительной отрасли. - Сейчас появляются дополнительные механизмы, позволяющие вкладывать деньги в недвижимость, к тому же экономическая ситуация такова, что строящиеся дома становятся привлекательным объектом для инвестиций.
По оценкам эксперта, люди с деньгами, инвесторы, сейчас активно уходят из сегмента депозитов из-за снижающихся банковских процентов. Инвесторы пытаются играть на бирже, учатся получать доходы с облигаций. Вложение в недвижимость может стать одним из способов получения дохода. Макаров уверен, что одним из наиболее перспективных механизмов здесь может стать использование закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов). При такой схеме инвесторы выкупают паи перед началом стройки и тем самым ее финансируют. Когда объект сдан, их паи автоматически вырастают в цене, застройщик продает квартиры и рассчитывается с инвестором. Сейчас ЗПИФы формируют в различных областях, но Елена Бодрова, исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов России, намекает: в случае с жилищным строительством есть риск наступить на те же грабли, что и с дольщиками.
Эксперт призывает вспомнить ситуацию, когда 214-й закон только появился. В первые годы существования закона дольщики воспринимались застройщиками как инвесторы, которые вкладывались в проект в надежде на выгоду и ожидаемо несли риски. Но когда долевое строительство стало массовым и появилась проблема обманутых покупателей, стало очевидно, что сравнивать с инвесторами людей, которые вкладываются в недостроенный дом явно не от хорошей жизни, некорректно. В законодательстве появились гарантии для дольщиков, но неприятные ситуации все равно возникали. Ответом становилось ужесточение законодательства, и в итоге дошло до того, что долевое строительство сейчас фактически уходит из правового поля.
Примерно такая же ситуация, предостерегает Бодрова, при масштабировании тех же идей ЗПИФов может произойти и с инвесторами.
В принципе, инвестором может считаться даже тот человек, у которого на счетах хранится 1,5 - 2 миллиона рублей, и он ищет способ их сохранить. Таким образом, материальное положение инвестора и потенциального покупателя квартиры практически не отличается. Эксперты опасаются, что если застройщики сделают ставку на привлечение от граждан относительно небольших сумм, то это будет все та же схема долевого строительства.
А здесь рискуют уже покупатели недвижимости, ведь если дольщики имели какие-то гарантии, власти им шли навстречу и достраивали дома, понимая, что люди отдали последние деньги ради крыши над головой, то в случае, если граждан назовут инвесторами, никаких гарантий у них не будет.
Между тем, помимо ЗПИФов, на фоне трансформаций в законодательстве повышается интерес к ЖСК и другим альтернативным формам организации строительства. Главными лоббистами здесь выступают небольшие строительные компании, для них поиск инвесторов становится способом выживания.
Крупные же игроки, по оценкам экспертов, в первое время будут стремиться вести стройку за счет собственных средств. Именно поэтому они сейчас пытаются заключить как можно больше сделок. Перед лидерами рынка стоит новая задача: сформировать финансовую подушку безопасности, которой хватило бы на весь переходный период.